Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Удачные поводы

06.12.2011

Сегодня по всей стране практически одновременно ведется множество «суперстроек». Россия готовится принять зимнюю Олимпиаду в Сочи, саммит АТЭС во Владивостоке, Универсиаду в Казани, чемпионат мира по футболу и др. От расходов на все эти проекты захватывает дух. Организаторы мероприятий заверяют, что бюджетные инвестиции не просто окупятся, но созданная «по поводу» инфраструктура будет приносить прибыль еще долгие годы.

Абсолютный «рекордсмен» по сумме затрат, естественно, сочинская Олимпиада. По данным Минэкономразвития на ее проведение выделено 700 млрд рублей. Саммит АТС будет стоить 284 млрд рублей, а Универсиада в Казани — 300 млрд. Во сколько обойдется чемпионат мира по футболу, который затронет сразу несколько городов страны, трудно даже представить.

Проведение мероприятий такого уровня, как Олимпийские игры, является действенным инструментом для раскрутки регионов и даже целой страны. Однако чтобы достигнуть заявленных целей, необходимо наладить взаимодействие государства и бизнеса, а также вписать программу мероприятия в общий контекст развития региона. Где найти столь эффективные команды управленцев, которые справились бы с поставленной задачей, организаторы скромно умалчивают. Пока менеджерские и креативные потуги местных властей к заметным результатам не привели. Наглядна недавняя идея сочинских властей: согласно решению администрации города, в новогоднем оформлении знаковых объектов курорта Сочи будет поставлен «олимпийский акцент». Традиционную мишуру должны заменить изображения представителей зимних видов спорта, а также «светодинамические скульптуры персонажей русских сказок»: оленей, медведей и зайцев. По мысли городских руководителей, вышеперечисленные персонажи должны напоминать туристам о грядущих Играх. Это пример лишь одной инициативы, которую можно счесть спорной, неоднозначной, забавной или просто нелепой. А при внимательном рассмотрении способов «удачного взаимодействия властей и бизнеса» в местах проведения масштабных строек найдется совсем немного.

Организуй это

Согласно исследованию PriceWaterhouseCoopers, инвестиции в строительство инфраструктуры для крупномасштабных спортивных мероприятий действительно способны придать ускорение экономическому развитию региона или страны в целом. Теоретически в государстве, принимающем Олимпийские игры или чемпионат мира по футболу, рост объемов торговли достигает 30%. Американские экономисты Марк Шпигель из Федерального резервного банка Сан-Франциско и Эндрю Роуз из Калифорнийского университета в Беркли назвали такую закономерность «олимпийским эффектом». При этом снижается срок возврата вложений. По словам заместителя генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» Николая Климова, развитие городов и областей чаще всего стимулируется именно значимыми мероприятиями, которым предшествует масштабное строительство, приток рабочей силы и, естественно, инвестиции. «Строительство БАМа привлекло людей в Сибирь, создание в Новосибирске Академии наук сделало сравнительно небольшой в то время город третьим по численности населения и одним из самых известных научных и культурных центров России. Сейчас Новосибирск — деловой центр Сибири, в котором хорошо работать и комфортно жить», — говорит он.

Окупаемость крупных спортивных и политических мероприятий принято рассматривать в долгосрочной перспективе. По словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, темп роста экономики Южной Кореи в 2002 году, после проведения чемпионата мира по футболу, увеличился почти в два раза и составил 6% в год. Олимпиада 1992 года в Барселоне преобразила город, доходы каталонской столицы от туризма после Игр выросли более чем в два раза. В качестве другого яркого примера эксперты приводят Пекин, где в 2002—2006 годах в создание инфраструктуры в рамках подготовки к Олимпийским играм было инвестировано 40 млрд долларов.

«В последнее время заметна тенденция, когда серьезный толчок в развитии отдельных городов и регионов России придают значимые события», — признает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. В отечественной, да и мировой практике такой опыт исторически всегда имел место: развивались те населенные пункты, куда на ярмарки съезжались купцы и покупатели, где проводились развлекательные мероприятия царских фамилий, а вот Канны вообще существуют сейчас только благодаря многочисленным выставкам и фестивалям», — говорит эксперт.

К несчастью, в оценках эффективности инвестиций в масштабные стройки современности нередки погрешности. Расходы на строительство растут, естественно, снижая рентабельность. Планы же российских строителей и вовсе рискуют опровергнуть любые прогнозы.

Большой задел

Основным вектором развития региона Сочи, помимо строительства собственно спортивных объектов, должно стать решение инфраструктурных проблем. «К моменту, когда Сочи был выбран столицей Олимпийских игр 2014 года, город страдал от катастрофической транспортной ситуации и постоянных отключений электроснабжения», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. В первую очередь надо было проложить дороги. Например, по левому берегу реки Мзымты будет построена автотрасса Адлер — Красная Поляна, а от международного аэропорта Сочи-Адлер в Красную Поляну пройдет скоростная железнодорожная линия: экспрессы Desiro будут находиться в пути 27 минут и смогут доставлять каждый час до 8,5 тыс. пассажиров.

«Все районы Большого Сочи получили достаточно мощный импульс для развития. В первую очередь повысился спрос на земельные участки в области города и прилегающих к нему территорий. Активно начали реализовываться проекты по развитию гостиниц, реконструируются старые отели, строятся новые», — говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

В рамках федеральной целевой программы построен новый терминал международного аэропорта с высокой пропускной способностью и взлетно-посадочная полоса. Также город получит множество спортивных объектов. Впрочем, в Сочи есть и негативные моменты, в частности, связанные с приоритетом задач Олимпийского строительства над текущим развитием. На практике это приводит к сокращению потока туристов. Повышенные меры безопасности, стоимость трудовых ресурсов и строительных материалов затрудняют естественные процессы в строительстве самого Большого Сочи в угоду Красной Поляне и Имеретинке.

При этом олимпийское строительство сопровождается все эти годы постоянными скандалами. «Все началось с протестов экологов по поводу строительства олимпийских и сопутствующих им объектов в национальном парке, а затем последовали скандалы с выкупом земельных участков: все они буквально за один день подорожали чуть ли не в два раза», — говорит Евгений Скоморовский. Кроме того, наблюдатели постоянно фиксируют нарушения в подготовке к Играм. Так, в начале 2011 года Следственный комитет РФ по Краснодарскому краю сообщил, что в 2010 году было возбуждено 27 уголовных дел по фактам коррупции в администрации Сочи, в том числе в связи с олимпийским строительством. За время подготовки к Играм у корпорации «Олимпстрой» несколько раз менялись руководители, которые, по мнению аналитиков, не справлялись с огромным давлением со стороны всех возможных участников. Широкую огласку получила история с компанией «Москонверспром», генподрядчиком строительства микрорайона для переселенцев из Имеретинской долины, обвинившей ГК «Олимпстрой» в неплатежах за выполненные работы.

Младший брат

Сочинским опытом федеральные власти планируют воспользоваться в Казани, которая станет столицей Универсиады 2013 года. Под это мероприятие была разработана программа развития транспортной и туристической инфраструктуры, реконструкции спортивных объектов. «По сути, Казань должна стать испытательным полигоном для будущей Олимпиады в Сочи, точно так же, как тысячелетний юбилей столицы Татарстана впоследствии стал моделью, по которой действовали власти в различных регионах», — говорит Евгений Скоморовский. Уже введено в строй 27 новых спортивных объектов, а также построена деревня для размещения участников Универсиады. Как обычно, строительством непосредственно необходимых для мероприятия объектов казанские власти решили не ограничиваться. Например, в городе должно быть обустроено 12 многоуровневых паркингов в общей сложности на 6 тыс. машиномест в наиболее перегруженной центральной части города. Обсуждается проект новой телебашни высотой 300 метров. Она будет расположена в так называемом медиасити и будет выполнять не только технологические функции, но заодно станет и туристическим, и деловым объектом, и торгово-развлекательным центром — неким символом города. Предварительно проект оценивается в 4 млрд рублей, при этом непосредственно телебашня будет стоить 1,5 млрд рублей, а реализовать его планируется на условиях частно-государственного партнерства.

Оправдан ли такой масштаб строительства при проведении спортивного события уровня Универсиады — вопрос риторический. «Уже несколько лет назад по результатам подготовки к тысячелетнему юбилею в 2005 году Казань стала первым российским регионом, в котором наблюдался переизбыток офисных и торговых площадей. Самым типичным примером можно было назвать многофункциональный комплекс «Пирамида» прямо напротив Кремля. Задуманный как яркий и амбициозный проект, он, по сути, оказался незаполненным, — говорит Евгений Скоморовский. — Не исключено, что теперь такая судьба ждет и объекты, построенные к Универсиаде».

Флаги в гости

Спортивные мероприятия сегодня распространенный, но вовсе не единственный повод для начала крупной стройки. Раньше для этих целей использовались, к примеру, юбилеи городов. Теперь поводы другие. В начале ноября 2011 года президент Дмитрий Медведев, выступая на саммите АТЭС на Гавайях, пообещал, что следующая встреча организации, которая пройдет 8—9 сентября 2012 года на острове Русский во Владивостоке, будет организована не хуже. От Гонолулу остров Русский отличается только по одному параметру: если на американских островах к проведению таких мероприятий давно все готово, то объекты для саммита АТЭС 2012 года было решено построить в чистом поле.

Логика федеральных властей объясняется просто: Дальневосточному региону нужен стимул для развития. По словам Георгия Дзагурова, Владивосток должен стать российским тихоокеанским центром наряду с такими мегаполисами, как Токио, Шанхай, Лос-Анджелес, Сиэтл и Ванкувер. «Саммит на острове Русский — крупное международное мероприятие, для проведения которого была разработана целая программа развития региона и выделена гигантская территория», — говорит Юрий Синяев. По его словам, большое внимание уделяется туристическо-рекреационным зонам, что позитивно сказывается на регионе, особенно в связи с дефицитом подобного рода объектов. Иными словами, в городе стали активно строиться коммерческие здания. В основном арендаторами этих помещений выступают компании, задействованные при подготовке саммита АТЭС.

В действительности подготовка к саммиту идет не так успешно, как хотелось бы. Инспектируя объекты подготовки в июле 2011 года, президент Дмитрий Медведев остался недоволен ходом работ. Именно тогда выяснилось, что строители могут не успеть сдать к сроку один из самых амбициозных проектов — мост на остров Русский, и участников мероприятия, возможно, будут доставлять к месту проведения саммита по воде. А в октябре 2011 года выяснилось, что уже сорваны сроки подготовки пунктов пропуска к саммиту. В частности, по морским пунктам пропуска «Владивосток» и «Восточный» отставание составляет примерно год из-за отрицательного заключения Госэкспертизы. Не добавляют федеральным властям оптимизма и постоянные столкновения рабочих и представителей подрядчиков по поводу задержки заработной платы, а также межнациональные конфликты на стройплощадке. Однако с точки зрения развития региона гораздо серьезнее опасность того, что перестройка коснется только острова, а сам Владивосток останется в стороне. Дмитрий Медведев даже специально выступил с заявлением, что надо обновлять и «старый» Владивосток. «Особенность проекта на острове Русский заключается в том, что практически никаких объективных причин для строительства объектов именно на этом месте нет, и это вызывает вопросы по их использованию в дальнейшем», — говорит Евгений Скоморовский. По его словам, существующий план по дальнейшей передаче объектов саммита Дальневосточному университету все равно не позволит когда-либо окупить эти инвестиции, потраченные миллиарды никогда не вернутся в бюджет. «Что будет с дорогими офисными площадями по окончании мероприятия — непонятно. Безусловно, какаято часть будет занята крупными брендами», — говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. Иными словами, можно уверенно прогнозировать, что никакой ощутимой пользы от приема международного саммита город не извлечет.

Саранск — город контрастов

Сами девелоперы факты «перегибов на местах» не оспаривают. Однако упирают на то, что строительная активность в любом случае полезна. «Событие, в отличие от собственно объектов недвижимости, способно стать центром притяжения, создает позитивную атмосферу, то есть то, что мы в своей практике называем позитивным климатом продаж. Для того чтобы невесту выдать замуж, надо выводить ее на балы. Такими «балами» и становятся события разного рода», — объясняет Георгий Дзагуров.

Однако мировая история знает примеры не слишком удачной раскрутки городов через проведение мероприятий. Так, все Олимпийские игры до проведенных в 1984 году в Лос-Анджелесе были убыточными. Скажем, Игры 1976 года в Монреале изначально должны были обойтись в 310 млн долларов, но в итоге потребовали совокупных расходов на 2 млрд долларов, и на покрытие этих затрат ушло почти 30 лет. Чтобы такого не произошло, по данным исследования PWC, решающее значение имеет сотрудничество между различными уровнями государственной власти: федеральным, региональным и местным. Например, Рио-де-Жанейро выиграл право проведения Олимпийских игр в 2016 году только после того, как все три уровня государственной власти совместно выделили необходимые ресурсы. Более того, инфраструктура доказывает свою максимальную эффективность только в том случае, когда ее создание является частью долгосрочного плана развития региона. Например, Игры в Барселоне только ускорили процесс модернизации, зафиксированный в генеральном плане развития города, принятом властями еще в 1976 году. Есть пример Ванкувера, где знаменитый транспортный проект строительства региональной высокоскоростной железнодорожной ветки Canada Line на протяжении десятилетий являлся частью долгосрочного плана регионального развития. Наконец, построенные объекты инфраструктуры должны быть востребованы последующими поколениями. Так, в Атланте жилые комплексы, первоначально предназначенные для размещения спортсменов в период проведения Олимпийских игр 1996 года, теперь используются в качестве общежитий, в которых проживают 10 тыс. студентов. При этом после 2000 года, благодаря переводу коммерческих площадей в жилой фонд, в центральную часть города переехали более 100 тыс. новых жителей.

Какое будущее ждет российские мегапроекты? «Строительство данных объектов вряд ли окупится в прогнозируемой перспективе, в первую очередь это касается острова Русский. Из нынешних российских строек надежды на будущее использование есть разве что у олимпийских объектов в Сочи. Однако нельзя сказать, чтобы идея развития этого города вписывалась в заранее заготовленный план развития территорий юга России. То есть, по сути, концепция создается заново, а вместе с ней и необходимый исторический контекст», — говорит Евгений Скоморовский. К тому же пока непонятно, сможет ли город создать лучшие условия для туристов, чем конкурирующие зарубежные здравницы.

Между тем после проведения Олимпиады в Сочи главным драйвером строительства станет чемпионат мира по футболу 2018 года. В городах страны в этой связи наметилось уже нездоровое оживление. Так, летом 2011 года улицы Саранска были украшены красочными плакатами «Саранск — столица чемпионата мира по футболу». Несмотря на то что окончательный список городов для проведения чемпионата еще не утвержден, в столице Мордовии уже готовятся построить на федеральные деньги новый стадион, отремонтировать дороги и реконструировать центр. При этом по положению на сегодняшний день в список заявки на проведение чемпионата внесено 13 городов, но весной 2012 года федеральные власти сократят его на два пункта. Наблюдатели называют Саранск аутсайдером предвыборной гонки. Однако в столице Мордовии уже празднуют победу: даже попадание в такой шортлист для дотационного региона настоящий шанс.

Понятно, что хозяин мероприятия должен извлечь хотя бы минимальную выгоду от проводимого спортивного или политического форума и предшествующего ему строительства. Но учитывать соразмерность инвестиций и полученной отдачи придется. В противном случае Россия войдет в число мировых рекордсменов по проведению убыточных мероприятий. Для того чтобы избежать по крайней мере громких «провалов», сделать надо не так много. Дело в том, что количество объектов, вводимых в эксплуатацию к тому или иному мероприятию, зачастую существенно превышает повседневные нужды населенного пункта даже в отдаленном будущем. Особенно это касается небольших дотационных городов. Насколько эффективно будут использоваться объекты после проведения мероприятия, соответствует ли их количество реальным нуждам жителей? От ответа на эти вопросы зависит, кто извлечет основную прибыль — девелоперы или города.

Алексей Лоссан,

журнал "Однако" от 06.12.2011 г.

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты