Меньше года назад некоторые эксперты рынка уверенно прогнозировали дефицит офисных помещений любого уровня в пределах ТТК и даже за ним. Сейчас прогнозы совсем другие – количество качественных офисных площадей, выводимых на рынок, таково, что озвучиваются даже опасения, что вакансия может увеличиться почти вдвое.
Так, на круглом столе, который был организован компанией KR Properties совместно с Cushman&Wakefield, в своем выступлении генеральный директор компании Forum Properties Сергей Воронин отметил, что рынок, вероятно, не сможет поглотить те площади, которые будут выведены в ближайшие три года. В таком случае, по словам эксперта, доля вакантных площадей увеличится с сегодняшних 13% до 25%.
Спрос на качественные офисы, как отмечается в аналитике Cushman&Wakefield, по-прежнему формируют, в первую очередь, такие отрасли, как финансы и бизнес-услуги, а также нефть и телекоммуникации. К тому же, за последние годы существенно выросла активность (в том числе, в плане спроса на офисы) со стороны ИТ- и фармацевтических компаний, а также предприятий машиностроения.
Среди основных требований компаний-арендаторов, влияющих на выбор помещения, управляющий партнер компании Bluestone Group Денис Трущенко отмечает location, но уже не как расположение объекта в центре, а лишь с точки зрения удобной транспортной доступности, привязки к метро и к головному офису компании, наличия парковки и сложившегося административно-делового района с хорошей инфраструктурой поблизости. Как дополнительные факторы, заметно влияющие на выбор, эксперт отметил также качество здания и уровень отделки помещений.
По словам заместителя руководителя отдела исследований компании Cushman&Wakefield Лады Белайчук, на разных стадиях строительства сейчас находится порядка 3,4 млн м2офисов (261 тыс. из них – в прайм-зоне). Основная масса нового строительства приходится на районы, удаленные от центра, что делает децентрализацию офисного рынка неизбежной.
Эксперты компании «Высота» отмечают в своем исследовании, что часть спроса действительно сместилась далеко за пределы ТТК – вплоть до 10-км зоны от МКАД; в основном, это арендаторы, стремящиеся сэкономить и выбирающие помещения классом не выше В+.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрия Тараненко, разница в ставках между качественными БЦ сходных характеристик, но различающимися по локации (в пределах ТТК и на окраинах города, в районах, прилегающих либо находящихся за МКАД) достигает сегодня 30%.
Год назад эксперты практически в один голос говорили о том, что арендаторы офисных помещений психологически не готовы к переезду в отдаленные от центра районы. По прошествии времени картина несколько смягчилась, но говорить о том, что тенденция к децентрализации принята как неизбежная арендаторами в той же мере, что и девелоперами, еще очень и очень рано.
По словам коммерческого директора компании KR Properties Анны Двуреченской, структура спроса на офисы и портрет потребителя претерпевают заметные изменения, что, в сочетании с перспективой вывода на рынок значительного количества новых площадей, мотивирует девелоперов к тому, чтобы улучшать свой продукт, предлагая нечто большее, чем офисы, соответствующие принятым стандартам качества. Как пример Анна Двуреченская приводит формат деловых кварталов, который развивает KR Properties: по словам эксперта, уровень вакантных площадей в этих проектах не превышает 3%.
Чтобы привлечь арендаторов, подчеркивает заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group Мария Сергиенко, девелоперам необходимо предлагать уникальные проекты (продуманные эффективные планировки, высокий парковочный коэффициент, дополнительные сервисы для арендаторов – например, как в проекте Capital Group ОКО в ММДЦ «Москва-Сити», это может быть внутренняя инфраструктура проекта – кинотеатр для презентаций, конференц-зал, собственный клуб для проведения мероприятий).
Исходя из того, что даже крупные игроки рынка коммерческой недвижимости с уверенностью говорят о необходимости предлагать арендатору уникальный продукт, можно предположить, что в перспективе мы услышим и о новых способах победы в конкурентной борьбе за его внимание.
Валерия Семенова,
Kommerstate.ru от 07.03.2013 г.
