Запрет на строительство офисов в центре Москвы – знаковое для рынка событие – дал девелоперам офисных зданий, расположенных за Третьим транспортным кольцом, дополнительный козырь в позиционировании своих объектов. Но все ли заявленные как А-класс бизнес-центры с location за ТТК являются таковыми?
Kommerstate выбрал 10 офисных центров, расположенных за пределами ЦАО, и предлагает свои выводы: какие из них действительно могут быть отнесены к А-классу, а какие – нет.
При оценке использовались собственные аналитические данные Kommerstate, а также данные 10 компаний рынка коммерческой недвижимости, в том числе – «большой пятерки» ведущих консультантов, разработавших классификацию БЦ, действующую сейчас в Москве*.
LOCATION: АРГУМЕНТ №1
Строго говоря, офис А-класса не должен непременно находиться в границах ЦАО: классификация MoscowResearchForum предписывает высококлассному зданию обладать хорошим местоположением в границах офисного района, удобным подъездом и транспортным сообщением.
Кроме того, чтобы попасть в А-класс, объект может соответствовать не всем 20 пунктам классификации (но как минимум 16 из них); соответственно, теоретически, даже приведенные выше требования к местоположению не являются строго обязательными.
Но хорошо известно, что location – это первый, второй и третий пункты в списке приоритетов при выборе офиса. Так что, если БЦ расположен за пределами ЦАО, и уж тем более – за ТТК, для попадания в А-класс он должен быть на высоте по ряду других параметров. Кроме того, местоположение объекта, пусть и не в центре города, также должно быть выгодным с точки зрения транспортной доступности.
10 ЛУЧШИХ ОФИСОВ А-КЛАССА ЗА ПРЕДЕЛАМИ ЦАО
На основе собственных аналитических данных мы отобрали 10 бизнес-центров, которые позиционируются как А-класс и расположены за ТТК.**
Компании-лидеры рынка коммерческой недвижимости оценили данные объекты по ряду параметров (таблица, иллюстрирующая сильные и слабые стороны каждого проекта, находится ниже).
Определяющими для места в рейтинге были следующие параметры: количество аргументов «за А-класс»; количество оценок «полностью соответствует заявленному классу» от компаний «большой пятерки»; количество аргументов «против А-класса».
В результате, два проекта («Горький Парк Тауэр» и БЦ «Воробьевский») были большинством голосов отнесены к В-классу.
Рейтинг высококлассных бизнес-центров, расположенных за пределами ЦАО, выглядит следующим образом:
1.«Метрополис»
2.«Олимпия Парк»
3.«Прео 8»
4.«Двинцев»
5.«Скай Лайт»
6.«Мякининская пойма»
7.«Алкон»
8.Ленинский просп., 119 А
9.«Горький Парк Тауэр» (класс В+)
10. «Воробьевский» (класс В)
ПРИЛОЖЕНИЕ. Плюсы и минусы бизнес-центров по мнению опрошенных экспертов
|
Объект |
Справка об объекте |
Основные плюсы |
Существенные минусы |
|
«Алкон» |
Близость к метро; Хорошее местоположение (Ленинградский просп.) |
Расположен не на первой линии, а за фасадом старого здания В-класса |
|
|
«Воробьевский» |
100% заполнен; Хорошее местоположение (в окружении посольств, рядом Воробьевы горы, хорошие видовые характеристики) |
Объект представляет собой реконструированное здание, не отличается современными проектировочными решениями; низкие потолки |
|
|
«Горький Парк Тауэр» |
http://kommerstate.ru/realty/3133
|
Местоположение (1-я линия Ленинского проспекта), хороший панорамный вид |
Объект изначально проектировался как гостиница: планировки не на 100% соответствуют нуждам арендаторов БЦ |
|
«Двинцев» |
Качественный архитектурный проект; хороший пул арендаторов, профессиональная УК, титул лучшего офисного здания 2011 года |
Транспортная доступность (далеко от метро), соседство с кладбищем и промзоной |
|
|
Ленинский проспект, 119А |
http://kommerstate.ru/realty/3028
|
Хорошее местоположение (на Ленинском проспекте дефицит офисных площадей) |
Расположен ближе к МКАД, чем к центру |
|
«Метрополис» |
http://kommerstate.ru/realty/2593
|
Знаковые арендаторы (Procter & Gamble, Mazda), местоположение: Ленинградка, 1 минута от метро; разнообразный фудкорт (18 ресторанов). Об инвестиционной привлекательности свидетельствует и приобретение Метрополиса у девелопера Capital Partners в 2011 году американским инвестиционным фондом Heitman. |
-- |
|
«Мякининская пойма» |
http://kommerstate.ru/realty/3035
|
Близость к метро, хорошая инфраструктура, высокие потолки (4.2 м). Инвестор - Deutsche Bank. |
Расположен на МКАД; рядом ритейл-парк, ориентированный на покупателя эконом-класса; много вакантных площадей |
|
«Прео 8» |
Отличная инсоляция за счет панорамного остекления; уникальная архиткетурная концепция самый высокий атриум в Европе); 1 минута от метро; международная УК |
Расположение в ВАО (вдали от места жительства большинства ЛПР); много вакантных площадей |
|
|
«Олимпия Парк» |
http://kommerstate.ru/realty/2734
|
Проект "Хорус кэпитал" (все проекты знаковые, в т.ч. этот); рядом с метро; близость к Химкинскому водохранилищу; собственный закрытый пляж; яхт-клуб; спорткомплекс олимпийского уровня; ресторан премиум-класса; эко-концепция: это третий БЦ в Москве, который подал документы на BREAM |
|
|
«СкайЛайт» |
Местоположение (5 минут пешком до метро "Аэропорт"); уникальный архитектурный проект; Mail.ruGroup арендует здесь 30 000 кв.м |
|
*Компании, которые приняли участие в подготовке рейтинга: Jones Lang LaSalle, Knight Frank, CBRE, Colliers, S.A. Ricci, GVA Sawyer, Blackwood, RRG, Delta Estate, БЦ Nagatino i-land
** (кроме «Горький Парк Тауэр»)
Валерия Семенова, главный редактор
Kommerstate.ru jn 25.05.2012 г.
