Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Стройки обгоняют арендаторов

24.05.2010
Московский рынок коммерческой недвижимости приходит всебя после прошлогоднего кризиса продаж. Впервом квартале сдано варенду икуплено около 270тыс. кв. мскладов ипорядка 250тыс. кв. мофисов. Это втри-шесть раз больше, чем вянваре-марте 2009года. Ажиотажный спрос возник наторговые помещения формата street-retail, расположенные наоживленных улицах города. Риэлтеры утверждают, что на97% заполнены наиболее крупные ипопулярные торговые центры.

Главное отличие нынешнего рынка отдокризисного заключается втом, что плавное восстановление спроса сопровождается резким увеличением объема предложения вовсех сегментах. Интенсивный ввод новых офисных, торговых искладских комплексов, строительство которых началось докризиса, пока непозволит игрокам воспользоваться новой конъюнктурной волной ивернуть арендные ставки надокризисный уровень.

Пафос переезжает

Пословам участников рынка, быстрее всего реанимируется сегмент торговой недвижимости. Пооценкам компании «Ватком», посещаемость крупных торговых центров возросла на15% посравнению сдокризисным 2008годом. Активность вритейле объясняется нетолько восстановлением оборотов розничной торговли, ноиактивным ростом спроса нанедвижимость состороны новых игроков. Например, одним изних недавно стала японская сеть Uniqlo: она заняла опустевшие площади магазина «Арбат Престиж». Недвижимостью стали интересоваться новые операторы рынка товаров для дома («Все долампочки», «Домания»), региональные сети (магазины обуви «Палатин», «Легкий шаг», одежная марка Elis), зарубежные компании (Thomas Sabo, Inditex, Burger King, Home& You, Stokmann). Поданным Colliers International, ищут площадки для размещения магазинов Adidas, американский обувной оператор Steve Madden. Сеть Wal-Mart увеличила штат российского офиса —неисключено, что вскоре компания начнет работать вРоссии.

Более медленное восстановление офисного искладского рынков отчасти объясняется инертностью этих сегментов, которые функционируют позакону сообщающихся сосудов. Новые игроки здесь редкость. Львиная доля сделок —это перезаключение договоров нановых условиях либо смена дислокации снезначительным расширением занимаемых площадей. Так, наскладском рынке преобладают сделки спомещениями площадью менее 8тыс. кв. м(65%). Поданным компании Knight Frank, средний размер площади взаявках арендаторов продолжает уменьшаться. Наибольшую активность проявляют операторы розничной торговли ипроизводители товаров FMCG. Втовремя как логистические операторы (лидеры пообъему арендуемых площадей досередины 2008года) вообще незаметны.

Аналогичная картина наблюдается инаофисном рынке. «Впрошлом году компании ужимались: сокращали площади, неоставляя ничего наразвитие. Думали, что вэтом году будет еще хуже. Нотеперь некоторые вновь планируют развиваться. Такие арендаторы, конечно, берут невтри раза больше площадей, чем надо, как это было докризиса, чтобы потом половину сдать всубаренду. Нокак минимум на20–30 процентов расширяются», —рассказывает управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.

Пока вМоскве преобладают сделки софисами площадью 0,5–3 тыс. кв. м, расположенными вготовых зданиях класса В(на этот формат приходится около 90% операций). «Объекты вготовом состоянии, небольшие блоки сотделкой поглощаются впервую очередь», —подтверждает гендиректор компании RRGДенис Колокольников. Вверхнем сегменте (класс А)идет процесс миграции арендаторов изнекомфортных офисов вставшие более доступными комплексы, расположенные вцентре города. «ВМоскве-Сити сидело много финансистов, которые снимали пафосные офисы: зачастую компания изтридцати человек занимала тысячу квадратных метров. Это фонды, инвесткомпании. Сейчас уних бизнес свернулся, поэтому они изСити вообще съехали», —комментирует представитель одной изброкерских фирм. Пословам консультантов, высокий процент вакансий вклассе А(около 25%) как раз отражает избыток свободных площадей вМоскве-Сити. Причем вближайшее время объем вакансий возрастет всвязи свводом вэксплуатацию нового крупного комплекса. Всвою очередь, ввысококачественных офисных комплексах, расположенных внутри Садового кольца, уже трудно найти свободные помещения: количество вакансий непревышает 5%.

Риэлтеры утверждают, что лишь впоследние месяцы стало возрастать количество заявок нааренду ипокупку помещений большей площади —от3тыс. кв. м. «Вофисном сегменте сначала года пошло много запросов напокупку открупных структур, втом числе государственных. Как правило, напоиск помещения иподготовку договора уходит около полугода. Поэтому вовтором полугодии возможен вал подобных сделок. Например, водном изновых комплексов площадью 80тысяч квадратных метров свободно 60тысяч метров. Ноихпланирует арендовать нефтяная компания. Когда будут закрыты крупные сделки, которые сейчас обсуждаются, уровень вакантных площадей вклассе Аможет снизиться снынешних 25до15–17 процентов. Это, всвою очередь, может спровоцировать некоторый рост арендных ставок», —прогнозирует г-нГец изPraedium Oncor International.

Цены нерастут

Пока же, несмотря навсе признаки восстановления спроса, цены накоммерческую недвижимость стагнируют. Торговые площади предлагаются всреднем по2,2 тыс. долларов заквадратный метр. Офисы класса Авыставляются по550–1200 долларов заметр вгод (до кризиса максимальные ставки достигали 2–2,5 тыс. долларов), В-класс —по250–650 долларов (до кризиса потолок составлял 800–900 долларов). Максимальные ставки насклады —100–110 долларов заквадратный метр вгод (без операционных, коммунальных расходов иНДС). Более того, некоторые крупные арендаторы, как ивпрошлом году, требуют скидок. Например, корпорация «Уралсиб» намерена пересмотреть договоры навсе арендуемые еюплощади (около 83тыс. кв. м)сцелью увеличения сроков контрактов или получения дополнительных помещений.

Однако даже царящие нарынке весьма умеренные настроения неудерживают отдельных собственников отманипуляций сценами. «Когда уровень вакансий снижается до10–15 процентов, собственники начинают чувствовать себя более уверенно. Начинают ставки повышать или изменяют условия. Например, если раньше они были готовы осуществлять засвой счет отделку, тотеперь предлагают арендаторам компенсацию части расходов», —констатирует г-нКолокольников изRRG.

Быстрее всех наоживление конъюнктуры реагировали владельцы торговых помещений, расположенных наТверской улице. Некоторые изних уже выставляют объекты подокризисным ценам —4,5–5 тыс. долларов за«квадрат». Спешат вернуть докризисные расценки владельцы первоклассных офисов. Пословам директора отдела стратегического консалтинга компании Jones LangLaSalle Юлии Никуличевой, впервом квартале внескольких зданиях класса Абыл зафиксирован 14−процентный рост ставок. На5% попытались поднять цены владельцы подмосковных складов.

Понастроили тут

Впрочем, отчаянные попытки отдельных игроков взвинтить цены пока неподдерживаются рынком. Ноэто инеудивительно. Конкуренция обостряется, поскольку над коммерческим сегментом нависает огромный объем нового предложения. Это нетолько пустующие на80–90% готовые здания, ноибольшое количество строящихся объектов.

Так, вэтом году будет введено вэксплуатацию около 1млн кв. мофисных площадей (впервом квартале сдано около 300тыс. кв. м). Вследующем году появится еще около 700тыс. кв.м. Сейчас наофисном рынке предлагается варенду порядка 3,6 млн кв. мофисов (из них 1,9 млн —впостроенных зданиях). Всего, пооценкам RRG, объем перспективных офисных проектов оценивается в5–7 млн кв. м. Много проектов встадии редевелопмента, они сминимальными инвестициями могут быть преобразованы вофисы класса В. Между тем каждый дополнительный 1млн кв. мпотребует создания как минимум 100тыс. новых рабочих мест. Пока рынок труда явно неготов ктакому рывку.

Неисчерпан потенциал нового строительства инарынке торговой недвижимости. В2010году ожидается ввод торговых центров сарендной площадью около 400тыс. кв. м(сейчас торговая площадь всех качественных объектов, сдаваемая варенду, оценивается примерно в3,2 млн кв. м). Исполнительный директор компании «Магазин магазинов/CB Richard Ellis» Дмитрий Бурлов оценивает потенциальный запас перспективных проектов наближайшие два-три года примерно в1,9 млн кв. мобщей площади (то есть около 830тыс. кв. марендопригодной). Онотмечает, что ряд проектов, площадь каждого изкоторых составляет около 100тыс. кв.м, находится напродвинутой стадии: MallofRussia, «Гагаринский», «Вегас».

Нарынке складов вэтом году ожидается ввод около 300–400 тыс. кв. мновых комплексов, 75% этих площадей поступит всвободную продажу. Кроме того, пооценкам Knight Frank, нарынке есть несколько подготовленных проектов складских комплексов общей площадью около 600тыс. кв. м, строительство которых небыло начато. При наличии финансирования эти проекты могут быстро выйти нарынок —втечение 9–12 месяцев.

Главная интрига заключается втом, будет линовое предложение обеспечено спросом всреднесрочной перспективе. Ситуация усугубляется тем, что впоследнее время клиенты чутко реагируют налюбые колебания фондового рынка имакроэкономических показателей, при малейшей нестабильности откладывая сделки. Слишком многое говорит отом, что вближайшие год-два резкие колебания цен, существенно превышающие уровень инфляции, нарынке коммерческой недвижимости вряд ли возможны.
 
Илья Ступин,
журнал "Эксперт" от 24.05.2010 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты