Сегодня рынок девелопмента жилой и коммерческой недвижимости столкнулся с новыми вызовами — ростом инфляции и ключевой ставки ЦБ, падением рубля, дефицитом импорта, жесткими санкциями, неопределенностью, снижением бизнес-активности, покупательского спроса, что произойдет в ближайшее время. Сейчас вариантов развития рынка достаточно много.
Компания RRG, пообщавшись с участниками рынка (инвесторами, девелоперами, застройщиками), вывела наиболее вероятный — оптимистический сценарий. Такой сценарий может развиваться при определенных условиях и, на мой взгляд, вполне реалистичен. Хотя, безусловно, сейчас сильная неопределенность на рынке.
Рынок недвижимости прошел много кризисных явлений, но сегодняшний сильно отличается от предыдущих. Можно проводить множество параллелей, но точной копии происходящего нет, поэтому уже можно сказать, что рынок ждет сильный передел в различных отраслях.
Рынок торговых центров и стрит-ретейла
Торгово-развлекательные центры оказались под серьезным ударом. Уход или приостановка деятельности ряда крупных операторов ставит под удар в целом концепцию объектов, их покупательскую привлекательность, трафик, экономику и пр. Около трети ТЦ, которые в Москве считаются успешными, найдут более или менее адекватную замену ушедшим операторам за счет новых игроков из Турции и других стран, в том числе и ближайших наших соседей, российских операторов, которые могут занять очень хорошие вакансии в ТЦ. Однако стоит помнить, что не все операторы, заявившие об уходе, действительно покинут российский рынок.
На первый план выходят тренды на локальность, патриотичность, «сделано в России». Нас ожидает переориентация спроса в сторону восприятия своего как правильного, честного. Как следствие, мы увидим появление собственных товаров и услуг в рамках импортозамещения. Но даже успешные ТЦ потеряют и в трафике, и в оборотах. Тот ажиотажный спрос, который мы наблюдали на прошлой неделе, спадет по причине отсутствия и сокращения товара, логистических сбоев, а также снижения уровня доходов населения. Часть объектов подвергнется серьезной реконцепции и редевелопменту в такие форматы, как медицинский функционал, ЗОЖ, производство, склады, муниципальные и государственные задачи и т. д. Часть ТЦ, не имеющих потенциала для восстановления и редевелопмента, может быть снесено для строительства новых, более эффективных и актуальных проектов.
Рынок локального стрит-ретейла, в спальных районах и зонах новой застройки стал более востребованным и превратился в часть инфраструктуры. Здесь практически нет операторов одежды, обуви или высоких брендов из линейки тех, которые заявили о приостановке деятельности в России. Безусловно, закрытия неизбежны, и собственники станут договариваться о новых условиях, будет наблюдаться определенный спад, но в этом сегменте рынка есть потенциал спроса, связанный с той же логистикой, мелкими производствами, инфраструктурой, сервисами, товарами и услугами на каждый день.
Офисный рынок
На рынке офисной недвижимости прогнозируется увеличение числа вакансий из-за ухода ряда международных компаний из бизнес-центров высокого класса. Безусловно, предполагается определенный спад, но для классов А и В он окажется не таким значительным в силу низкого уровня текущих вакансий, а также спроса на освободившиеся площади. Ожидается рост доли вакантных площадей, корректировка ставок аренды, но все это будет незначительно.
Иная картина складывается у офисных центров, расположенных на удалении от метро и центра города. Здесь прогноз более негативный: скорее всего, серьезным образом упадет спрос на такие офисные помещения, что, несомненно, приведет к снижению ставок аренды.
Вероятно, мы увидим высвобождение части коворкингов и гибких пространств, так как ожидается миграция команд и релокация части бизнесов в другие страны.
Складской и производственный рынки
Последнее время склады лидировали по спросу, а уровень вакансий был практически нулевым. Сейчас за счет сбоев в логистических цепочках возможно снижение спроса на складские площади. Несомненно, через какое-то время вакансия будет заполнена другими игроками и сформируется новый спрос.
Один из сегментов, который будет расти в таких непростых условиях, — это рынок индустриальной недвижимости, производственных площадей, технопарков. Санкционная политика Запада заставляет принимать экстренные меры, государству потребуется в первую очередь создавать новые производства, в том числе в наукоемких и технологических секторах, в области IT, фармацевтики, медицины, электроники, биотехнологии, которые заменят отсутствие импорта и сокращение поставок из-за рубежа. В данном сегменте будет спрос, потребуются новые здания соответствующих требований, под конкретные производства, лаборатории, а также под специфические по конструктиву дата-центры. Государству и предпринимателям следует делать ставку на развитие реального сектора экономики. О поддержке этого сегмента уже заявили главы Москвы и области.
Ситуация на рынке гостеприимства и рекреационных объектов сложилась двоякая: с одной стороны, падение спроса, с другой — ограничения для россиян по выезду за рубеж. Думаю, что это подстегнет к развитию рынок внутреннего туризма, в том числе оздоровления и профилактики заболеваний, экотуризма и агротуризма. Начнут еще более активно развиваться глэмпинги, возможна реновация старого номерного фонда, строительство нового. Безусловно, фокус развития будет смещен на юг России, а также атмосферные малые города и регионы — Алтай, Сибирь, Кавказ. Будет развиваться и премиальный внутренний туризм, опять же в силу ограниченности выезда в другие страны. Меры господдержки, отмена НДС, программы кешбэка будут стимулировать рост сектора. И это одна из отраслей, которая может и будет развиваться.
Еще один из сегментов, который продолжит свое развитие, — комплексное освоение территорий. Господдержка по развитию и созданию новых городов в стратегических регионах, в том числе концептуальных (индустриальных, IT и пр.), позволит этому сектору также продолжить активно развиваться. Проекты КОТ в рамках комплексной застройки территорий и реновация промзон в крупных городах, в том числе и в Москве, создание новых рабочих мест, новых точек роста, инфраструктуры при определенной поддержке государства станут важными направлениями развития этой отрасли, нужной для все страны, поскольку создает и спрос, и предложение.
