Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Элитное «примкадье»

26.11.2009

Район Крылатское располагается на месте одноименного села, где останавливался Иван Грозный, возвращаясь в Москву из Волоколамска или Можайска. Поселение возникло на северном отроге Теплостанской возвышенности (по контурам оно напоминает крыло), на правом берегу Москвы-реки, между Кунцевом и Татаровом. В черту города Крылатское вошло в 1960 году, став частью Кунцевского района. В 1972-73 гг. в Татаровской пойме был построен Гребной канал, в 1979-м, перед Олимпиадой, — крытый велотрек и трасса для шоссейных велогонок. Впоследствии началась массовая жилая застройка. Возводились дома типов П-3, П-4, П-44, II-68, КОПЭ. Одновременно появлялись магазины, поликлиники, детские сады, школы, спортивные площадки. Район позиционировался как престижный и крайне перспективный: здесь, в непосредственной близости от Кунцевского «ондатрового заповедника», выделяли квартиры деятелям «партийного и советского строительства», депутатам разных уровней и прочим непростым гражданам. На самой границе с территорией Серебряноборского лесничества развернулось сооружение домов (прозванных в народе «чазовскими») с двухуровневыми апартаментами для сотрудников обосновавшегося неподалеку Кардиологического центра. Руководитель центра академик Чазова поселился в элитном по тем временам шестиэтажном кирпичном доме всего на двадцать квартир, в каждой из которых было по три-пять комнат и два санузла. Впоследствии именно здесь облюбовал жилье Борис Ельцин.

В 1991 г. Крылатское получило статус района и вошло в состав ЗАО. Здесь всего три улицы — Крылатская, Осенняя, Крылатские холмы плюс Осенний бульвар. Ближайшая станция метро — «Крылатское». В 2008 году территорию района с северо-западной частью Москвы связал вантовый Живописный мост. Его особенность — стеклянная смотровая площадка в виде летающей тарелки с рестораном, рассчитанным на 100 мест.

Сегодня население Крылатского — 62,1 тыс. человек. Здесь функционируют 6 поликлиник, центр социального обслуживания, 17 школ (включая 6 частных). А также 25 кафе и ресторанов, 55 предприятий бытового обслуживания (ремонтные мастерские, прачечные-химчистки, бани), 230 магазинов.

Всем хорош

Начальник отдела инвестиционного анализа ГК «Конти» Сергей Мигунов называет Крылатское одним из лучших районов Москвы: «Если говорить о рейтинге, то Крылатское занимает самые высокие строчки. Я бы даже сказал, что оно идет практически сразу за ЦАО». И для столь высокой оценки есть основания. «В районе множество спортивных сооружений и совсем нет промышленных предприятий, — говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». — А проходящее по границе муниципального образования Рублевского шоссе повышает престижность».

Это один из самых чистых уголков Москвы: общая площадь зеленых насаждений — 2810 тыс. кв. м. Более 300 га занимают пять уникальных памятников природы, в том числе Серебряноборское лесничество и ландшафтный заповедник «Крылатские холмы». Последний находится на склонах Татаровского оврага. Кроме того, большой популярностью пользуются два родника. Один из них считается чудотворным (объявлен памятником природы в 1987 г.). В начале XIX века здесь была обретена икона Божией Матери «Рудненская». Близ родника на высоком склоне оврага стоит церковь Рождества Богородицы (вторая половина XIX столетия).

Кроме того, говорит маркетолог-аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, поскольку здесь селились преимущественно чиновники, представители творческой интеллигенции и общественные деятели, в районе сформировалась однородная социальная среда, что дополнительно привлекает потенциальных покупателей жилья.

У каждого свои недостатки

Существенный минус Крылатского – пробки на выезде. Район связан с центром правительственной трассой — Рублевским шоссе, которое регулярно перекрывают из-за всевозможных кортежей. До открытия Краснопресненского проспекта — альтернативы Рублевке — многие автомобилисты предпочитали выбираться в центр через МКАД. «Наверное, транспортная доступность — единственная слабая сторона Крылатского. То есть изначально предполагалось, что район будет элитным, но транспортный вопрос понизил «уровень элитности», — объясняет С. Мигунов. Кроме того, по словам заместителя руководителя отдела маркетинга и рекламы «Сити — XXI век» Евгении Свириденко, Крылатское обособлено от остальной Москвы естественными барьерами: водными и лесными, а также тем, что расположено на окраине — у самой МКАД. Еще одним минусом управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет высокую плотность застройки.
 
Инфраструктура

По словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, в районе хорошо развита социальная, спортивная и досуговая инфраструктура (кинотеатры, торгово-развлекательные комплексы, кафе и рестораны), достаточно бизнес-центров. «Здесь много спортивных объектов, поскольку активная застройка началась в связи с Олимпиадой-80», — добавляет С. Мигунов. Среди спортивных сооружений следует назвать прежде всего комплекс «Крылатское» общей площадью 957 га. Он включает в себя Гребной канал, крытый велотрек, поля для стрельбы из лука, велотрассу и недавно построенный ледовый дворец «Крылатское», где проводятся соревнования по шести ледовым видам спорта.

Продовольственных магазинов в районе всегда было достаточно, однако к 2000-м здесь появились первые супермаркеты и торговые центры, к настоящему моменту занявшие место торговых точек шаговой доступности. «Обеспеченность района продуктовыми магазинами формата «у дома» оценивается в 31,5 кв. м на 1000 жителей, — рассказывает Татьяна Ващенко, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG. — Средний показатель по Москве — 45 кв. м на 1000 человек, то есть налицо дефицит». В Крылатском есть несколько крупных торговых центров различного масштаба: от микрорайонных до ТЦ «Европарк» (якорный арендатор — гипермаркет «Ашан»). Стоит отметить, что изначально они были ориентированы на дорогие бренды, впоследствии замененные на более демократичные марки.

Зато с качественными офисами в Крылатском полный порядок. «Дело в том, что здесь или на Рублевке живут многие руководители крупнейших фирм-арендаторов — TNK-BP, Intel, Johnson&Johnson, British American Tobacco Russia, Fortis Insurance, Microsoft и других, — отмечает руководитель отдела исследований офисной недвижимости компании CBRE Анна Мельник.

Совсем новенькое

Как ни странно, первичного предложения в Крылатском нет. «Бурная строительная активность, которая началась в 80-х, к 2000-м постепенно сошла на нет. В настоящий момент стройки тут практически не ведутся», — говорит С. Мигунов. «Возводимых объектов на сегодняшний день нет, как и данных о планах какого-либо строительства в ближайшей перспективе. Дело в том, что в районе очень мало неосвоенных площадок», — объясняет О. Новикова. Как сообщает В. Луцков, в октябре квартиры в новостройках на продажу не выставлялись. «На стадии подготовки документации находится только ЖК «Рублевская ривьера», расположенный по адресу: Черепковская 3-я ул. вл. 15а. Предполагается сооружение комплекса из четырех секций (12, 17 и 27 этажей) с собственной инфраструктурой (детский сад, школа, поликлиника, ФОК с открытым бассейном, торговый центр, рестораны, гольф-клуб, заповедник)», — рассказываетэксперт.

Из наиболее крупных проектов, реализованных за прошедшие годы, можно назвать ЖК «Крылатские огни», ЖК на ул. Крылатские холмы, 37, ЖК «Долина грез», элитный ЖК «Остров».

С рук

На регулярном рынке ситуация иная. «В ранкинге районов Москвы по средней удельной цене предложения вторички в октябре Крылатское занимало 20-е место», — говорит В. Луцков. — Среди муниципальных образований ЗАО — четвертое место. Предложение района на вторичном рынке жилья составляет 6% от предложения ЗАО и менее 1% от всего объема продаваемых в городе квартир. Средняя цена квадратного метра составила в октябре 172,6 тыс. руб., снижение за месяц — 0,7%, с начала года — 20,0%». По данным эксперта, 58% выставленных на продажу квартир относятся к среднему классу, 36% — к экономсегменту, 4% и 3% – соответственно к бизнес-классу и элитке. «Жилье здесь гораздо дороже, чем, например, в соседнем районе Кунцево, где средняя стоимость предложения составляет 110-115 тыс. руб. за кв. м против 130-145 тыс. руб. в Крылатском», — говорит Е. Скоморовский.

«Здесь много квартир улучшенной планировки в монолитных домах, однако эти здания были построены в 80-х, и можно говорить об их моральном устаревании», — уверен С. Мигунов. По его данным, самые дорогие квартиры – однокомнатные: 160 тыс. руб. за кв. м. Однако, предупреждает эксперт, нужно разделять заявленную и реальную стоимость объектов — разница составляет 5-10%. Средняя заявленная цена однушки — 5 млн руб., двушки — 7-8 млн, трешки — 10-14 млн. «Средняя стоимость вторичного метра без учета элитки составляет порядка $6500, или около 188,5 тыс. руб. Это значительно выше, чем в среднем по городу, поскольку районы ЗАО уже давно являются одними из самых престижных и дорогих после ЦАО», — говорит О. Новикова. По данным Е. Свириденко, сегодня на вторичном рынке представлено около 130-150 предложений — преимущественно в современных панельных домах (более 50%): «Если рассматривать типичные варианты, то однокомнатная квартира стоит в среднем 6-7 млн руб., двухкомнатная с хорошим ремонтом и встроенной кухонной мебелью — 8-11 млн, трехкомнатная с хорошим ремонтом и встроенной кухонной мебелью — 15-17 млн».

На время

Рынок аренды в Крылатском не примечателен ни высокими ценами, ни короткими сроками экспозиции. По данным С. Мигунова, ставки прекратили падать в начале лета и стабилизировались на уровне 21-25 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Как сообщает эксперт, за 21 тыс. руб. можно найти однушку в панельном доме, за 25 тыс. — в монолитном. За 25-30 тыс. руб. вполне реально снять двухкомнатную квартиру. Трехкомнатная обойдется в 27-32 тыс. Это если речь идет о типовом жилье. Также в районе есть очень дорогие объекты. Впрочем, такие квартиры есть практически в любой части Москвы.
 
Алексей Сергеев,
Domania.ru от 26.11.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты