Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Деньги ищут торговую точку

13.09.2012

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в целом сокращаются. В большей степени инвесторы разочарованы в российских офисах, хотя желающих вложить деньги в торговые площади становится значительно больше.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России снизился на 44% в первом полугодии 2012 года, свидетельствуют данные консалтинговой компании CBRE. За это время в коммерческую недвижимость в России было инвестировано $1 523 млн, тогда как в аналогичном периоде 2011 года – $2 707 млн.

По данным консалтинговой компании Colliers International, в первом полугодии 2012 года инвесторы больше всего интересовались офисной и торговой недвижимостью. От общего объема сделок на долю офисного сегмента пришлось 30,7% сделок, на долю торгового – 28,2%; в абсолютном выражении это составило $963 млн и $884 млн соответственно. Однако в офисном сегменте в первом полугодии 2012 года объем сделок снизился на 27% по сравнению с первым полугодием 2011 года, в торговом, напротив, вырос на 31% за аналогичный период времени.

Снижение инвестиций в коммерческую недвижимость эксперты считают временным явлением и объясняют, в первую очередь, неблагоприятной конъюнктурой финансовых рынков.«Инвесторы теряют интерес, прежде всего, из-за того, что непонятна ситуация на макроэкономическом уровне. Проще вложить у себя в стране с меньшими рисками. Многие предпочитают выводить капиталы за границу, так как в России высокий риск ведения бизнеса. С другой стороны, несмотря на все риски, Россия все же предлагает большие доходы, чем европейские страны. Просто
не все иностранные инвесторы знают российский рынок и не доверяют ему. А те инвесторы, которые вошли на российский рынок и поняли его, с неохотой делятся информацией с коллегами. Зачем создавать конкуренцию?

Пострадал больше всего девелоперский бизнес, т.к. инвесторы предпочитают вкладывать в готовые объекты, генерящие постоянный доход, нежели вкладываться в проекты, которые имеют девелоперские/строительные риски», – рассказал«Газете.Ru» коммерческий директор бизнес-парка Nagatino i-Land Сергей Канаев.

По мнению партнера компании UFG Wealth Management Дмитрия Кленова, инвесторы боятся повторения событий 2008 года в связи с перманентными ожиданиями нового витка финансового кризиса.

«Многие продают активы, желая выйти в«кэш», другие же наоборот, хотят вложить имеющиеся ликвидные активы, но продавцы и покупатели не сходятся в своих ценовых ожиданиях, что вызывает замедление рынка. Кроме того, безусловно, сказывается снижение цен на нефть и сокращение свободных денежных средств внутри страны», – считает Дмитрий Кленов.

Наиболее привлекательными для инвестиций эксперты считают, например, торговые площади и бизнес-центры Класса А и В+. По данным компании Welhome, ставки капитализации в сегменте офисной недвижимости по лучшим объектам составляют 9-9,5%, в сегменте торговой недвижимости – 10-10,5%.

«На российском рынке крайне мало качественных объектов, которые соответствовали бы требованиям иностранных инвесторов. В основном эти объекты сосредоточены в Москве. Часть инвестиционно привлекательных объектов находится в городах-миллионниках. Преимущественно, это торговые центры. Качественных офисных объектов в регионах России единицы», – уточняет директор департамента развития консалтинговой компании Welhome Дмитрий Голев.

По наблюдениям ГК RRG, в Москве инвесторов интересуют помещения street-retail с доходностью 11-12%, хотя на практике сделки происходят в основном с доходностью 10-11%. При этом эксперт считают, что сейчас могут быть привлекательны даже районные торговые центры.«Наиболее интересны для инвестирования в Москве сейчас объекты торговой недвижимости, расположенные или в основных торговых коридорах, или же в новых, строящихся районах. Население ввиду не самой лучшей дорожной ситуации в городе, перестаёт посещать центр города для совершения покупок, если те же самые группы товаров можно найти в шаговой или в недалекой транспортной доступности внутри района», – считает генеральный директор компании Retail Row Марат Манасян.

«В настоящее время срок окупаемости торгового центра площадью 5-10 тыс. кв. м при расположении внутри кластера может составить от 8 до 11 лет и даже меньше. В то же время инвестиции в крупный столичный ТЦ в настоящее время окупаются несколько дольше – за 9-14 лет», – говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.

«Объектом с хорошей доходностью можно считать объект с доходностью 10% годовых. Это можно отнести как к офисной недвижимости, так и к торговой. Сейчас на рынке Москвы возможно найти объекты с окупаемостью в 7-8 лет, но их не более 15% от общего объема предложений.

Объекты с такой доходностью на европейском рынке найти тяжело. Сейчас в Москве рост стоимости квадратного метра опережает рост арендных ставок, за счет этого доходность объекта, конечно, снижается. Наиболее ярко это выражено в торговой недвижимости. Это является одной из причин, по которой инвесторы заинтересовались торговыми центрами Подмосковья, где есть адекватное соотношением цены и арендной ставки за квадратный метр», – считает заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Delta Estate Марина Тарасюк.

Несмотря на то, что российский рынок коммерческой недвижимости показывает доходность более высокую, чем в Европе, большую часть инвесторов (порядка 80%) составляют российские игроки. «Российская недвижимость приносит на 4-5 % больше, чем недвижимость в центральной Европе. Но важно понимать, что российская коммерческая недвижимость дает рублевую доходность, в то время как европейская или американская дает доход в соответствующей валюте. Динамика доходности коммерческой недвижимости в России, вероятнее всего, будет положительной, однако необходимо учитывать политические и экономические риски, которые могут повлиять на спрос в соответствующих сегментах, а также на ослабление рубля, что учитывается, в частности, иностранными инвесторами при оценке недвижимости в России», – объясняет Дмитрий Кленов.

Несмотря на снижение объема инвестиций в первом полугодии, эксперты уверены, что годовой показатель будет на уровне прошлых лет.

«В среднем это порядка $7 млрд ежегодно. Да, действительно в начале года наблюдалось некое затишье в плане инвестиций, но это было скорее связано с большим объемом сделок, которые закрылись перед новым годом. К концу года деловая активность выйдет на прежние уровни. Спрос на ликвидные инвестиционно привлекательные объекты как был высок, так и остался, единственное, количество таких объектов снизилось», – считает Марина Тарасюк.«Игроки рынка уже почувствовали активность рынка, связанную с началом делового сезона. Мы ожидаем до конца года закрытия сделок, которые продолжались в течение 2012 года», – заверяет управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.

Юлия Погорелова,

Gazeta.ru от 13.09.2012 г. 
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты