На первый взгляд, рынок коммерческой недвижимости отреагировал на кризис единым образом – снижением ставок. Однако если присмотреться, становится видно: динамика в сферах купли-продажи и аренды неодинаковая, да и разные сегменты приспосабливаются по-своему.
Общая характеристика
Сегмент купли-продажи откатился на уровень начала 2007 года: по данным консалтинговой компании RRG, средняя стоимость квадратного метра сегодня — $4470. При этом снижение продолжается, а реальные сделки заключаются, как правило, по цене на 20-30% ниже усредненной.
Эксперты все же склонны видеть в существующей динамике признаки стабилизации — чего нельзя сказать о секторе аренды. Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, рост предложения аренды продолжается — за апрель он составил 8% к марту. Всего в апреле сдавалось почти 3,8 млн кв. м – показатель для московского рынка невиданный.
В принципе, это неудивительно: рост количества вакантных площадей и снижение ставок обусловлены целым рядом довольно веских причин. Во-первых, предложение переходит на рынок аренды с рынка купли-продажи (эту тенденцию обеспечивают собственники, утратившие надежду продать свои объекты быстро и без огромных скидок). Во-вторых, экономическая ситуация вынуждает многие компании оптимизировать расходы – и та часть средств, которая предназначалась для оплаты аренды, идет «в расход» одной из первых.
«Негативные тенденции прежде всего касаются престижных районов, центра города, поскольку в стремлении сэкономить арендаторы переезжают на периферию, — объясняет Д. Колокольников. – На окраинах ситуация более стабильная. Вне Садового кольца в апреле даже наблюдалось снижение объема предложения».
Тем не менее ставки падают по всем сегментам и районам – и в ряде случаев доходит до печальных курьезов. «Самым знаковым я считаю появление в конце зимы — начале весны рекламных носителей, предлагающих аренду чуть ли не даром. Это лучший показатель состояния рынка, — рассказывает генеральный директор компании Smart Property Константин Королев. — Когда компания, занимавшаяся одним из лучших БЦ класса А «Красная Роза», начинает предлагать офисы с рассрочкой начала платежей на значительное время – это знак того, что арендаторы нужны рынку как воздух. Сегодня я крайне скептически отношусь к планам возведения новых объектов. Для весны наиболее характерны обратные заявления. Например, в марте Midland development объявила о заморозке проектов общей площадью примерно 1 млн кв. м. Тем не менее несколько комплексов были сданы в эксплуатацию, например Алексеевская башня (30,5 тыс. кв. м) и БЦ на ул. Викторенко (21,6 тыс. кв. м)».
В поисках дна
«По сравнению с началом года на рынке недвижимости появились первые признаки стабилизации. Девелоперы и собственники площадей предложили значительные скидки, которые несколько оживили рынок, с начала кризиса находящийся в состоянии смятения. Безусловно, падение заметно невооруженным глазом, и определить его границы пока невозможно, — комментирует директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг» Вероника Манн. — Несмотря на прогнозы резкого увеличения числа слияний и поглощений, с начала года более или менее крупных сделок зафиксировано очень мало. Это связано, скорее всего, с тем, что потенциальные инвесторы заняли позицию выжидания, надеясь на дальнейшее падение. Среди событий, произошедших с начала года, можно выделить следующие: Сулейман Керимов стал крупнейшим акционером ГК ПИК, получив 45%, а недавно объявил о намерении приобрести многофукциональный комплекс «Военторг» на Воздвиженке. Роман Абрамович стал совладельцем девелоперской компании «Снегири Девелопмент» и получил контроль над крупнейшим генподрядчиком по строительству объектов инженерной инфраструктуры ОАО «Мосинжстрой». В сегменте торговой недвижимости следует отметить заключение предварительного соглашения о покупке французским ритейлером Carrefour 75% доли сети «Седьмой континент».
Как отмечает Д. Колокольников, на рынке аренды поиск адекватного уровня ставок все еще продолжается по всем сегментам, тогда как на рынке купли-продажи можно отметить признаки приближающегося дна. «Думаю, объединить все объекты и объявить дно не совсем корректно, — делится своей точкой зрения К. Королев. — Некоторые собственники уже действительно опустили цены ниже уровня рентабельности – им необходимы хоть какие-то клиенты, чтобы компенсировать затраты на обслуживание пустых зданий. Другие арендодатели исповедуют достаточно жесткий подход и стремятся получить больше, пусть и с меньшего числа съемщиков».
Способы выживания
Из всех сегментов коммерческой недвижимости тяжелее всего приходится офисному. В складской сфере пока заметна непоследовательность тенденций — правила игры, скорее всего, станут понятны в ближайшие месяцы. Торговый сектор чувствует себя лучше прочих за счет сохраняемого спроса на объекты street retail.
«До конца года мы прогнозируем дальнейшее падение арендных ставок и цен продажи на офисные и торговые площади, хотя оно не будет таким стремительным, как в первом полугодии, — говорит В. Манн. — По офисам можно предположить снижение на 15%, по торговой недвижимости «запас» есть еще примерно на 10%».
