Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2011

В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд.$, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.

Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя себе возможность для торга, то в начале 2011 года подобного не происходит. По сравнению с запросами продавцов годичной давности владельцы продаваемых объектов предлагают недвижимость изначально примерно на том же уровне, но сделки проходят практически без дисконта. Однако, структура предложения другая, в экспонировании меньше дорогих и качественных объектов.

Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 $/кв.м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (400 кв.м., 59300 $/кв.м.) и на Старом Арбате (677 кв.м., 39000 $/кв.м.). Таким образом, покупатели приобретают, в первую очередь, качественные, хоть и дорогие помещения. А менее качественные, несмотря на относительно невысокую стоимость, остаются на рынке, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Кроме того, наблюдается рост цены сделок за счет отказа продавцов от торга в процессе переговоров. А это означает, что ликвидность наиболее качественных, при этом дорогих помещений в топовых локациях остается высокой, и основная тенденция к росту цен на торговые объекты в центре сохраняется.»

Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.

В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 $/кв.м.

В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.

«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 года, когда до «дна» было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда «центровые» объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения – в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на «центровую» недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей. Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв.м. и общей стоимостью 5,25 млрд.$, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 $/кв.м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 $/кв.м.

Производственно-складские помещения – единственный сегмент коммерческой недвижимости, в котором продолжается стагнация. Объем предложения объектов производственно-складского назначения в январе по количеству уменьшился на 26%, а по общей площади - на 14%. Всего экспонировалось 84 объекта общей площадью 855 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в январе по сравнению с декабрем прошлого года снизилась на 4% и составила 1495$/кв.м.

Объем предложения объектов свободного назначения в январе по количеству снизился на 14% и на 19% по общей площади. В январе к продаже предлагалось 225 помещений общей площадью 182 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 2% и составила 4382 $/кв.м. А в сравнении с январем прошлого года цена на эту категорию объектов выросла на 9%, что говорит о том, что инвесторы уже готовы рассматривать помещения без четкого позиционирования, что в кризисное время считалось достаточно рискованным.