Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

На передовой

31.03.2010
Самый дорогой формат уличной торговли меняет структуру арендаторов
 
Сегмент street retail - самый устойчивый формат торговой недвижимости. В отличие от сегмента складских или офисных помещений, перепроизводство здесь просто невозможно: предложение хороших мест на первой линии в проходных местах действительно ограничено. Так что при восстановлении инвестиционной активности на рынке эти помещения, возможно, первыми "пойдут в рост". Однако сейчас этот сегмент переживает далеко не лучшие времена.

Еще в начале кризиса формат street retail подбрасывало, как на американских горках. Именно здесь произошло максимальное снижение арендных ставок: по оценкам участников рынка, за первые три квартала 2009 года они упали на 40-50 процентов, в то время как в торговых центрах снижение оказалось гораздо меньшим и составило порядка 15 процентов.

Правда, снижение арендных ставок сегодня застопорилось, и собственники уже неохотно идут на скидки. Однако этот сегмент продолжает оставаться рынком арендатора, а не рынком арендодателя. "Падение оборота розничной торговли, составившее порядка 5,5% по результатам 2009 г., является наглядным отражением падения спроса на потребительские товары, в том числе представленные в этом сегменте. Действительно, сейчас именно арендаторы диктуют условия при заключении и перезаключении договоров аренды - предложение осталось на прежнем уровне, а вот спрос заметно упал, в результате чего доля вакантных помещений выросла в разы", - подтверждает аналитик инвестиционной компании "Финам" Эльдар Вагабов.

На первой линии

Собственно, street retail - не что иное, как уличная торговля, один из самых старых форматов индустрии продаж. Это торговые точки, размещенные на первой линии - на первых этажах и в подвалах жилых домов и административных зданий. По сути это идеальный формат для монобрендовых бутиков, сетевых магазинов, ресторанов, туристических компаний, банков, салонов красоты и нотариусов.

Формат street retail обладает массой преимуществ по сравнению с площадями в привычных торгово-развлекательных центрах: арендатор имеет возможность оформления витрин и фасадов магазина, что привлекает внимание потенциальных покупателей. Расположение в основных исторических и пешеходных зонах тоже работает на попадание "в яблочко", обеспечивая точку максимальными потоками посетителей. Самая распространенная площадь торговых помещений формата street retail - около 100-150 кв.м, она годится и для устройства бутика известной марки, и для филиала банка. Арендаторы площадей в street retail получают большую и хорошо просматриваемую витрину, привлекающую внимание покупателей. Впрочем, они не могут предъявлять особых требований к конфигурации помещений, так как большинство зданий, где построены точки, возведены давно или даже относятся к исторической застройке. Это правило, конечно, не распространяется на первые этажи недавно построенных бизнес-центров, расположенных в исторической части города, на первых этажах которых проектируются торговые площади формата "открытый план".

Востребованность у потенциальных арендаторов определяет и размер арендной ставки. Конечно, самыми "лакомыми" считаются центральные улицы. Устоявшегося рейтинга улиц не существует, но понятно, что лучшие места находятся на сложившихся со временем основных артериях города, принимающих на себя наиболее крупные транспортные и пешеходные потоки.

Идеальный объект street retail должен располагаться в лучшей части улицы, иметь большой фронт витрин и хорошую обзорность. Впрочем, совсем необязательно, чтобы помещение находилось в пяти метрах от Кремля. По данным компании RRG, весьма успешные точки могут располагаться в районах новой массовой застройки. Еще один вариант - появление новых торговых кластеров на уже существующих улицах со сложившейся торговой инфраструктурой. Примеры такого "спального" street retail - Лермонтовский проспект и Жулебинский бульвар в микрорайоне Жулебино, Митинская улица в Митине и Осенний бульвар в Крылатском.

Привлекательность для потребителя, а также уровень ставок аренды и продажи магазинов в сегменте street retail прежде всего определяет расположение самого объекта. Понятно, что самые высокие ставки аренды магазинов фиксируются в центре столицы - на Тверской улице и в прилегающих переулках. И конечно же на ценообразование влияют наличие отдельного входа, хороший ремонт, количество телефонных линий, наличие парковки, интернета, охраны и общая площадь помещения.

Цена вопроса

Точки street rеtail традиционно были одним из самых дорогих сегментов торговой недвижимости. Теперь же ставки аренды существенно уменьшились.

"Если в докризисном 2008 г. ставка аренды торговых площадей в бутиках в престижных районах Москвы достигала $2300 за кв.м в год и более, то теперь достаточно редко можно увидеть цифру выше $1500. По нашему мнению, ситуация в сегменте аренды торговых площадей уже начала улучшаться по сравнению с первой половиной 2009 г., однако об окончательном восстановлении пока говорить не приходится. Мы считаем, что рынку понадобится как минимум несколько лет, чтобы вернуться на докризисный уровень", - полагает Эльдар Вагабов.

"В настоящее время продажи помещений формата street retail, находящихся в пределах Садового кольца, совершаются по средним ценам - 250-300 тысяч рублей за один квадратный метр, а средние арендные ставки по объектам такого типа составляют 20-30 тысяч рублей за один квадратный метр в год", - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев.

Динамика роста в течение последних лет довольно интересна. Так, еще пять-шесть лет назад максимальная арендная ставка в "золотом отрезке" вдоль Тверской составляла порядка $5000/кв.м в год, цена продажи - около $30 000/ кв.м. В то же время ставки по остальным коридорам колебались от $1200-2500/кв.м для помещений больших площадей (до 350-400 кв.м). Средняя ставка продажи равнялась $7000-1000/кв.м. В итоге уровень средней арендной ставки по всем основным торговым коридорам составлял чуть более $1000. Для того времени это были действительно высокие цифры.

Однако рынок подчинялся вектору роста, в том числе и по причине дефицита торговых помещений - свободными тогда оказывались не более 6-7% точек street retail.

Неплановая замена

Кризис изменил структуру спроса на помещения street retail. Так, уменьшились запросы крупных сетевых компаний, однако им на смену пришел спрос со стороны небольших небрендовых операторов - к примеру, продуктовых сетей, аптек, стоматологических кабинетов. Волна закрытий прокатилась по представительским магазинам, целью которых изначально было имиджевое присутствие. С другой стороны, у некоторых брендов теперь появился шанс снять помещение своей мечты по разумным ставкам, и они спешат воспользоваться этой возможностью. "На рынок вышли компании, которым важно "иметь магазин здесь" и которым корректировка ставок позволила обеспечить приемлемый уровень рентабельности", - отмечает Петр Исаев.

Главным критерием выбора помещений street retail в условиях кризисного рынка становится наличие достаточного покупательского потока, то есть нахождение на основных "торговых магистралях". А вот громкое название улиц, задиравшее к небесам арендные ставки, сегодня уже изрядно подрастеряло "магию имени". "В Москве действительно есть ряд привлекательных "торговых" улиц, но все равно не любой магазин на них будет успешным - в большей степени этот формат привлекателен для брендов, которые способны самостоятельно формировать поток покупателей. Менее сильным брендам, как правило, комфортнее в торговых центрах - они пользуются общим потоком, который при грамотной концепции и наличии сильных якорных арендаторов гарантирован", - считает Петр Исаев.

Арендаторы сегодня с полным правом могут вести себя словно разборчивая невеста. У них есть выбор не только места аренды, но и срока действия договора. Раньше договор аренды обычно заключался на достаточно долгий срок - от 3 до 5 лет и дольше. Краткосрочную аренду помещений в торговых коридорах выбирали компании, выводившие на рынок новый бренд, маркетинговой целью которых было сделать его узнаваемым. Теперь арендаторы также предпочитают не подписываться на "длинные" договоры, держа в уме волатильность арендных ставок.

Традиционным арендатором формата street retail всегда был сегмент товаров luxury. По мнению экспертов консалтинговой компании RRG, это связано с тем, что в основном магазины этого класса расположены в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге на исторически сложившихся торговых улицах. В Москве, к примеру, это Столешников переулок, Третьяковский проезд, Барвиха luxury village и Кутузовский проспект. В Санкт-Петербурге в число "люксовых" улиц входят Невский проспект и Большая Конюшенная улица, а в Екатеринбурге, к примеру, улица Сакко и Ванцетти, улица Розы Люксембург, улица Луначарского.

 
 
 
Анна Упорова,
газета "Известия" от 31.03.2010
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2019.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты