Денис Колокольников, Председатель Совета директоров RRG:
Продукты питания относятся к так называемой группе «защищенных товаров», поэтому крупноформатный food-ритейл активно развивается в любых экономических условиях, в том числе, естественно, и на площадках ТЦ. Некоторые операторы включили в стратегию экспансии торгцентры не сразу (например, «Магнит» до 2009 года развивался исключительно в формате отдельно стоящих зданий; «Лента» до недавнего времени, в основном, предпочитала покупать земельные участки и строить на них собственные объекты), но сегодня аренда в моллах – обыденная практика для всех.
Как известно, паузу в развитии в связи с финансовыми затруднениями взяла сеть «О’Кей». Сдержанной стратегии исторически придерживается только немецкий оператор «Глобус», что обусловлено очень крупным форматом гипермаркетов сети. Мы проводим для «Глобуса» (так же, как и для «Ленты») геомаркетинговые исследования по оценке потенциального товарооборота будущих гипермаркетов. Сеть рассматривает некоторые площадки, но масштабный формат ограничивает выбор локаций. Так, ритейлер уже давно имеет желание открыться в Москве, но пока замыслы не воплощаются. Оператору под строительство своего гипермаркета требуются участки от 6 га, при этом он часто покупает участок существенно большего размера для размещения по соседству крупноформатных ритейлеров других профилей (Leroy Merlin, Декатлон) и девелопмента небольшой торговой галереи (формат ритейл-парк). Стандартный «Глобус» имеет площадь 27 тыс. кв. м (половину из которых занимает склад производства). Площади для сравнения: «Лента» - от 7 до 13 тыс. кв. м, «Магнит» - 4-10 тыс., «Ашан Сити» -5-10 тыс., классический «Ашан» - 12-20 тыс., «Карусель» - 4-10 тыс. «квадратов».
Что касается критериев выбора ТЦ, то для гипермаркетов молл сам по себе (архитектура, концепция, тенант-микс) не очень важен. Весь проект может быть не эффективным, а продуктовик будет отлично работать. Это для торгцентра важен гипермаркет, но не наоборот. Безусловно, учитываются зона охвата и уровень конкуренции, необходимы грамотно организованные подъездные пути, видимость объекта с трасс, достаточное количество машино-мест на парковке (1 машино-место на 10-20 кв. м GLA), характеристики помещения (высота потолков от 5 м, шаг колонн не реже 9 на 9, а лучше 12 на 24 метра и т.д.). В основном, операторы делают одноуровневые гипермаркеты на первом этаже ТЦ, кроме «Ашана», который иногда размещается и на двух уровнях.
Средний срок окупаемости гипермаркета в ТЦ? Безусловно, гипермаркет может быть соинвестором проекта и выкупить свою площадь, но чаще речь идет об аренде, сроком на 10-25 лет. И в этом случае окупаемость – не принципиальный вопрос. Ситуации, когда гипермаркет имеет площадку в ТЦ в собственности – это негативный опыт для девелопера: разногласия между сторонами практически гарантированы.
Арендная ставка для гипермаркета в ТЦ зависит от потенциала локации, формата, и варьируется в пределах от 3 до 12 тысяч рублей. В основном, кроме фикса взимается и процент с оборота. Естественно, чем выше популярность бренда ритейлера, тем привлекательнее условия: минимальный фикс и процент от 1,5 до 5-6%. Так, компания «Ашан» предлагает самые низкие коммерческие условия аренды, по причине популяности бренда, меньшей наценки.
Целевая аудитория. «Ашан», «Магнит», «Лента» оперируют в сегменте продуктовых дискаунтеров (высокие обороты, более низкая наценка, покупатель без серьезных претензий к дизайну, качеству, ассортименту). «Глобус» и «О’Кей» работают в среднем сегменте, предполагающем более широкий выбор свежих продуктов. В принципе, «Глобус» охватывает все категории населения за счет ассортимента и качества. Другой пример, в «Ашане» в ТЦ «Европарк», где ассортимент более широкий, отоваривается практически вся Рублевка.
Зона охвата гипермаркета зависит от его размера, но, стандартно, для нормальной работы магазина, формирования оборота в первичной зоне должно проживать от 60 до 100 тысяч человек. Для «Ленты» зона охвата – это количество жителей в 20-минутной транспортной доступности за вычетом влияния зон конкурентов, для «Глобуса» - в получасовой (согласно нашей методологии). Зона достижения, которая рассчитывается с учетом конкурирующих объектов, также зависит от формата объекта.
Существуют ли какие-то привилегии для продуктовых арендаторов со стороны собственников? Безусловно, якорные арендаторы важны для ТЦ и пользуются массой различных привилегией. Это и невысокая ставка эксплуатации, и возможность круглосуточной работы, широкие рекламные возможности, в частности, размещение нескольких вывесок на фасаде (порой они крупнее и ярче логотипа ТРЦ), соответствующая система навигации (указатели). Возможна и отделка помещения за счет собственника.
По какому принципу собственник ТРЦ делает выбор в пользу того или иного гипермаркета? Девелопер зачастую стоит перед выбором между стабильностью, известностью бренда и деньгами, в основном, отдавая предпочтение третьему, что далеко не всегда правильно. Выбор зависит и от конкурентной среды, целевой аудитории в зоне охвата, концепции и ценового сегмента молла. Сетевые девелоперы могут иметь партнерские отношения с тем или иным продуктовым оператором, тиражируя его в своих проектах (это не всегда реализуемо, так как ритейлер может превысить порог конкуренции в регионе, не соответствовать концепции ТЦ и т.д.).
Мы проводили геомаркетинговые исследования с расчетом потенциального товарооборота для целого ряда продуктовых операторов (из сегмента гипермаркетов в числе наших клиентов - «Лента», «Глобус», «Реал – гипермаркет»), ранжировали их с точки зрения лояльности потребителей, по ассортименту, ценовой категории и прочим критериями. В результате исследований был составлен рейтинг привлекательности операторов для торговых центров, который используется в модели RRG-Хаффа, поскольку у разных гипермаркетов на одной и той же площадки будут разные обороты. Рейтинг для московского региона: 1 место – «Глобус», 2 – «Ашан», 3 – «Лента», «Ашан Сити», 4 – «Окей», «Карусель», 5 – «Магнит».
Часто ли встречаются случаи предварительного расторжения договора? С чем это обычно связано? Да, со всеми случается! Причины предварительного расторжения договора могут быть самыми разными: пересмотр ритейлером программы развития, финансовые сложности у торгового оператора, другая сеть предложила собственнику ТЦ более интересные коммерческие условия. Из наиболее заметных последних примеров можно назвать смену стратегии компанией «О’Кей». Ритейлер продал, если не ошибаюсь, несколько магазинов и земельных участков «Ленте» (здания в Волгограде и Челябинске, земли в Таганроге, Омске, Челябинске, Томске). Кроме того, «О’Кей» вышел из нескольких проектов ТЦ («Ривьера», «Зеленопарк», «Акваполис» в Пскове и др.».
Конвертация посетителей в покупатели? В среднем, на 1,8 посетителей – 1 чек.
Какие арендаторы любят размещаться рядом с гипермаркетами? Прикассовая зона дополняет ассортимент гипермаркета и обычно платит высокие арендные ставки. Здесь размещаются операторы товаров для кухни, салоны связи, ювелирные магазины, аптеки и прочее. В прикассе иногда размещаются и различные продуктовые операторы – пиво, колбасы, кулинария, но здесь может возникнуть проблема пересекающего ассортимента.
