Концепция комплексной застройки территории площадью 250 га в г. Нижний Новгород
В рамках исследования были выполнены следующие работы:
- Анализ социально-экономического состояния и инвестиционного климата Нижегородской области и Нижнего Новгорода
1.1 Роль Нижегородской области в целом по РФ и в Приволжском Федеральном округе
1.2 Сравнение социально-экономических показателей и инвестиционного климата Нижегородской области и областей-аналогов (численность населения, уровень развития, промышленная ориентация, общеэкономические показатели, их темпы роста, показатели инвестиционной активности)
1.3 Сравнение социально-экономических показателей и инвестиционного климата Нижнего Новгорода и городов-аналогов (численность населения, значение города в страновом масштабе, уровень развития, общеэкономические показатели, их темпы роста, показатели инвестиционной активности)
1.4 Существующие и потенциальные предприятия Нижегородской области и Нижнего Новгорода
1.5 Планы развития Нижнего Новгорода (жилищное строительство, коммерческая недвижимость, объекты инфраструктуры, дорожное строительство)
- Кластерный анализ
2.1 Описание принципов и метода применения кластерного анализа
2.2 Применение методов кластерного деления к исследуемому городу
2.3 Определение кластера местоположения Участка
- Анализ участка
3.1 Анализ физических характеристик участка
3.2 Факторы, ограничивающие потенциальное использование участка (рельеф, форма, наличие природных и техногенных объектов на участке, ограничивающих его использование)
3.3 Анализ транспортной и пешеходной доступности
3.4 Измерение автомобильного трафика по прилегающим улицам
3.5 Анализ видимости участка
3.6 Анализ непосредственного окружения земельного участка. Характеристика окружающей застройки (обследование и описание существующего окружения, анализ планов застройки и реконструкции объектов в ближайшем окружении по информации об имеющейся исходно-разрешительной документации, информации СМИ и других открытых источников, экспертные интервью).
3.7 Анализ кластера местоположения участка – основные транспортные магистрали, связь с соседними кластерами и т.д.
3.8 Определение уникальных качеств участка, повышающих его потенциальную стоимость и влияющих на возможное использование.
3.9 Определение предварительных вариантов концепции использования, исходя из физических характеристик участка и его окружения.
- Анализ рынка недвижимости
4.1 Обзор сегмента рынка жилой недвижимости Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития:
-
существующее предложение по первичной и вторичной недвижимости: объем на 2007 год, объем ввода по годам, структура по видам жилья, структура по классам: бизнес, эконом, элит, пр.
-
анализ загородного жилья: коттеджные поселки, пр.
-
планы строительства
-
цены продажи
-
развитие ипотеки в городе
-
объем непроданных площади
-
объемы поглощения жилья за последние 3-5 лет
-
анализ объема потенциального спроса
4.2 Обзор сегмента рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития:
-
существующее предложение, классификация
-
строящиеся объекты, проекты
-
уровень арендных ставок и цены продажи
-
вакантные площади
-
объемы поглощения офисных площадей за последние 3-5 лет
-
анализ объема потенциального спроса
4.3 Обзор сегмента рынка складской недвижимости Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития:
-
существующее предложение, классификация
-
строящиеся объекты, проекты
-
уровень арендных ставок и цены продажи
-
вакантные площади
-
объемы поглощения складских площадей за последние 3-5 лет
-
анализ объема потенциального спроса
4.4 Обзор сегмента рынка гостиничной недвижимости Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития:
-
существующее предложение, классификация
-
строящиеся объекты, проекты
-
цены
-
уровень загруженности существующих гостиниц
-
выявление спроса со стороны гостиничных операторов на проекты в городе Нижний Новгород
-
анализ объема потенциального спроса
4.5 Обзор сегмента рынка торгово-развлекательной недвижимости Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития:
-
существующее предложение, классификация
-
строящиеся объекты, проекты
-
уровень арендных ставок, цены продаж
-
вакантные площади
-
объемы поглощения торгово-развлекательных площадей за последние 3-5 лет
-
анализ объема потенциального спроса
4.6 Обзор сегмента рынка спортивно-оздоровительной недвижимости (фитнес-центры, спортотели, аквапарки, пр.) Нижнего Новгорода и анализируемого кластера, тенденции развития
5. Исследование населения города (проведение опросов и интервью населения)
5.1 Определение уровня дохода, построение социально-демографического профиля
5.2 Выявление основных характеристик стиля жизни горожан
5.3 Определение структуры потребления
5.4 Определение частоты потребления
5.5 Выявление потребностей и пожеланий (чего не хватает в концепции города для жителей)
5.6 Анализ ожиданий по поводу будущего развития города и соответствие этих ожиданий предлагаемой концепции
6. Формирование рекомендаций по комплексному развитию участка
6.1 Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования (SWOT- анализ: оценка «веса» каждого «плюса» и «минуса» отдельно в баллах).
6.2 Анализ наилучшего использования земельного участка с точки зрения экономической эффективности
6.3 Анализ сочетаемости различных вариантов использования
6.4 Оценка стоимости земли с разработкой предварительных концепций развития объектов для различных вариантах использования, в том числе при сочетаниях различных вариантов использования
- Разработка концепции развития Участков.
7.1 Формирование концепции развития Участков исходя из наилучшего использования
7.2 Определение максимального количества площадей различного функционального назначения
7.3 Характеристика потенциальных арендаторов/покупателей
7.4 Формирование укрупненных параметров технического задания на разработку технической документации и архитектурного проекта
7.5 Эскизный проект зонирования территории
7.6 Финансовый анализ предложенной концепции, анализ чувствительности
