Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Коммерческий метр: тест на выживание

10.06.2009

На первый взгляд, рынок коммерческой недвижимости отреагировал на кризис единым образом – снижением ставок. Однако если присмотреться, становится видно: динамика в сферах купли-продажи и аренды неодинаковая, да и разные сегменты приспосабливаются по-своему.

Общая характеристика
Сегмент купли-продажи откатился на уровень начала 2007 года: по данным консалтинговой компании RRG, средняя стоимость квадратного метра сегодня — $4470. При этом снижение продолжается, а реальные сделки заключаются, как правило, по цене на 20-30% ниже усредненной.

Эксперты все же склонны видеть в существующей динамике признаки стабилизации — чего нельзя сказать о секторе аренды. Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, рост предложения аренды продолжается — за апрель он составил 8% к марту. Всего в апреле сдавалось почти 3,8 млн кв. м – показатель для московского рынка невиданный.

В принципе, это неудивительно: рост количества вакантных площадей и снижение ставок обусловлены целым рядом довольно веских причин. Во-первых, предложение переходит на рынок аренды с рынка купли-продажи (эту тенденцию обеспечивают собственники, утратившие надежду продать свои объекты быстро и без огромных скидок). Во-вторых, экономическая ситуация вынуждает многие компании оптимизировать расходы – и та часть средств, которая предназначалась для оплаты аренды, идет «в расход» одной из первых.

«Негативные тенденции прежде всего касаются престижных районов, центра города, поскольку в стремлении сэкономить арендаторы переезжают на периферию, — объясняет Д. Колокольников. – На окраинах ситуация более стабильная. Вне Садового кольца в апреле даже наблюдалось снижение объема предложения».

Тем не менее ставки падают по всем сегментам и районам – и в ряде случаев доходит до печальных курьезов. «Самым знаковым я считаю появление в конце зимы — начале весны рекламных носителей, предлагающих аренду чуть ли не даром. Это лучший показатель состояния рынка, — рассказывает генеральный директор компании Smart Property Константин Королев. — Когда компания, занимавшаяся одним из лучших БЦ класса А «Красная Роза», начинает предлагать офисы с рассрочкой начала платежей на значительное время – это знак того, что арендаторы нужны рынку как воздух. Сегодня я крайне скептически отношусь к планам возведения новых объектов. Для весны наиболее характерны обратные заявления. Например, в марте Midland development объявила о заморозке проектов общей площадью примерно 1 млн кв. м. Тем не менее несколько комплексов были сданы в эксплуатацию, например Алексеевская башня (30,5 тыс. кв. м) и БЦ на ул. Викторенко (21,6 тыс. кв. м)».

В поисках дна
«По сравнению с началом года на рынке недвижимости появились первые признаки стабилизации. Девелоперы и собственники площадей предложили значительные скидки, которые несколько оживили рынок, с начала кризиса находящийся в состоянии смятения. Безусловно, падение заметно невооруженным глазом, и определить его границы пока невозможно, — комментирует директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг» Вероника Манн. — Несмотря на прогнозы резкого увеличения числа слияний и поглощений, с начала года более или менее крупных сделок зафиксировано очень мало. Это связано, скорее всего, с тем, что потенциальные инвесторы заняли позицию выжидания, надеясь на дальнейшее падение. Среди событий, произошедших с начала года, можно выделить следующие: Сулейман Керимов стал крупнейшим акционером ГК ПИК, получив 45%, а недавно объявил о намерении приобрести многофукциональный комплекс «Военторг» на Воздвиженке. Роман Абрамович стал совладельцем девелоперской компании «Снегири Девелопмент» и получил контроль над крупнейшим генподрядчиком по строительству объектов инженерной инфраструктуры ОАО «Мосинжстрой». В сегменте торговой недвижимости следует отметить заключение предварительного соглашения о покупке французским ритейлером Carrefour 75% доли сети «Седьмой континент».

Как отмечает Д. Колокольников, на рынке аренды поиск адекватного уровня ставок все еще продолжается по всем сегментам, тогда как на рынке купли-продажи можно отметить признаки приближающегося дна. «Думаю, объединить все объекты и объявить дно не совсем корректно, — делится своей точкой зрения К. Королев. — Некоторые собственники уже действительно опустили цены ниже уровня рентабельности – им необходимы хоть какие-то клиенты, чтобы компенсировать затраты на обслуживание пустых зданий. Другие арендодатели исповедуют достаточно жесткий подход и стремятся получить больше, пусть и с меньшего числа съемщиков».

Способы выживания
Из всех сегментов коммерческой недвижимости тяжелее всего приходится офисному. В складской сфере пока заметна непоследовательность тенденций — правила игры, скорее всего, станут понятны в ближайшие месяцы. Торговый сектор чувствует себя лучше прочих за счет сохраняемого спроса на объекты street retail.
«До конца года мы прогнозируем дальнейшее падение арендных ставок и цен продажи на офисные и торговые площади, хотя оно не будет таким стремительным, как в первом полугодии, — говорит В. Манн. — По офисам можно предположить снижение на 15%, по торговой недвижимости «запас» есть еще примерно на 10%».

«На мой взгляд, правильнее оценивать не по сегментам, а по отдельным объектам, — полагает К. Королев. — Проще всего будет тем, кто любой ценой смог удержать хотя бы 70-80% арендаторов. Такой комплекс сможет выжить и быстро восстановиться, поскольку входящие денежные потоки не надо искать — их необходимо только увеличить. Действительно, подбор съемщиков в посткризисный период потребует значительно больше времени и средств, чем год назад. Да и ставки, на которые будут соглашаться арендаторы, понимающие, что они практически спасают объект от банкротства, окажутся весьма невысоки».
 
Анна Соловьева,
портал "Domania.ru" от 10.06.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты