Инвесторы в коммерческую недвижимость есть, но инвестировать скоро будет некуда. Такой рефрен звучал на секциях форума MREF-2011 («Ведомости»), посвященных коммерческой недвижимости. Ситуацию можно назвать почти парадоксальной. Ещё два года назад говорили про переизбыток невостребованных коммерческих площадей в столице и нехватку ликвидности в этом сегменте рынка недвижимости. Как же всё перевернулось...
Важной особенностью 2011-го стал возврат иностранных инвесторов в Московский регион. И хотя 70-80% инвестиций имеют российский характер, доля иностранных начала интенсивно расти. По оценке старшего вице-президента Heitman Russia Рустема Гареева, можно говорить о $3 млрд от заграничных инвесторов, которым уже сейчас ищут применение. Более того, потенциально речь может идти о притоке до $30 млрд. Это деньги, которые готовы покинуть рынки Европы и США в связи с предкризисными ожиданиями.
Что интересно, такая точка зрения подтверждалась ровно месяц назад рейтингом European Regional Economic Growth Index, в котором рынок недвижимости Москвы был назван самым перспективным в Европе. К тому моменту в 2011 году туда уже было вложено как минимум $3,9 млрд (максимальная оценка — $5 млрд). Нетрудно понять, что западных денег инвестировано от $1 до $1,5 млрд. Активную роль здесь играют такие фонды, как Хайнс Россия, Heitman Russia и аналогичные.
Директор по продажам MR Group Григорий Длуги на форуме дал прогноз, что при таком рассогласовании ввода новых объектов коммерческой недвижимости и спроса уже через 1,5-2 года можно будет констатировать дефицит. Текущее поглощение составляет 1,6 млн кв. м только офисной недвижимости, в то время как строится меньше миллиона. Как отмечалось выше, пока ситуацию стабилизируют старые запасы.
Немного о ценах: в отчете по коммерческой недвижимости за 3-й квартал 2011 года, недавно опубликованном консалтинговой компанией RRG, говорится об умеренном восстановлении спроса как в сегменте покупки, так и в сегменте аренды площадей. Идет неторопливый рост ценовых показателей.
Такая ситуация более чем удовлетворяет инвесторов, которые уже сейчас отмечают, что доходность вложений 9-11% годовых в Московском регионе значительно превышает западные показатели. Параллельно идёт снижение вакантности арендуемых площадей. При открытии форума MREF-2011 партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский отметил, что вакантность складских помещений уже находится в районе нуля. Стоит добавить, что в офисах она варьирует в пределах 10-15%, а в секторе ритейла — 5-7%.
Что же дальше?
Первый заммэра по строительству Марат Хуснуллин в своем открывающем докладе отмечал, что потенциал «старой» Москвы — это 60 млн кв. м строительства, оставшихся от первоначально намеченных 200 млн. Обычная пропорция стройки в Москве составляет лишь 1 кв. м «нежилья» на 2 кв. м жилья. То есть сектор инвестиций в коммерческую недвижимость может рассчитывать примерно на 20 млн кв. м. При требуемых минимальных вложениях $2 тыс. на метр встает вопрос о $40 млрд. Скорее всего, цены (в долларах) еще подрастут и емкость рынка инвестиций станет ещё больше.
Однако пока ситуация для западных инвесторов в Москве выглядит так: то, за что запрашивают приемлемые цены — не удовлетворяет критериям качества, а квадратные метры, соответствующие заграничным стандартам, стоят слишком дорого. Это ограничивает энтузиазм иностранцев.
Юрий Кочетков,
Инвесткафе от 21.11.2011 г.
