Итоги II квартала 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды во 2 квартале вырос, причем на рынке продажи – более значительно. Уровень цен и ставок в 2 квартале в долларах несколько вырос, в то время, как в рублях существенно снизился.

Уровень снижения в рублях как цен, так и ставок по торговой недвижимости оказался выше, чем уровень сокращения в рублях цен и ставок по офисной недвижимости.

Главными особенностями в развитии отдельных видов недвижимости на рынке аренды и продажи стали следующие:

• По сегменту торговой недвижимости в центре объем предложения на продажу вырос гораздо больше, чем за его пределами. Рост объема предложения в аренду и в центре и за его пределами был умеренным. Наименьшее снижение ценовых показателей в рублях было отмечено по ставкам на торговые объекты в центре, а максимальное – по ценам на такие же объекты.
•  Объем предложения помещений street-retail за пределами центра на продажу снизился, а в  аренду – вырос. Объем предложения в центре вырос как на продажу, так и в аренду, при этом в аренду - существеннее.  Рублевые цены на помещения за пределами центра незначительно выросли, в то время, как рублевые цены по объектам в центре и ставки по всем объектам сопоставимо снизились.
• На рынке продажи и аренды офисной недвижимости рост объема предложения  в центре был выше, чем за его пределами, в то время, как изменение ставок аренды и цен продаж был сопоставимым.
• Объем предложения производственно-складских помещений на рынке продажи вырос выше, чем на рынке аренды, в то время, как ставки и цены изменились примерно одинаково.

Главный вывод:

По итогам 2 квартала 2015 года объем предложения вырос значительно, а цены и ставки также выросли, но несущественно.  Учитывая тот факт, что рублевые цены снизились, можно заключить, что негативные тенденции в макроэкономике продолжают сказываться на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшее давление, судя по изменению рублевых цен и ставок, отрицательные тенденции оказали на сегмент торговой недвижимости.

Объем предложения

Во 2 кв. 2015 года объем предложения вырос на 15% по количеству и на 37% по общей площади. За год, то есть по сравнению cо 2 кв. 2014 года, объем предложения увеличился на 10% по количеству, а по общей площади снизился на 6%.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 878 объектов общей площадью 4 769 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2015 года выросла на 3% и составила 4 025 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 16%, цена в рублевом эквиваленте уменьшилась на 13% до 212 516 руб./кв.м.  За год, со 2 квартала 2014 года цена в долларах снизилась на 14%, а в рублях выросла на 36%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал выросла на 40%, а за год снизилась на 19% и составила 19,19 млрд. $.

Существенное снижение цен в рублях во 2 квартале произошло после существенного роста в 1 квартале, в то время, как в долларах изменение цен было гораздо менее значительным.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости возрос на 25%, по офисной – на 42%, по производственно-складским помещениям – на 38%, а по помещениям свободного назначения - на 28%.  

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению со 2 кв. 2014 года, по торговой недвижимости не изменился, по офисной – снизился на 7%, по производственно-складским снизился на 34%, а по помещениям свободного назначения вырос на 41%.

Доля сегментов в общем объеме предложения по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 60%. Далее идут торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (15%) и производственно-складские (10%).

Ценовые показатели

По отношению к 1 кварталу  цена предложения торговой недвижимости во 2 квартале выросла на 1% до 4 367 $/кв.м, офисной - на 3% до 4 296 $/кв.м, производственно-складской – на 8% до 1 825 $/кв.м, помещений свободного назначения – на 4% до 4 170 $/кв.м.

Средневзвешенная цена за год (по сравнению со 2 кварталом 2014 года) уменьшилась на 27% по торговой, на 15% по офисной, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 16% по помещениям свободного назначения.

Минимальный рост цен на торговые объекты по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости за квартал и максимальное снижение цен за год свидетельствуют о большей переоцененности данного сегмента на фоне снижения показателей розничного товарооборота.

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 623 торговых объекта общей площадью 708 тыс. кв.м, из них 83 объекта – внутри Садового Кольца и 540 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 2%, а по общей площади – вырос на 66%.  Рост площади был обусловлен выходом во 2 квартале крупного объекта на ул.Ильинка (34 000 кв.м).

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 4%, а по общей площади – на 22%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре снизилась на 31% до 9 354 $/кв.м, что произошло за счет выхода на рынок во 2 квартале 2015 года относительно дешевого большого объекта на ул.Ильинка (34 000 кв.м,
6 367 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 5% до 3 907 $/кв.м, как в связи с ростом на 5% цен по объектам, экспонируемым уже давно, так и в связи с началом экспонирования относительно дорогого объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м., 6 374 $/кв.м).

За год цены на помещения в центре снизились в большей степени (-39%), чем по помещениям за пределами Садового Кольца (-26%).

Объем предложения

Во 2 квартале 2015 г. на продажу было выставлено 174 объекта формата street-retail общей площадью 52 тыс. кв.м, из них 37 объектов – внутри Садового Кольца и 137 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 8%, а общей площади вырос на 3%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 1%, а по общей площади –  снизился на 7%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 10% до 14 839 $/кв.м. Рост произошел как за счет увеличения на 10% цен по объектам, которые на рынке выставляются уже не первый квартал, так, в частности, и за счет выхода во 2 квартале крупного и дорогого объекта на Новинском бул. (1 220 кв.м, 20 235 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 19% до 6 918 $/кв.м, при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца также, как и в центре, выросли на 10%, и, кроме того, на рост повлиял уход с рынка крупного и дешевого объекта на Солнечногорской ул. (1 614 кв.м, 1 281 $/кв.м).

К более существенному росту цен по объектам за пределами центра могло привести снижение объема предложения таких помещений. И, наоборот, по объектам в центре, объем предложения которых незначительно, но вырос, цены выросли в меньшей степени.

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале вырос на 21% по количеству и на 42% по общей площади и составил 1 710 объектов общей площадью 2 842 тыс. кв.м, из них 394 объекта – в центре и 1316 объектов  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца возрос на 21%, а за его пределами – на 46%. По сравнению со 2 кварталом 2014 года в центре общая площадь уменьшилась на 12%, а за пределами Садового Кольца на 7%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2015 года выросла на 5% и составила 7 703 $/кв.м. Рост цен был связан как с ростом на 5% цен по объектам, экспонируемым уже не первый квартал, так и в связи с уходом с рынка крупного относительно дешевого объекта на Ветошном пер. (26 587 кв.м, 6 396 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале так же, как и в центре, выросла на 5% и составила 3 705 $/кв.м, что произошло ввиду как увеличения на 5% цен по объектам, которые выставляются уже не первый квартал, так и за счет окончания экспонирования крупного дорогого объекта на Кутузовском пр-те (48 671 кв.м, 9 934 $/кв.м).

Тот факт, что при более, чем в 2 раза значительном росте объема предложения за пределами центра по сравнению с ростом цен на помещения в центре, уровень роста цен был одинаковым, может говорить, о большем спросе на помещения на периферии.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2015 года вырос на 8% по количеству и на 14% по общей площади. За год объем предложения увеличился на 11% по количеству и на 20% по общей площади.

Всего во 2 квартале экспонировалось 5 683 объекта общей площадью 3 473 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым выросла на 5%, а по сравнению со 2 кварталом 2014 года  -  уменьшилась на 29% и составила 439 $/кв.м/год.С учетом того, что курс доллара с первого по второй квартал снизился на 16%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал уменьшилась на 11%, а за год – на 39% до 23 161 руб./кв.м/год.

Годовая арендная плата с 1 по 2 квартал выросла на 17% и составила 1,27 млрд. $.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому возрос на 9% по торговой, на 12% по офисной и на 21% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год по торговой недвижимости вырос на 8%, по офисной - на 15%, по производственно-складской недвижимости – на 34%.

Доля сегментов в общем объеме предложения существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 52%. Далее идут производственно-складские (35%), торговые помещения (15%).

Ценовые показатели

Средняя запрашиваемая арендная ставка во 2 квартале по торговой недвижимости выросла на 4% и составила 681 $/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 415 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 9% и составила  144 $/кв.м/год.  

Рост ставок на торговые объекты, как и рост цен продажи, был минимальным по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, что свидетельствует о снижении спроса на торговые помещения в условиях уменьшения покупательской способности населения и падения розничного товарооборота.

За год (по отношению ко 2 кварталу 2014 года) снижение запрашиваемых ставок аренды составило 34% по торговой, 25% по офисной и 31% по производственно-складской недвижимости.  Таким образом, в среднесрочном плане торговые помещения оказались также аутсайдерами.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству вырос на 3%, а по общей площади - на 9%. Рост объема предложения за год составил 16% по количеству и 8% - по общей площади.

Всего во 2 квартале экспонировалось 1 480 объектов площадью 532 тыс. кв.м, из них 147 объектов - в центре и 1 333 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале вырос на 6% в центре и на 9%  за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2015 года выросла на 10% и составила 1 223 $/кв.м/год. Рост ставок был обусловлен как ростом на 11% ставок по давно экспонируемым объектам, так и структурной динамикой - доля дорогих объектов со ставками выше 1 000 $/кв.м/год в общем объеме предложения выросла с 44% в 1 квартале до 56% во 2 квартале.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 4% и составила 621 $/кв.м/год, что было связано только с ростом на 8% ставок по объектам, экспонируемым не первый квартал.

За квартал уровень роста ставки по помещениям в центре оказался выше, чем по объектам за его пределами, но за год уровни снижения ставок оказались равны, поэтому можно заключить, что существенных отличий в снижении спроса на помещения в зависимости от расположения в среднесрочном плане не наблюдается.

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2015 года снизился на 3% по количеству и вырос на 4% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 26%, а по общей площади – на 37%.  Всего во 2 квартале экспонировалось 578 объектов площадью 151 тыс. кв.м, из них 77 объектов предлагалось в центре и 501 – за его пределами.

Объем предложения по количеству во 2 квартале по отношению к 1 кварталу уменьшился на 9% в центре и на 1% за его пределами.  Объем предложения по общей площади вырос на 11% в центре, и на 2% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале выросла на 7% и составила
1 385 $/кв.м/год, что было связано с ростом на 10% ставок по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале увеличилась на 6% и составила 705 $/кв.м/год. Основной вклад в рост ставки так же, как и в центре, оказал рост ставок по давно экспонируемым объектам, который составил в данном случае 8%.

Отличий по динамике ставок по помещениям в центре и за его пределами как за квартал, так и за год не наблюдалось.

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов во 2 квартале по количеству вырос на 10%, а по общей площади - на 12%. Объем предложения составил 3 246 объектов общей площадью 1 802 тыс. кв.м, из них 606 объектов  – в центре и
2 640 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади по офисным помещениям в центре вырос на 10%, а за его пределами на 13%. По отношению ко 2 кварталу 2014 года объем предложения вырос на 13% по помещениям внутри Садового кольца и на 16% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца выросла на 6% до 591 $/кв.м/год. Данный рост был обусловлен увеличением на 9% ставки по давно экспонируемым объектам.

За пределами центра ставка увеличилась на 7% и составила 374 $/кв.м/год. При этом рост ставок так же, как и в центре, был связан с увеличением ставок по давно экспонируемым объектам, которое составило в этом случае 12%.

Изменению ставок по объектам в центре и за его пределами за квартал оказалось сопоставимым друг с другом.