Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Острый дефицит на складском рынке: причины, решения, прогнозы

18.05.2012

В 2012 году состояние складского рынка в Московском регионе можно охарактеризовать как «острый дефицит свободных площадей», без риска ошибиться и даже не сверяясь с аналитическими данными. Уровень вакансии может меняться, но все равно остается близким к погрешности.

 

Где же сосредоточились свободные складские площади, в чем причина такого дефицита, когда и как он закончится?

СВОБОДНЫ: ОТ НУЛЯ ДО 2%

Столь острой ситуация стала не так давно. Для сравнения: в 2009 году уровень доступных складских площадей на рынке, по данным CBRE, находился на уровне 15%. Сейчас это, по разным данным, от долей процента до 2%. Общий объем рынка в А-классе – по разным оценкам, от 4 до 5 млн кв.м, ставки – на уровне $ 125-130 за кв.м.

«Основные грузовладельцы – торговые сети и FMCG компании, - на волне роста потребительской активности и благоприятных макроэкономических факторов увеличивают продажи и, как следствие, грузооборот.  Ввиду этого грузовладельцы и их поставщики логистических услуг (3PL-операторы) динамично наращивают объемы складирования и испытывают потребность в площадях», - комментирует Вячеслав Борисов, старший консультант отдела складских и промышленных помещений CBRE.

Основной тенденцией первого квартала является изменение структуры спроса, отмечает  директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко: «Первую скрипку вновь играют логистические операторы, которые по уровню поглощения перегнали ритейл».

Инвестиционные сделки на рынке практически отсутствуют. Как поясняет Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A.Ricci, это связано с расхождением ожиданий собственников и потенциальных покупателей инвестиционных продуктов. «В начале года стало известно о том, что фонд Hines Global REIT отказался от приобретения  одного из крупнейших высококачественных складских активов на рынке Московского региона – складского комплекса «PNK Чехов» общей площадью более 390 000 кв.м», - приводит пример эксперт.

В 2009-2011 годах 70% всего нового объема складских площадей были введены либо по принципу Built-To-Suit (например, ПНК с 2009 года по н.в. ввела 350 000 кв.м BTS-площадей), либо фондом Raven Russia (примерно 600 000 кв.м в период с 2009 по 2011 годы). Сейчас на рынок возвращаются девелоперские компании, приходят и новые игроки – что дает основания надеяться на усиление конкуренции между девелоперами в2013-2014 годах, подчеркивает Вячеслав Борисов.

Однако в текущем году ситуация вряд ли изменится заметным образом. «Ожидаемые к вводу в 2012 году складские площади поглощаются арендаторами еще на этапе строительства. Поэтому окончание их строительства не повлияет на уровень вакантных площадей в Московском регионе (в настоящее время приближается к 0)», - резюмирует Дмитрий Герастовский.

ТОЛЬКО НАША ПРОБЛЕМА?

С одной стороны, дефицит складских помещений – проблема практически любого крупного мегаполиса. «С дефицитом сталкиваются те города, например, Лондон, Сингапур, которые характеризуются как города с высокой плотностью застройки, - поясняет Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово». – И если, к примеру, в Лондоне нет площадей, то не нужно пытаться «воткнуть» очередной складской комплекс. Нужно искать альтернативные  площади вне города, которые гармонично впишутся в логистические потоки. То же самое касается и остальных городов с похожими проблемами».

С другой стороны, московский рынок обладает и своей «отягчающей» спецификой, которая во многом является следствием организации логистической системы в стране. «Проблема в том, что в России очень централизованная логистика, что является в общем  следствием централизованной экономики. Основные товарные потоки проходят через Москву, и из Москвы распределяются в регионы, - делится своим видением проблемы коммерческий директор компании «Эспро Менеджемент» Павел Платонов. - В  Москве и еще в нескольких городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону) сосредоточено более 90 % качественных складских объектов. Это неэффективно, но развитие региональной логистики идет очень медленно».

В то же время, уверен Вячеслав Борисов, хотя острый дефицит складских помещений и налицо, называть это проблемой не стоит. «Девелоперы активно наращивают портфель площадок и размораживают проекты. В результате этих действий в 2013-2014 годах рынок придет к некоему равновесию и останется «рынком арендодателя», но без экстремальных диспропорций спроса-предложения, - прогнозирует эксперт. - Накопленный девелоперами опыт строительства BTS-проектов также будет востребован арендаторами и покупателями складов. Реалистично предположить, что соотношение между новыми спекулятивными и BTS проектами установится на уровне 70/30».

ГДЕ ИСКАТЬ СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ

По данным Colliers International, наибольший объем готовых складских помещений сейчас сконцентрирован на юге, северо-западе и юго-востоке области. «При этом 86% всего объема качественных складских помещений находятся в пределах 30 км от МКАД», - уточняет Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International.

«География складских проектов Московского региона обусловлена основными транспортными коридорами РФ, - поясняет Вячеслав Борисов. - Юг Московской области, где происходит обработка входящих грузов и отправка транзитных грузов для ЦФО и ЮФО, является превалирующим направлением для строительства современных складов класса А. Также в силу высокой пропускной способности трасс М-2 и М-4, там расположены распределительные центры многих торговых сетей. На юге сконцентрировано 40% вакантных помещений и, потенциально, большая часть новых проектов. Среди основных локаций в восточном направлении стоит выделить Железнодорожный, Томилино-Лыткарино и Ногинск. В северном направлении стоит выделить Ленинградское и Дмитровское шоссе до пересечения  с А-107 (Малым Бетонным кольцом). На западном направлении логистическим кластером можно назвать Внуково-Шарапово-Крекшино».

Возвращение на рынок игроков, которые приостановили активность в период кризиса, как и приход новых девелоперов, дает надежду на то, что дефицит складских площадей постепенно будет терять свою остроту. В то же время, сохраняются риски нового столкновения рынка с проблемами финансирования и, как следствие, корректировки многих проектов и сдвига сроков. Поэтому вряд ли стоит ждать заметного увеличения объемов нового строительства ранее 2014 года.

Валерия Семенова, главный редактор

Kommerstate.ru от 18.05.2012 г.

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты