Стрит-ритейл – формат, в который попадают самые разнообразные помещения. Единой системы классификации, по аналогии с классификацией торговых центров, на этом рынке нет. Нужна ли она? Сделает ли работу на этом рынке удобнее? Какой она должна быть? Kommerstate задал эти вопросы экспертам рынка.
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, - рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». - Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», - комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
- продукты - 25%
- рестораны и фуд-корты - 25%
- детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») - 10%
- товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги - 10%
- спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») - 5%
- автомобили (количество автосалонов резко возросло) - 5%
- связь и банки - 5%
- косметика («Л'Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) - 5%
- одежда и обувь и галантерея - 5%
- ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. - 2%
- сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) - 2%
- зоотовары (их появляется все больше) - 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», - продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», - считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1.Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2.Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3.Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, - рассуждает Елена Мишина. - Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
Валерия Семенова,
Kommerstate.ru от 21.06.2012 г.
