Доходность арендного бизнеса в стрит-ритейле находится на уровне 9–11% годовых. Порог входа в Москве составляет 40–50 млн рублей, а на этапе строительства в удаленных от центра районах можно найти варианты и до 20 млн рублей. Вредные советы подскажут начинающим инвесторам, чего точно не стоит делать при выборе помещения.
— В то время как первичный рынок жилья переживает падение спроса, коммерческие помещения в новостройках чувствуют себя неплохо: их стоимость и ставки аренды сохранились на прежнем уровне, а где-то даже подросли.
Топ-10 самых распространенных форматов стрит-ритейла в жилых районах
Вредный совет № 1. Выбирайте помещение по велению сердца
Вы хотите открыть собственный магазин или салон красоты, но совершенно нет опыта в этом бизнесе? Нет ничего невозможного, главное — идти за своей мечтой! Услуги профессионалов в этом вопросе совершенно излишни, ведь всем известно, что идеальная площадь для любого бизнеса — 70–100 кв. м. Застройщики даже придумали название такому формату «Зая, я хочу салон!».
Надо просто набраться терпения и смотреть, смотреть объявления до тех пор, пока вы не поймете: вот это оно! Вам повезет, и первое же найденное помещение окажется «тем самым» — ведь любовь с первого взгляда тоже никто не отменял.
Вредный совет № 2. Не место красит бизнес
Псевдопрофессионалы любят повторять, что главный фактор для успеха любого бизнеса — локация, локация и еще раз локация. Они просто ленивые или не умеют работать.
Если делать свой бизнес с любовью и от души, то клиенты обязательно появятся, даже если им придется пройти пару километров пешком от метро, а ваша вывеска не видна с улицы. Автомобильная парковка под окнами тоже ни к чему — испортит весь вид из окон, ведь именно ради него родители приводят детей в вашу студию танцев.
Вредный совет № 3. Не ищите легких путей для своих клиентов
Предположим, вы все-таки решили обратить внимание на численность населения и пешеходный трафик в локации. Не исключено, что где-то рядом есть остановка общественного транспорта, оживленная улица, бизнес-центр или популярное учебное заведение. Но те помещения, которые расположены на первой линии и хорошо просматриваются, уже заняты или стоят значительно дороже.
Что ж, лучше сэкономить и купить помещение в глубине района, в подвале или на втором этаже. Ходить по лестнице полезно для здоровья! И вообще, чем платить за расположение, лучше вместо этого вложиться в ремонт — тот, кто все-таки дойдет до вашего магазина, точно будет сражен красотой интерьера.
Вредный совет № 4. Надо дождаться нужного арендатора
При покупке помещения обязательно загадайте в своей голове сумму, которую оно будет вам приносить ежемесячно. И исходя из этого ищите арендатора. Степ-рент (низкая ставка в начале, которая будет увеличиваться постепенно, — например, по мере заселения района) — это уловка, которой следует избегать.
Если потенциальный арендатор начнет ссылаться на цифры, экономику проекта и бизнес-планы — наверняка просто отвлекает ваше внимание и набивает себе цену, лучше не иметь с ним дела.
Рано или поздно, спустя год или три, наверняка найдется нормальный предприниматель, который поверит в ваше помещение так же, как верите в него вы. А пока пусть стоит пустое, сдавать дешевле — себя не уважать. Вы заплатили достаточно и достойны лучшего.
Совет № 5. Пусть арендатор платит за всё из своего кармана
Взвесив все за и против, вы поняли, что ваше призвание — стать рантье и получать стабильный ежемесячный доход, ничего для этого не делая. Начинайте ничего не делать как можно раньше! Выберите помещение по карману — остальное за вас сделает арендатор. Сломает все мешающие стены. Переделает проводку, отопление и вентиляцию. Получит от управляющей компании дополнительные мощности по электричеству — это же ему нужно, а не вам.
Пусть и платит из своего кармана, а ваше дело — получать доход и поднимать стоимость аренды по 20% в год — цены же на всё растут!
Резюме
В отношении объектов недвижимости не бывает универсальных советов — ни вредных, ни полезных. Покупать или нет тот или иной актив, как им потом управлять — при решении надо учитывать совокупность всех факторов.
На сегодняшний день в стрит-ритейле существует огромное многообразие форматов. И там, где не выживет магазин, вполне успешным будет пункт выдачи заказов интернет-магазина или сервис доставки — даркстор или дарк китчен (кухня без посадочных мест, которая работает только навынос или на доставку блюд). Другое дело, что и ставки для таких помещений будут значительно ниже.
Наиболее востребованным и ликвидным форматом является помещение от 50 до 120 кв. м, но на практике этот показатель различается в зависимости от типа бизнеса.
Источник: журнал ЦИАН
Проконсультироваться по вопросам покупки/аренды помещений в новостройках:
Ярова Светлана
Директор департамента брокериджа RRG
