Выставка REX-2012 собрала в Экспоцентре участников рынка коммерческой недвижимости, предоставив им возможность пообщаться между собой и обсудить интересующие вопросы с экспертами в своей области. Kommerstate поговорил с председателем совета директоров группы компаний RRG Денисом Колокольниковым о том, почему московские объекты стрит-ритейла – невосполнимый ресурс, о том, сколько в столице топовых объектов, если их измерять в километрах и в «МЕГАх», об их доходности и многом другом.
KS: Ваша оценка актуальному состоянию рынка торговых помещений формата стрит-ритейл в Москве?
ДК: Тенденции в сегменте вполне соответствуют общему тренду рынка торговой недвижимости. Другое дело, что стрит-ритейл – очень динамичный сегмент, быстро реагирующий на изменения и отличающийся высокой волатильностью. Выход на рынок одного-двух дорогих объектов быстро меняет структуру этого рынка. Такого разброса ставок, как в стрит-ритейле, - по Москве разница может быть стократной (от $ 150 до $ 15 000 за кв.м/год), - не показывает ни один сегмент рынка коммерческой недвижимости.
KS: Да, здесь трудно говорить о средних ставках по рынку…
ДК: Но это не мешает отметить общий положительный тренд. По нашим оценкам, за первый квартал этого года аренда московских объектов стрит-ритейла подорожала на 14% (с $ 1 974 до $ 2 256 за кв.м/год, если обратиться к вышеупомянутым средним ставкам). Хотя здесь присутствует и структурное влияние, о котором я говорил.
KS: Это связано с выходом на рынок дорогих объектов, или это просто общий тренд?
ДК: В данный момент влияют обе тенденции, но в большей степени вторая. Помещения пользуются спросом, так что уровень вакантных площадей сейчас на минимуме. Рынок сужается, новые объекты хотя и выставляются на продажу или в аренду, но с запасом роста. Покупателя или арендатора они находят – рынок дорастает до цены предложения.
Помещения стрит-ритейла в Москве – это, в большинстве случаев, 100-200 кв.м; соответственно, участников рынка много, много и сделок. Спрос сейчас высок как в аренде, так и в продаже.
KS: А какова доходность московских объектов?
- Инвесторов интересует 9-10%, но таких объектов немного. В основном, «топовые» объекты в центре города предлагаются по ставке 8-9% и ниже.
KS: Выход нового крупного объекта на рынок – это событие для сегмента?
ДК: Я бы сказал, что это новость, но в долгосрочной перспективе картину рынка появление нового объекта не поменяет. Если объект дорогой по ставке за кв.м, то на какое-то время он поднимет среднюю ставку по рынку, но, по мере заполнения помещений, эти изменения сгладятся.
Новые предложения (вновь построенные, вышедшие на рынок за несколько последних лет) составляют не более 10% рынка. Их выход в свое время, конечно, был заметен: «Интерконтиненталь», например, или «4 ветра» на Тверской-Ямской, или, в какой-то мере, помещения в гостинице «Москва», «Легенды Цветного»… В основном, все новое, что появляется в центре – это, конечно, новые объекты на месте снесенных, хотя они, как правило, существенно улучшаются и увеличиваются. Больше новому «топовому» предложению взяться, в принципе, неоткуда. Так что стрит-ритейл – это, можно сказать, невосполнимый ресурс.
KS: Новых торговых коридоров сегодня практически не создается?
ДК: Конечно, там, где на первой линии строятся новые объекты, девелоперы закладывают и помещения стрит-ритейла. Но из крупных проектов такого рода, когда введение одного здания формирует новый торговый коридор, создает тренд, сегодня можно привести только «Легенду Цветного». Новых коридоров в Москве не создается по причине отсутствия желания и возможностей! Хотя, если проработать ряд локаций, можно по крайней мере изменить их в лучшую сторону.
KS: Наверное, при существующем спросе качественные объекты на первой линии не нуждаются в специальном продвижении?
ДК: Все качественные объекты на первой линии гарантированно заполняются. Раньше, до того, как в Москве появились крупные торговые центры, других вариантов, кроме объектов стрит-ритейла, вообще практически не было. Но и сейчас стрит-ритейл на «топовой» улице – неотъемлемая часть стратегии продвижения для многих сетей. После того как бренд становится узнаваемым, арендатора приглашают в торговые центры, и тогда, условно говоря, магазин на Тверской можно закрывать. Вот таким образом и высвобождаются площади в «топовых» торговых коридорах, и происходит ротация.
KS: У торгового центра всегда есть концепция, можно ли сказать то же самое о торговых коридорах?
ДК: Московские торговые коридоры, которые создавались под вполне определенную целевую аудиторию, - это Третьяковский проезд и Столешников переулок. Камергерский – стал ресторанным. В основном же торговые улицы, как правило, концепции не имеют. Могу еще отдельно отметить Новый Арбат как улицу, которая исторически пережила несколько «реконцепций» как торговый коридор: побывала и улицей банков, и улицей казино, улицей ресторанов и крупноформатных универмагов - небольших торговых центров.
KS: А Тверская улица с этой точки зрения как выглядит?
ДК: Достаточно стандартно для Москвы: на первом месте – заведения общепита, на втором – банки, потом – одежда и обувь. Для банков офис на Тверской, в «топовом» месте – это серьезный плюс к имиджу, поэтому их здесь так много.
KS: Как можно оценить объем московского рынка «топового» стрит-ритейла?
ДК: Если взять торговые улицы внутри Садового кольца и основные магистрали, такие как Ленинский, Ленинградский, Кутузовский проспекты в пределах ТТК, то в километрах (по обе стороны) это примерно 150, в «квадратах» - порядка 750 000, в помещениях - более 4 000. Это сопоставимо с четырьмя моллами вроде «Меги».
KS: Какое количество из них вакантно?
ДК: Свободны в среднем порядка 5%. По структуре бизнеса «центровые» помещения заняты общепитом (примерно 24%), банками (12%), магазинами, продающими одежду и обувь (тоже порядка 12%), остальное – предприятия сферы услуг: салоны связи, магазины продуктов, ювелирные, салоны красоты…
Спрос на объекты стрит-ритейла в центре города всегда будет оставаться стабильно высоким в силу узости рынка. Все ограничения, с которыми связано размещение в торговом коридоре (в первую очередь, конечно, это трудности с парковкой), существенного влияния на спрос все равно не оказывают, поскольку выгоды перевешивают. Да и стрит-ритейл, в первую очередь, - для пешеходов!
Kommerstate.ru от 28.04.2012 г.
