Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Офисный базар

14.12.2010
Чем ближе к центру, тем меньше кризиса

Сегодня рынок коммерческой недвижимости более всего похож на самый настоящий «рынок». Тот, где есть товар, есть купец, а ценовая истина рождается в честном и объективном торге, основанном не на дефиците спроса или предложения, а на качестве объекта.

Высокие отношения

До настоящего времени взаимоотношения владельцев офисной недвижимости и арендаторов этих самых площадей, скорее, напоминали общение питона Каа с бандерлогами. Одни жестко и безапелляционно диктовали условия, другие - смиренно внимали и подчинялись. Причем и те, и другие по очереди побывали в обеих ролях.

До осени 2008 года арендаторы готовы были снимать офисные помещения практически на любых условиях. Дефицит качественных площадей сделал позицию арендодателя в стиле «вас много, а я одна» вполне обычной и всеми приемлемой.

Впрочем, в 2009 году арендаторы смогли сполна «отыграться». Кризис прошелся по офисному сегменту тяжелым катком, действующие офисные центры стремительно пустели, а новые никак не могли найти «постояльцев». И тут уже арендодатели шли почти на любые уступки, наперебой снижали ставки, готовы были делить офисные пространства на комнаты и даже рабочие места, предлагали помещения с отделкой и другие «бонусы». До сих пор памятны растяжки, предлагающие офисы в аренду за оплату коммунальных услуг. Что и говорить, не будучи как торговая площадь «средством производства», офисный сегмент пострадал от кризиса сильнее других…

Путь к равенству

Уходящий год принес с собой стабильность, даже определенные признаки восстановления. Первая половина года ознаменовалась явным интересом арендаторов к высококлассным БЦ в центре Москвы и рядом крупных арендных сделок, главной среди которых стала аренда концерном TNK BP почти 38 тысяч кв. метров в БЦ Nordstar Tower. Во втором полугодии также были заключены крупные договоры аренды, в том числе и на длительный срок. Так, по сведениям компании Blackwood, компания «Samsung» арендовала 6000 кв. метров в Военторге, «Nokia-Siemens» - 5000 кв. метров в БЦ «Фабрика Станиславского», «Nycomed» - почти такую же площадь в «Фьюжн-парк».

Продолжилось снижение уровня вакантных площадей. По оценке руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольги Павлик, в течение последних двух кварталов 2010 года уровень вакансий в качественных бизнес-центрах сократился на 1 - 2%.

В результате арендные ставки на офисы в целом с начала года выросли по разным оценкам на 5 - 10%. Конечно, не на все и не везде: эта «средняя температура» повышается за счет наиболее ликвидных БЦ в центральной части, и про кризис забывать рано.

Он вернулся

В этом году многие фирмы, которые вынужденно сократили не только персонал, но и офисные площади, продолжили свое развитие. А это неизбежно повлекло за собой потребность и в людях, и в пространстве.

По данным компании «Praedium Oncor International», объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве, по итогам трех кварталов текущего года, уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Как отмечают ее аналитики, наиболее заметно активизировались фирмы потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1 - 3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%), говорится в исследовании Praedium Oncor International.

По наблюдениям специалистов, возрождается интерес и к крупным (больше 3000 кв. м) блокам. В частности, за весь 2009 год объем сделок по аренде таких площадей составил 42% от общего объема офисной аренды, а в период с января по сентябрь текущего года - 45%. Кроме того, было заключено несколько сделок и по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв. м.

Впрочем, арендаторы продолжают выступать в роли «разборчивой невесты» - выбирают офисы довольно тщательно. И во главу угла ставится вовсе не арендная ставка, а качество по адекватной цене.

«Принципиальными критериями, предъявляемыми потенциальными арендаторами при поиске помещений, являются качество объекта (соответствие заявленному классу), а также близость к центру (преимущественно в пределах Садового кольца), - поясняет директор департамента консалтинга и оценки «NAI Becar» Маргарита Трофимова. - При этом офисные помещения вне ЦАО, особенно ближе к МКАД, мало востребованы, даже с учетом сохраняющихся низких ставок».

В результате наибольшим спросом, по мнению экспертов, пользуются новые бизнес-центры с отделкой, а также особняки с территорией.

В то же время ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании «Penny Lane Realty» Максим Жуликов считает, что одним из главных критериев выбора арендаторов является фиксация ставок в договоре.

Тем не менее, управляющий партнер компании «Blackwood» Константин Ковалев говорит о постепенном возрождении спроса в сегменте помещений в состоянии shell&core. Так что вполне возможно, что в будущем году степень востребованности таких помещений увеличится.

Пациент жив и разборчив

Улучшение позиций арендодателей основывается не только на потребности развивающихся компаний в дополнительных площадях, но и в потенциальном сокращении объема предложения. И хотя в 2010 году продолжали достраиваться начатые еще до кризиса проекты, объем ввода ощутимо меньше. «Объем нового строительства в 2010 году может составить не более 750 тыс. кв. м, - сообщает Ольга Павлик. - Таким образом, значение данного показателя будет почти в 2 раза ниже, чем в прошлом году».

Правда, по данным консалтинговой компании RRG, объем предложения в течение года не снижался. Напротив, в октябре, например в пределах Садового кольца, предлагалось в аренду 585 офисных помещений общей площадью 534 тыс. кв. м. Это превышает не только показатели всех предыдущих месяцев нынешнего года, но и объем предложения осенью прошлого года. Впрочем, по мнению генерального директора RRG Дениса Колокольникова, причина здесь не только в накапливании неликвидных объектов на рынке и желании собственников сдать свободные площади в активный деловой сезон. Просто многие арендодатели, почувствовав новые возможности, выставили на рынок свои помещения, сданные в кризис по бросовым ставкам, в расчете на более выгодные контракты.

При этом приятные перспективы увеличения арендных ставок будут доступны лишь собственникам действительно стоящих офисов. Нужно и хорошее местоположение, и грамотная концепция, и качественное оснащение. Но зато в рамках этих отдельных зданий арендодатель уже начинает диктовать свои условия. «К концу 2011 года предложение офисов с отделкой практически исчезнет, а предложение маленьких офисов - до 300 кв. м - будет настолько ограниченно, что опять перейдет в разряд уникальных, как было до кризиса, - прогнозирует Максим Жуликов. - Условия будут жестче, в договорах будет прописываться индексация».

При этом большинство экспертов сходятся во мнении, что арендные ставки в БЦ неминуемо будут расти, но опять-таки за счет качественных объектов. По оценкам Константина Ковалева, рост этот будет плавным и в 2011 году может составить 12 - 17%. При этом достичь докризисного уровня в ценовой ситуации и уровня вакантного предложения в 2011 г. рынок, вероятнее всего, не сможет.

На паритетных началах

Таким образом, в настоящее время на офисном рынке сложился некий баланс спроса и предложения, который и определяет основные тенденции и поведение обеих сторон - арендатора и арендодателя.

Арендаторы активнее снимают новые площади и вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. Владельцы офисов перестают торговаться и все более жестко начинают отстаивать собственные интересы.

Правда, все это касается исключительно объектов с высокими потребительскими характеристиками, особенно с центральным местоположением.

Для остальных кризис продолжается…

Марина Скубицкая,
Московская перспектива от 14.12.2010 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты