Подытоживаем, чем жил рынок недвижимости в 2022-м году и чем, скорее всего, будет жить в 2023-м.
1. Выживут гибкие
Три прошедших года показали, что даже с таким монолитным и неповоротливым активом, как недвижимость, важно иметь запас для маневров, быть готовым в нужный момент быстро принимать решения и вносить изменения – если не в конструктив, то по крайней мере в систему управления и в наполнение. Конечно, эти навыки актуальны в любое время, но в периоды кризисов адаптивность становится вопросом выживания. Кроме того, сохраняется тренд на многофункциональную недвижимость, на максимально гибридное пространство, в котором сочетаются жилье, рабочие места, инфраструктура, спорт. Отдельный тренд – концепции, которые экономят время и через это дополнительно повышают качество жизни.
2. И снова RE: нас ждет ребрендинг, реконцепции, редевелопмент
Проекты, связанные с RE, актуальны уже достаточно длительный период, и год от года их число растет, причем во всех сегментах – торговые центры, административных здания, индустриальная недвижимость, краснокирпичное наследие и многое другое. В Москве продолжается программа реновации и редевелопмент промзон, идет реконструкция знаковых культурных, спортивных и др. объектов: СК Олимпийский, Лужники, ВДНХ, Центральный телеграф, Театр Эстрады, Дом кино и др. Значительное число ТЦ, введенных в эксплуатацию в этом году, – проекты по реконструкции советских кинотеатров. Под конец года в двух столицах открылось два крупнейших фудмолла – «Депо. Три вокзала» в Москве и Vokzal 1853 в Санкт-Петербурге.
3. Удачное время для покупки активов
Более 200 лет назад один из Ротшильдов сформулировал беспроигрышную инвестиционную стратегию: «Покупай, когда гремят пушки, и продавай, когда звучат фанфары». Совет не потерял своей актуальности, и в 2022-м мы увидели рекордный объем инвестиций в российскую недвижимость. Как и всегда в кризис, на рынок вышло очень много предложений, интересных и не очень, но если уметь искать и правильно оценивать, то можно обеспечить себя перспективными площадками на годы вперед. Куда смотреть: проблемные активы, торги, частные предложения – последние далеко не всегда появляются в открытом доступе, поэтому лучше иметь под рукой пару толковых брокеров, чтобы держать руку на пульсе.
4. Дефицит специалистов
Мобилизация, отъезд экспатов, релокация, сокращение расходов на содержание штата сотрудников – все эти факторы ведут к дефициту профессионалов на рынке труда. Один из способов выйти из ситуации «малой кровью» – это отдать часть задач на аутсорсинг. В частности, качественный консалтинг в части продукта, маркетинга, продаж, аудита позволит оптимизировать расходы на собственный штат, пережить кризис и сохранить высокое качество продукта (о чем пойдет речь ниже).
5. Растет конкуренция за клиента
Этот тренд актуален для всех сегментов рынка недвижимости, который в 2022-м окончательно трансформировался в рынок покупателя/арендатора. Но, пожалуй, больше всего он затронет девелоперов жилья. К сожалению, сильная государственная поддержка в последние пару лет привела к тому, что рынок стал не очень здоровый – доступное кредитование и другие льготы обеспечили рост предложения и серьезно разогнали цены, что привело к драматичному снижению продаж в 2022-м. Скорее всего, в 2023-м сохранится снижения спроса и поддержать его одними лишь скидками не получится. Таким образом, конкуренция обострится в плане качества продукта, маркетинга и дальнейшего сопровождения. Мы в RRG видим большие перспективы в создании девелоперами экосистем, в которых покупатели квартир получают качественные сервисы на территории, высокий уровень обслуживания на всех этапах, включая управление уже построенными проектами, фишки из разряда «умный дом», комьюнити-клубы, поддержка добрососедства и т.д.
6. Комплексного освоения территорий станет больше
Прошло 2 года с момента принятия закона о комплексном развитии территорий. Первый год ушел на формирование нормативной базы, второй — на запуск программы в регионах, а в 2023 мы уже увидим механизмы закона в действии. Здесь отметим пару моментов. Во-первых, многие площадки слишком велики для одного девелопера, следовательно, нас ждет еще больше коллабораций, в которых два и более застройщиков будут совместно разрабатывать планы развития территорий, кооперироваться, советоваться и т.д. Что, разумеется, не отменяет здоровой конкуренции. Во-вторых, администрации городов закладывают в проекты КРТ всё больше инфраструктуры и вводят всё более высокие нормативы по созданию новых рабочих мест. В этом моменте у многих жилищных девелоперов существуют определенные пробелы, что можно опять-таки решить с помощью делового партнерства и грамотной концепции, с которой могут помочь привлеченные консультанты.
7. Децентрализация рынка коммерческой недвижимости
Администрации городов за счет различных нормативов и льгот стимулируют девелоперов жилья строить всё больше коммерческих объектов, создавая таким образом новые рабочие места. К примеру, в Москве и области в рамках комплексной застройки жильем ежегодно вводят порядка 600 тыс. кв.м коммерческой инфраструктуры – офисных и торговых центров вместе взятых по итогам 2022 года ввели на порядок меньше. Безусловно, в ходе реализации проектов КОТ возникает много вопросов: а нужно ли столько рабочих мест в локации, кто их будет занимать, каково их назначение, концепция и т.д. Мы занимаемся разработкой концепций, методик и решений в области КОТ уже более 12 лет и можем со всей уверенностью сказать, что очень часто это непростая задача. НО! При всем при этом мы также видим, что качество коммерции в жилых районах растет год от года, формируются (не без нашего участия) определенные стандарты, и по итогам 2022-го мы видим, что ставки аренды и продажи в исторически дорогих локациях снизились или остались на прежнем уровне, а ставки в новых районах – показали рост к 2021-му году. Офисы, торговля и особенно склады в удаленных от центра районах, но в окружении жилых массивов всё более востребованы.
8. Новый виток развития рынка ИЖС
Рынок ИЖС довольно интересный и перспективный, спрос на него значительно вырос в период пандемии, когда у людей резко поменялись приоритеты — чистый воздух, собственная территория, автономность стали цениться намного выше. Кроме того, появилась возможность работать удаленно. Но потребовалось время, чтобы продукт начал оформляться. И вот в 2022-м году сразу несколько крупных девелоперов заявили о своих планах развивать направление загородного жилья: ФСК в коллаборации с KASKAD Family, ПИК, ГК Самолет и ряд других.
Параллельно разрабатываются новые программы ипотечного кредитования, которые делают ИЖС более доступным для населения. Ранее кредиты на строительство частного дома были существенно дороже ипотеки.
9. Спрос на современные производства и склады
Этот год стал рекордным по объему инвестиций в складскую недвижимость – и не зря. Спрос сохраняется на высоком уровне, а ставки аренды в определённых локациях превышают офисные и даже торговые. Активно формируется новое направление индустриальных площадей для города – лайт-индастриал. Продолжается поддержка государства по части импортозамещения и создания новых технологичных производств – создание технопарков и особых экономических зон, программа «Земля за 1 рубль» и т.д.
10. Сохранение спроса на внутренний туризм
И, как следствие, появляется все больше новых рекреационных объектов, идет активное развитие туристических регионов – там, где лучший климат, где теплее, где есть море, горы или уникальная природа. Это тоже не новый тренд, но пандемия и события 2022-го года существенно ускорили многие процессы.
11. Выход застройщиков за пределы домашних регионов
В то время как федеральные девелоперы с головным офисом в Москве активно ищут площадки в новых, высокомаржинальных или в пустующих регионах, сильные региональные девелоперы приходят в Москву. И если несколько лет назад в Москве случился бум застройщиков из Санкт-Петербург (ЛСР, ГК Эталон, Seven Suns и проч.), то теперь пришли игроки из Екатеринбурга (Брусника, Touch), Тюмени (Страна Девелопмент) и ряд других регионов (к примеру, Аквилон, РКС Девелопмент). В 2023 году также ожидаем ряд премьер!
И вместо заключения пару слов о ESG.
Бытует мнение, что «зеленая» повестка и устойчивое развитие – это такие сферы, на которые обращают внимание в последнюю очередь, когда во всем остальном уже всё хорошо. Это в корне неверно. Если еще раз посмотреть на все пункты, приведенные выше с точки зрения ESG, то можно легко убедиться, что многофункциональный адаптивный продукт, качественная среда, экономия ресурсов, в том числе времени – это те ценности, которые востребованы в любое время и останутся с нами на многие годы.
