Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Офисный рынок Москвы вышел из кризиса

23.12.2010

Главными тенденциями уходящего года эксперты рынка офисной недвижимости Москвы считают постепенный рост спроса на офисы, прекращение ценового спада, возобновление строительства ряда качественных объектов и увеличение сделок по приобретению офисных активов. Правда, все это начало происходить только в третьем квартале года.

Кризис ощутимо ударил по офисному сегменту рынка недвижимости: многие заявленные к выходу объекты были отложены на неопределенный срок, поскольку девелоперы замораживали проекты из-за недостатка финансирования. Действующие столичные бизнес-центры теряли арендаторов, и чтобы удержать старых или привлечь новых, владельцы вынуждены были снижать ставки. Но спрос был крайне низким, в результате чего уже к началу 2009 года на рынке скопилось огромное количество вакантных площадей.

Еще летом 2010 года аналитики констатировали, что основные рыночные тенденции все еще носят кризисный характер. В течение первого полугодия по-прежнему имели место корректировка планов девелоперов, заморозка либо изменение параметров планируемых к строительству проектов. Пустующих офисов в Москве оставалось довольно много: в бизнес-центрах класса А — 25%, класса В — 20–23%. Однако в начале осени эксперты заговорили о восстановлении рынка.

«К концу года неуправляемое движение рынка вниз завершилось, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании Cushman & Wakefield Тим Миллард. — У игроков появилось понимание уровня цен и спроса. Это привело к заключению масштабных сделок по аренде офисных помещений. Фактически, крупные арендаторы сумели воспользоваться сложившейся ситуацией и решили вопрос по консолидации офисов, продлению существующих договоров аренды с максимально возможной для себя выгодой».

Москва уступила только Парижу

Кстати, по данным Cushman & Wakefield, Москва в 2010 году стала вторым рынком Европы по активности офисных арендаторов и покупателей. Только за 9 месяцев в столице России было арендовано и куплено более 1 млн кв. метров офисных площадей.

На первом месте оказался Париж (1,6 млн кв. метров арендованных офисов), а на третьем — Лондон (728,9 тысячи кв. метров). К концу ноября объем арендованных и купленных офисных площадей вырос до 1,15 млн кв. метров.

Заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук объяснила оживление на рынке тем, что многие арендаторы стремятся завершить сделки до конца года. «На декабрь может приходиться до 20% годового объема, — сообщила она BFM.ru. — Мы ожидаем, что до конца года будет арендовано и куплено еще около 200 тысяч кв.метров качественных офисов. Ожидаемый результат в 1,3 - 1,4 млн кв. метров немногим меньше результатов 2007 года, одного из наиболее успешных докризисных лет».

Эксперты компании S.A.Ricci/ King Sturge в свою очередь считают, что общий объем сделок в 2010 году (включая инвестиционные сделки, сделки аренды, купли-продажи и продления договора аренды) будет несколько меньше — примерно 1,09 млн кв. метров. Инвестиционные сделки охватят 724 тысячи кв. метров из них. Вложения в офисную недвижимость в 2010 году эксперты оценивают в 2,5 млрд долларов.

По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», наибольшим спросом у арендаторов пользовались небольшие офисные блоки площадью до 250 кв. метров, расположенные преимущественно в качественных офисных центрах. Кроме того, по сравнению с предыдущим годом почти в полтора раза выросла доля желающих приобрести офисы площадью 250-500 кв. метров. Хотя число потенциальных покупателей крупных офисных блоков площадью от 1,5 тысячи кв. метров снизилась втрое.

Повышение спроса на офисы привело к постепенному сокращению вакантных площадей в бизнес-центрах. По словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, в ряде объектов (например, в бизнес-центрах класса А в пределах Садового кольца с хорошим местоположением) свободные площади сократились до почти докризисного уровня.

Для значительного роста цен пока нет оснований

«Однако в целом по офисному сегменту средний уровень вакансий все равно выше 15%, что не дает оснований для значительного роста ставок. Говорить о росте цен продажи тоже пока не приходится, — отметил эксперт BFM.ru. — Хотя снижение цен в офисном сегменте практически прекратилось. Торг при покупке объекта или аренде площадей практически отсутствует. Наблюдается некий баланс спроса и предложения, а в наиболее качественных объектах продавцы и арендодатели уже диктуют свои условия. Снижение цен наблюдается лишь в отдельных проектах с плохой концепцией и высоким уровнем вакантных площадей. Но эти проекты вряд ли удастся заполнить с помощью дисконта и, скорее всего, там произойдет смена концепции, возможно, и со сменой владельцев».

По данным АКЦ «Миэль», ставки аренды на протяжении 2010 года в целом оставались стабильными. Однако в IV квартале 2010 года отмечен небольшой рост арендных ставок на помещения в качественных офисных центрах. При этом ставки аренды на автономные офисы снизились, что было вызвано оттоком спроса в сторону бизнес-центров.

Средние арендные ставки в бизнес-центрах класса А составили 724 доллара за кв. метр в год (прирост за год 14%), в бизнес-центрах класса В ставки выросли за год на 4% до 402 долларов за кв. метр в год. Стоимость аренды в административных зданиях класса С, напротив, снизилась за прошедший год на 15% до 312 долларов за кв. метр в год. Небольшое снижение продемонстрировали и автономные (не в бизнес-центрах) офисы — 3%, средняя базовая арендная ставка в них составила 368 долларов за кв. метр в год.

Цены продаж на протяжении всего 2010 года определял спрос, отмечают эксперты. Интерес к автономным офисам снижался, спрос перемещался в сегмент бизнес-центров класса В. Вследствие этого, сильнее всего подешевели за год офисы, расположенные на первых этажах жилых домов (-18%) до уровня 4470 долларов за кв. метр. Цены же на офисы в бизнес-центрах класса В показали рост в 13% и составили 4092 долларов за кв. метр. Также в плюсе бизнес-центры класса А (+1%), где цена составляет 8419 долларов за кв. метр.

В итоге, средние базовые арендные ставки в бизнес-центрах класса А составили 724 доллара за кв. метр в год, в бизнес-центрах класса В — 402 доллара за кв. метр в год. Стоимость аренды в административных зданиях класса С — 312 долларов за кв. метр в год. Автономные офисы также продемонстрировали снижение -3%, средняя базовая арендная ставка в них на данный момент составляет 368 долларов за кв. метр в год.

Мария Мягкова,
Bfm.ru от 23.12.2010 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты