Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Померяться коридорами

18.10.2012
Street retail

Невский проспект, как главный торговый коридор Петербурга, обогнал Тверскую улицу Москвы по ряду показателей в сегменте street-retail.

Аналитики группы компаний RRG сравнили два главных торговых коридора страны: петербургский Невский проспект (от Московского вокзала до Адмиралтейства) и столичную "объединенную" Тверскую, включающую Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы.

Результаты оказались несколько неожиданными: главная улица Северной столицы обладает по ряду показателей большим потенциалом для арендаторов street-retail, нежели ее аналог в Первопрестольной.

Начальные данные у Невского и Тверской во многом схожи: длина — около 2,9 километра, количество станций метро тоже примерно равное. Эффективная ширина тротуаров (крайне важная для street-retail характеристика) практически одинаковая — 3-6 метров.

Автомобильный трафик тоже отличается не в разы, находясь в диапазоне 50-80 тыс. в сутки. Правда, для формата street-retail часто важнее трафик не автомобильный, а пешеходный и вот тут уже начинаются серьезные различия. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. чел в сутки опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в лучших местах ежедневно проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской Заставы — от 7 до 10 тыс. человек в сутки). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, — 311,8 тыс. человек в сутки, а на Невском — 595 тыс. человек в сутки. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу потенциальных посетителей объектов формата street-retail.

"Основная причина более высокого трафика на Невском — обилие туристических и культурных объектов, — поясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. — Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, нежели прогулочную, то через Невский проходят основные туристические маршруты, да и сами горожане активно посещают проспект. В частности, именно по этой улице большинство людей проходят от станций метро "Невский проспект" и "Гостиный двор" к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Неслучайно именно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высокий пешеходный трафик". Таким образом, главный питерский торговый коридор соответствует западному формату топового street-retail. Кроме того, в Петербурге только одна такая "мощная" улица: конкурентов ей практически нет.

Крайне важным показателем является также "непрерывная плотность витрин" (длина участка улицы, где магазины следуют один за другим). "Люди, которые просто прогуливаются по улице (а street retail в центре города ориентирован именно на таких покупателей), увидев, что магазины "закончились", могут перейти на другую сторону или свернуть на соседнюю улицу. Поэтому для эффективного торгового коридора крайне важна непрерывность витрин", — поясняет Денис Колокольников. Главный петербургский торговый коридор в этом плане выглядит опять же предпочтительнее: здесь есть три участка "непрерывных витрин" 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков четыре, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.

Сегодня объединенная Тверская представлена 245 объектами street retail, в то время как на Невском 288 помещений. При этом наблюдаются существенные различия в составе арендаторов помещений.

Невский проспект выполняет функцию не только главного торгового, но и главного туристического маршрута. Поэтому примерно треть помещений street-retail — это предприятия общепита. Одежда, обувь и аксессуары также широко представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное зонирование Невского и прилегающих улиц. Например, Малая Садовая, по сути, представляет собой "фуд-корт" под открытым небом. "Сама улица как будто создана для размещения кафе и ресторанов, — комментирует Денис Колокольников. — Она расположена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но серьезного сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте".

Что касается Тверской, то это более деловая улица. "Первую скрипку" там тоже играют предприятия общепита, но их доля составляет лишь 23%. В то же время почти каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской — каждое третье помещение), что опять же вполне обоснованно: здесь гораздо больше офисов, а неподалеку располагаются государственные учреждения.

Уровень вакантных площадей на обеих улицах низкий: на объединенной Тверской, по оценкам RRG, он составляет 5-6%, на Невском — 4-5%. Что говорит о более высоком уровне востребованности петербургского торгового коридора по сравнению с московским.

Еще более любопытным выглядит сравнение арендных ставок двух улиц. В докризисном 2007 году арендная плата на Тверской в топовых локациях держалась на уровне $6 тыс. за кв. м в год. В глубоко кризисном 2009-м серьезное падение наблюдалось и там, и там: Невский "упал" до $1,5-2,5 тыс. за квадратный метр в год, Тверская — до $3-4 тыс. Сегодня Невский в лучших местах достиг показателя $5-6 тыс. за квадратный метр в год, практически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки $8,5 тыс., еще очень далека от докризисных показателей.

"При этом цены продаж на Тверской (в классической ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от $50 тыс. до $70 тыс. за квадратный метр первого этажа, а на Невском еще можно уложиться в диапазон $30-50 тыс., даже в лучших локациях", — утверждают в RRG.

Выборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском предлагает лишь несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены продажи помещений на московской улице не сильно отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс "выравнивания" еще в самом разгаре. В частности, торговые объекты, расположенные в середине улицы, скорее всего на этом уровне и зафиксируются в ближайшее время. Максимальный пешеходный и автомобильный трафик в этом месте дает возможность получать стабильный и высокий арендный доход, но при этом и цена продаж здесь максимальна.

А вот на более "дешевом" начальном отрезке проспекта, цены, скорее всего, в ближайшее время "пойдут в рост". В первую очередь — из-за открытия в начале Невского новой станции метро "Адмиралтейская", появление которой существенно увеличило пешеходный поток. "По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится "Адмиралтейская", до открытия станции метро проходило 12,8 тыс. человек в сутки, через месяц после открытия — 22,4 тыс. человек в сутки, через два — 29,5 тыс. человек в сутки", — говорит Денис Колокольников.

Тверская же пока не может похвастаться такими результатами. Увеличение проходимости в ее самой "слабой" части, на отрезке между площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, возможно после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Поскольку подземного торгового центра не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не влиять на цены: нижняя ценовая планка продаж здесь установлена на отметке 25-$30 тыс. за кв. м, однако учитывая вышеперечисленные характеристики этого отрезка 1-й Тверской-Ямской улицы, наладить здесь оживленную торговлю будет довольно сложно. Однако по завершении реконструкции картина резко изменится.

"Впрочем, при всех "спорах" Тверской и Невского несомненно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, — подводит итог Денис Колокольников. — Исторически торговые, эти улицы в долгосрочной перспективе будут только дорожать, являясь настоящими "голубыми фишками" коммерческой недвижимости и "невосполнимым ресурсом" в "вечных" местах".

Всеволод Щербаков, заместитель директора департамента консалтинга "Colliers International Санкт-Петербург", в целом согласен с результатами исследования компании RRG, хотя и считает, что в исследовании есть некоторые неточности и "притянутые" выводы. "Например, такой показатель, как уровень вакантных площадей — разница в цифрах является скорее погрешностью вычислений, чем значимой для выводов исследования. Или рассуждения об увеличении пешеходного потока в связи с открытием "Адмиралтейской": во-первых, мы не знаем, что бы было, если бы открылось метро на Тверской, во-вторых, мы не знаем, насколько при этом уменьшился трафик на других станциях метро, расположенных на Невском проспекте".

Денис Кожин,
Коммерсантъ. Санкт-Петербург от 18.10.2012 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты