Итоги III квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

1. Объем предложения по количеству как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале 2015 г. вырос, в то время, как по общей площади на рынке продажи снизился, а на рынке аренды вырос. Уровень цен и ставок в 3 квартале сопоставимо снизился.
2. Уровень снижения как цен, так и ставок по торговой недвижимости оказался несколько ниже, чем уровень снижения цен и ставок по офисной недвижимости.
3. Ключевыми отличиями в развитии отдельных видов недвижимости на рынке аренды и продажи явились следующие:

• По сегменту торговой недвижимости объем предложения на рынке продажи вырос как в центре, так и за его пределами, в то время, как на рынке аренды рост наблюдался только по объектам в центре, а за пределами Садового кольца объем предложения снизился. Снижение цен и ставок по объектам за его пределами было сопоставимым, в то время, как на рынке продажи цены на объекты в центре снизились гораздо меньше, чем ставки на рынке аренды.
• По street-retail динамика объема предложения была аналогичной динамике объема предложения по торговым помещениям в целом. Динамика цен и ставок по street-retail была разнонаправленной и, если на рынке продажи цены по объектам в центре несколько выросли, а за его пределами заметно снизились, то на рынке аренды, ставки по объектам в центре наоборот существенно снизились, а снижение ставок по объектам за его пределами было менее существенным.
• На рынке продажи офисной недвижимости изменение объема предложения  было несущественным, в то время, как на рынке аренды объем предложения значительно вырос, при этом снижение как ставок, так и цен оказалось сопоставимым.
• Объем предложения по производственно-складским помещениям как на рынке продажи, так и на рынке аренды снизился, при этом на рынке продажи - значительнее. Цены на рынке продажи, как и на рынке аренды, снизились.

Главный вывод:

                Большее  снижение долларовых цен и ставок, компенсируемых отчасти номинальным ростом рублевых свидетельствует о том, что в 3 квартале 2015 г. стабилизации рынка коммерческой недвижимости не произошло. Негативные тенденции в макроэкономике продолжают оказывать отрицательное воздействие на рынок, который остается в нестабильном состоянии. Сопоставимость уровней снижения ставок и цен может говорить о сопоставимых кризисных явлениях на рынках продажи и аренды, в первую очередь, в сегментах торговой и офисной недвижимости.

______

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Объем предложения

В 3 кв. 2015 года объем предложения вырос на 21% по количеству и на 5% по общей площади. За год, то есть по сравнению c 3 кв. 2014 года, объем предложения увеличился на 22% по количеству, а по общей площади на 9% снизился.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 3440 объектов общей площадью 4913 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2015 года снизилась на 13% и составила 3502 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период вырос на 19%, цена в рублевом эквиваленте увеличилась на 6% до 220626 руб./кв.м. За год с 3 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 24%, а в рублях выросла на 51%, что правда больше отражает цены предложения, а не цены реальных сделок.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 9%, а за год снизилась на 30% и составила 17,2 млрд. $.

Cнижение долларовых цен и рост рублевых цен в 3 квартале может свидетельствовать о нестабильности и трудностях восстановления рынка.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по торговой недвижимости вырос на 25%, по офисной – снизился на 3%, по производственно-складским помещениям – уменьшился на 20%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 12%.  

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению с 3 кв. 2014 года, по торговой недвижимости вырос на 4%, по офисной – снизился на 12%, по производственно-складским – на 34%, а по помещениям свободного назначения вырос на 32%.

Ценовые показатели

  В 3 квартале 2015 г. цена снизилась по торговой (на 8% до 4083 $/кв.м), офисной (на 14% до 3690 $/кв.м) недвижимости, по производственно-складской недвижимости (на 11% до 1430 $/кв.м), а также по помещениям свободного назначения – на 8% до 3738 $/кв.м.

  Средневзвешенная цена по сравнению с 3 кварталом 2014 года уменьшилась на 29% по торговой,  на 26%  по офисной, на 25% по помещениям свободного назначения и на 23%  по производственно-складской недвижимости.

  Уровень уменьшения цен на торговые объекты по сравнению с уровнем снижения цен на офисные объекты был ниже за квартал, но выше за год, что может говорить о том, что по торговым и офисным помещениям рынок ищет точки равновесия по-разному, но в целом кардинальные отличия во влиянии ситуации в макроэкономике на данные сегменты отсутствуют.

В 3 квартале экспонировался 951 торговый объект общей площадью 869 тыс.кв.м, из них 156 объектов – внутри Садового Кольца и 795 объектов – за его пределами.

  Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом вырос на 84%, а по общей площади – на 70%. 

  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 43%, а по общей площади – на 29%.

Ценовые показатели

  Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 2% до 12988 $/кв.м.

  Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 9% до 3588 $/кв.м, при этом цены на объекты, экспонируемые уже давно, снизились на 11%. Снижение произошло в т.ч. за счет начала экспонирования в 3 квартале дешевого крупного торгового объекта на ул.Азовская (45 000 кв.м, 1 300$/кв.м).

  За год уменьшение цены в центре также оказалось меньшим, что говорит о более высокой инвестиционной привлекательности торговых объектов в центре.

Объем предложения

В 3 квартале 2015 г. на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 81 тыс.кв.м, из них 54 объекта – внутри Садового Кольца и 192 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 38%, а общей площади – на 22%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 36%, а по общей площади –  на 58%.

Ценовые показатели

  Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 2% до 15098 $/кв.м, что было в том числе обусловлено выходом на рынок дорогого объекта на ул. Зацепский Вал (462 кв.м, 31000 $/кв.м).

  За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 15% до 5956 $/кв.м. На снижение цены, в частности, повлиял уход во 2 квартале ряда крупных дорогих объектов – на ул.Тверская-Ямская (320 кв.м, 16164 $/кв.м), Ленинский пр-т (455 кв.м, 13560 $/кв.м) и Ленинградском ш. (1100 кв.м, 9671 $/кв.м). При этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 11%.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале вырос на 13% по количеству и снизился на 3% по общей площади и составил 1913 объектов общей площадью 2769 тыс. кв.м, из них 454 объекта – в центре и 1459 объектов  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца возрос на 3%, а за его пределами – снизился на 4%. По сравнению с 3 кварталом 2014 года общая площадь предлагаемых на продажу офисных помещений в центре уменьшилась на 11%, а за пределами Садового Кольца - на 12%.

Ценовые показатели

  Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 квартале 2015 года снизилась на 14% и составила 6683 $/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупного дорогого объекта на Яковоапостольском пер. (10340 кв.м, 9958 $/кв.м) и начала экспонирования в 3 квартале  дешевого объекта на Озерковской наб. (23900 кв.м, 2995 $/кв.м). Цены по объектам, которые  экспонируются уже давно, снизились на 9%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале уменьшилась на 15% и составила 3127 $/кв.м, при этом цены по объектам, которые выставляются уже давно, снизились на 11%. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупного дорогого объекта на Кутузовском пр-те (48671 кв.м, 9934 $/кв.м), и за счет выхода в 3 квартале крупных и дешевого объекта на ул.Южнобутовская (37000 кв.м, 1200 $/кв.м).

Сопоставимость снижения цен на объекты в пределах Садового Кольца и за его пределами как за квартал, так и за год может говорить о примерно одинаковом влиянии ситуации в макроэкономике на данные два сегмента.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2015 года вырос на 24% по количеству и на 41% по общей площади. За год объем предложения увеличился на 34% по количеству и на 60% по общей площади.

Всего в 3 квартале экспонировалось 7 019 объектов общей площадью 4 913 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым снизилась на 13%, а по сравнению с 3 кварталом 2014 года  –  уменьшилась на 38% и составила 380 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за 3 квартал вырос на 19%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал возросла на 6%, а за год – на 37% до 23 940 руб./кв.м/год, что опять-таки относится к ценам предложения, а не реальных сделок.

За счет существенного роста предложения годовая арендная плата в 3 квартале выросла на 36% и составила 1,73 млрд. $.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале уменьшился на 10% по торговой, вырос на 90% по офисной и уменьшился на 12% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год по торговой недвижимости уменьшился на 7%, по офисной – вырос на 111%, а по производственно-складской недвижимости также вырос на 8%.

Доли сегментов по площади изменилась. Лидером остались офисные помещения, доля которых в общем объеме предложения по площади выросла до 70%. Далее идут торговые (20%) и производственно-складские помещения (10%).

Ценовые показатели

  Средняя ставка в 3 квартале по торговой недвижимости уменьшилась на 9% и составила 618 $/кв.м/год, по офисной недвижимости – на 15% до 354 $/кв.м/год, а по производственно-складской – на 16% и составила  122 $/кв.м/год.  

  По отношению ко 2 кварталу 2014 года уменьшение ставки аренды составило 41% по торговой, 35% по офисной и 41% по производственно-складской недвижимости.  

  Таким образом, уровень снижения ставок на торговые объекты по сравнению с уровнем снижения ставок на офисные объекты был ниже за квартал, но выше за год, что позволяет судить о том, что по разным сегментам рынок ищет точки равновесия по-разному, но в целом кардинальные отличия во влиянии ситуации в макроэкономике на отдельные сегменты отсутствуют.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади – на 10%. Объем предложения за год вырос на 10% по количеству, а по общей площади снизился на 7%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 1460 объектов площадью 480 тыс. кв.м, из них 209 объектов – в центре и 1 251 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале вырос на 53% в центре, и снизился на 16% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2015 года снизилась на 21%, составив 972 $/кв.м/год. Снижение ставок произошло в условиях снижения на 17% ставок по старым объектам, при этом во 2 квартале ушел с рынка ряд таких дорогих объектов как на ул. М.Дмитровка (110 кв.м, 2031 $/кв.м/год), Смоленском б-ре (78 кв.м, 2154 $/кв.м/год), ул. Арбат (300 кв.м, 2210 $/кв.м/год), ул. Земляной вал (189 кв.м, 2311 $/кв.м/год), ул. М.Бронная (55 кв.м, 2376 $/кв.м/год), ул. Тверская (70 кв.м, 2857 $/кв.м/год и 226 кв.м, 3658 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 10% и составила 559 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 15%.

Уровень снижения ставки по помещениям в центре как за квартал, так и за год, в отличии от цен на рынке продажи, оказался выше, чем по объектам за его пределами, что позволяет судить о несколько меньшем спросе на дорогие помещения в центре.

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2015 года снизился на 3% по количеству и  на 1% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 6%, а по общей площади – на 7%.  Всего в 3 квартале экспонировался 561 объект площадью 151 тыс. кв.м, из них 98 объектов предлагалось в центре и 463 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко 2 кварталу вырос на 23% в центре и уменьшился на 5% за его пределами. 

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 3 квартале снизилась на 26% и составила 1031 $/кв.м/год, что было связано с окончанием экспонирования во 2 квартале нескольких относительно дорогих объектов - на Смоленском б-ре (78 кв.м, 2154 $/кв.м/год), Арбате (300 кв.м, 2210 $/кв.м/год), Земляном валу (189 кв.м, 2311 $/кв.м/год), М.Бронной ул. (56 кв.м, 2376 $/кв.м/год), ул. Тверская (70 кв.м, 2857 $/кв.м/год и 226 кв.м, 3568 $/кв.м/год). Ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 16%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале снизилась на 9%,  составив 642 $/кв.м/год, при этом ставки по старым объектам снизились на  14%.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале 2015 г. по количеству вырос на 44%, а по общей площади – на 90%. Объем предложения составил 4683 объекта общей площадью 3428 тыс. кв.м, из них 1144 объекта  – в центре и 3539 объектов – за его пределами.

  Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре вырос на 179%, а за его пределами – на 73%. По отношению к 3 кварталу 2014 года объем предложения вырос на 220% по помещениям внутри Садового кольца и 91% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 19% до 481 $/кв.м/год. Снижение общей средней ставки происходило в условиях снижения на 14% ставки объектам, которые экспонируются уже давно. При этом доля дорогих объектов со ставками выше 300 $/кв.м/год снизилась с 53% во 2 квартале до 38% в 3 квартале.

За пределами центра ставка снизилась на 17% и составила 312 $/кв.м/год. Снижение ставок происходило также на фоне снижения ставок по давно экспонируемым объектам, которое составило в этом случае 21%, а доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год снизилась с 57% во 2 квартале до 34% в 3 квартале.

Существенный рост объема предложения офисных помещений может свидетельствовать о росте доли незанятых помещений в условиях спада деловой активности и об увеличении отложенного спроса со стороны арендаторов в связи с остающимися негативными тенденциями.

Сопоставимость снижения ставок на объекты в центре и за его пределами как за квартал, так и за год также, как и цен на рынке продажи, может свидетельствовать о примерно равном влиянии положения в макроэкономике на данные сегменты.