Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Складская недвижимость. Чем меньше метров, тем выше ставки

23.05.2011

В весенний период рынок складских помещений Москвы и Московской области демонстрировал продолжение тенденций, обозначенных в начале 2011 г. Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов, при этом объемы нового строительства резко сократились, что привело к снижению уровня вакантных площадей. Появилась тенденция к росту арендных ставок.

 

Общая ситуация

По данным экспертов, в апреле и мае ситуация на рынке складской недвижимости не претерпела существенных изменений. Активность игроков в этом сегменте не ослабевает. Объем предложения и средние ставки аренды демонстрируют плавный рост, а доля вакантных площадей сокращается. Регионы не отстают от Москвы и области, демонстрируя признаки оживления. Как известно, еще в I квартале 2011 г. были заявлены новые складские объекты в Туле, Воронеже, Новосибирске, Санкт–Петербурге и Краснодарском крае.

Заметным событием на рынке стало объявление фонда Raven Russia о покупке логистического комплекса South Gate площадью 76 550 кв. м в Домодедовском районе Московской области. Общая сумма сделки, по некоторым оценкам, составила 54,5 млн долл. (с учетом земельного участка в 88 га — 99,3 млн долл.). Также к Raven Russia перешли и кредитные обязательства перед банком Unicredit на сумму 43,4 млн долл. South Gate на 88% сдан в аренду компании John Deere. На 88 га можно построить еще дополнительно 440 тыс. кв. м.

 

Предложение

Как отмечают многие эксперты, общий объем качественных складских помещений в Москве и Подмосковье к середине весны превысил 6,5 млн кв. м. А по мнению аналитиков компании Jones Lang LaSalle, и вовсе преодолел планку в 7 млн кв. м. Между тем объемы строительства в I квартале и в последующие месяцы были весьма низкими. По данным компании «Фрагра», складской сегмент пополнился всего на 23 тыс. кв. м. Из них 20 тыс. кв. м пришлись на долю складского комплекса «Саларьево» (девелопер New Logistic Systems). Таким образом, прирост рынка составил порядка 5%.

Столь незначительный объем ввода в эксплуатацию, поясняют аналитики компании ASTERA, был вызван недостаточным финансированием проектов и, как следствие, заморозкой строительства новых объектов во время кризиса.

Общее оздоровление экономики после кризиса сказалось на потребности в складских помещениях со стороны торговых, логистических операторов и производственных компаний. Это заставило девелоперов вернуться к своим проектам и возобновить привлечение финансирования к недостроенным объектам.

Таким образом, всего в 2011 г. ожидается к вводу свыше 300 тыс. кв. м складских площадей. Это почти в два раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008–2009 гг.

В процессе строительства находится еще около 300 тыс. кв. м по схеме built to suit. Наиболее актуальным по-прежнему является возведение складов под конкретного клиента. Планируемое ограничение властей по въезду фур в Москву может подстегнуть рост спроса, а следовательно, стать дополнительным импульсом для строительства терминалов.

Среди объектов, заявленных к вводу на 2011 г., преобладают складские комплексы класса А (более 70%), расположенные преимущественно на юге, юго-востоке и юго-западе Московского региона, отмечают в Praedium ONCOR International. Крупнейшим среди них станет складской комплекс на 24-м км Боровского шоссе, строящийся компанией PNK Group. Общая площадь объекта составит 250 тыс. кв. м. В УК «Фрагра» среди строящихся проектов выделяют «Аспаринки» (W Company), логистический парк «Дмитрово» («Геламко»), «PNK-Чехов» (PNK), «Белая дача» (Hines).

При этом о возведении складов заявляют не только профессиональные девелоперы, готовые строить новые фазы существующих проектов и развивать новые площадки, но и новые для этого рынка игроки. В компании Knight Frank уверены, что часть проектов, заявленных к вводу в 2011 г., может быть перенесена на 2012 г., что будет способствовать формированию острого дефицита готовых складских площадей.

Между тем объем свободных складских площадей снизился с 7% в конце 2010 г. до 5,5% в I квартале 2011 г. и продолжает плавное сокращение. До конца года этот показатель может составить всего 3–4%. Во всяком случае аналитики компании Praedium ONCOR International отмечают, что относительно пиковых кризисных значений объем вакантных метров в терминалах Московского региона сократился на 60%. Тенденцию подтверждают и данные за апрель от компании RRG. Всего в этом месяце экспонировалось 494 производственно-складских объекта общей площадью 702 тыс. кв. м, что на 12% ниже объема предложения марта по количеству и на 9% — по общей площади.

Наиболее крупные складские объекты,
запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г.

Объект

Девелопер

Направление
и расстояние от МКАД

Общая площадь,
кв. м

«Апаринки»

W Company

Каширское ш., 3 км

61 000

Логистический парк «Дмитров»

«Геламко»

Дмитровское ш., 30 км

56 000

«PNK-Чехов», 8-й корпус

PNK Group

Симферопольское ш., 50 км

38 800

Складской комплекс в Быково

Н/д

Егорьевское ш., Рязанское шоссе, 19 км

32 200

«Белая Дача»

Hines

Новорязанское ш., 3 км

32 000

«Саларьево»

New Logistic Systems

Киевское шоссе, 2 км

23 000

«Агрокомплекс»

«Агрокомплекс»

Каширское ш., 20 км

22 000

Технопарк «Крекшино»

«РосЕвроДевелопмент»

Киевское ш., 24 км

20 000

Springs PARK, II очередь

Н/д

Егорьевское ш., 15 км

16 840

По данным компании ASTERA

 

Спрос

Сегодня основные арендаторы складских площадей — это ритейлеры, прежде всего продуктовые (32%) и компании в сегменте FMCG (товары повседневного спроса — 21%). Вероятно, это связано с тем, что после кризиса потребительская активность возросла и увеличилась платежеспособность населения (конечных потребителей товаров и услуг). Сдали позиции компании по продаже электронных компонентов. Отчасти это связано с событиями в Японии. Некоторые эксперты склонны полагать, что природные катаклизмы оказали значительное влияние на планы развития компаний Страны восходящего солнца, а также на поставки их продукции на предприятия других государств. Одним из последствий, вероятнее всего, и стало сокращение спроса на складские и производственные площади производителей электроники, использующих японские комплектующие.

На третьем месте — производственные компании (19%), отмечают в компании ASTERA. Наибольший интерес у них вызывают готовые объекты, которых, собственно, больше всего и не хватает. Идеальный вариант выглядит примерно так: терминал должен находиться поблизости от МКАД и предлагать помещения от 1,5 до 5 тыс. кв. м. Именно такой формат аренды является самым популярным (59% от общего объема складских площадей).

Анализ сделок, заключенных в I квартале 2011 г., а также в апреле и мае позволяет сделать вывод, что значительная доля арендаторов складских площадей (до 30%) покидают помещения низкого качества (классы С и D). По данным компании Knight Frank, около 50% фирм расширяет существующие мощности. Оставшиеся 20% переезжают со складов сравнимого уровня.

По результатам I квартала 2011 г., объем сделок аренды и купли-продажи помещений классов А и В в Московском регионе составил около 160 тыс. кв. м, что сравнимо с показателем того же периода 2010 г. (170 тыс. кв. м). Значительная часть сделок находится в стадии переговоров, что позволяет экспертам надеяться на итоговый результат, сравнимый с 2010 г., когда было арендовано и куплено около 780 тыс. кв. м.

Важно отметить, что на рынок возвращается практика предварительной аренды площадей в складских комплексах, еще не введенных в эксплуатацию. Дефицит готовых складских объектов заставляет потенциальных клиентов рассматривать строящиеся площади, а также вести переговоры о строительстве помещений под ключ.

Что касается длительности договоров аренды складов, то аналитики отмечают тенденцию снижения доли краткосрочных соглашений (три года и меньше), которая наблюдается с 2010 г. При этом возрастает доля сделок, заключенных на сроки от пяти лет. Если в 2009 г. на такие соглашения приходилось около 30% всех сделок аренды, то в 2010–2011 гг. уже больше половины — 57%. В крупных логистических комплексах собственники вновь предлагают помещения в долгосрочную аренду на сроки от семи лет.

 

Арендные ставки

После кризиса девелоперы объявили о размораживании начатых проектов. Однако недостаточность финансирования складского строительства, высокие ставки по кредитам и длительное согласование технической документации не позволяют обеспечить увеличивающийся спрос. Этот факт в сочетании с общим оживлением потенциальных арендаторов на рынке неизбежно приводит к росту арендных ставок.

По данным компании ASTERA, к концу I квартала 2011 г. средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 долл./кв. м/год. В классе В — 108 долл./кв. м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Таким образом, они выросли с начала года более чем на 7%. Последующие месяцы не стали исключением. Например, в апреле средняя ставка в производственно-складском сегменте выросла на 2%, отмечают в RRG. Правда, по мнению экспертов, это соответствует уровню ослабления курса доллара, однако на начало мая рост стоимости аренды относительно января составил уже 14%.

На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, ставки выше, чем в области. Для объектов класса A — на 18–20%, класса B — на 11–16%.

 

Если говорить о продаже, то квадратный метр склада в городе может стоить в полтора-два раза дороже, чем площади аналогичного качества за МКАД. В Москве цены составляют порядка 2 тыс. долл./кв. м (класс А) и 1,6 тыс. долл./кв. м (класс B). В Подмосковье — 1,2 и 1 тыс. долл. соответственно.

 

Учитывая новые инициативы властей по ограничению строительства новых складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца, можно предположить, что в будущем разрыв в ставках между Москвой и областью продолжит увеличиваться, считают некоторые аналитики.

 

Динамика изменения арендных ставок
на складские помещения класса А и В
в Московском регионе, долл./кв. м/год (без учета операционных расходов)

Год

Класс А

Класс В

2004

100

88

2005

115

100

2006

125

105

2007

135

110

2008

150

135

2009

110

95

2010

110

100

2011 (I квартал)

118

108

По данным компании ASTERA

 

МНЕНИЕ: Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle:

«Складской рынок восстанавливается после кризиса быстрее других сегментов коммерческой недвижимости. Малый объем нового предложения в сочетании с увеличением спроса привел к снижению доли пустующих площадей практически до докризисного уровня. На складском рынке уже ощутим дефицит. Это способствует продолжению роста арендных ставок».

Николай Петров,

Недвижимость и Цены от 23 мая 2011 года

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты