«Интеко» меняет собственника. Елена Батурина продает компанию, сделавшую ее самой богатой женщиной России. Сделку планировалось закрыть к началу октября. Вне зависимости от причин, подтолкнувших г-жу Батурину на этот шаг, сделка иллюстрирует тенденцию последних лет: строительные активы неумолимо переходят в руки банков.
Документы о продаже 100% компании «Интеко», на протяжении всех «нулевых» являвшейся одним из ведущих московских застройщиков, и ее дочерней структуры «Патриот» (реализует региональные проекты массовой панельной застройки), владельцу БИНбанка Микаилу Шишханову и его партнеру по сделке – компании «Сбербанк Инвестиции», получившей пятипроцентную долю, были подписаны 2 сентября. То, что Батурина рано или поздно избавится от строительного бизнеса, участникам рынка было понятно уже давно: что бы ни говорил Юрий Лужков о таланте своей жены, разумеется, ассоциативная связь между прежней городской властью и частью стройкомплекса очевидна (с городскими чиновниками была прямо или косвенно связана львиная доля строительных компаний, работавших в Москве). Головокружительный взлет компании, тем не менее, вполне укладывался в ту логику, которая существовала на докризисном рынке. К примеру, также из ниоткуда на высоту небоскребов «Москва-Сити» вознесся почти в одночасье Сергей Полонский и его компания Mirax.
Кризис существенно изменил состав действующих лиц на рынке столичного девелопмента. Отчасти с сожалением участники рынка констатируют сегодня, что в небытие уходят харизматические персоны. По словам руководителя компании Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, мы наблюдаем в последние годы не самый позитивный процесс огосударствления бизнеса. «ДОН-Строй» перешел ВТБ, ПИК – Сбербанку. «После кризиса девелоперские компании консолидируются с государственными или полугосударственными структурами. Никаких подвижек к рыночной экономике не видно вовсе. Редкие игроки рынка остаются самостоятельными, чаще передавая доли своих компаний государственным или полугосударственным структурам, чьи заказы и чьи большие и длинные деньги только и могут позволить выживать на рынке недвижимости и девелопмента», – отмечает он.
Новые собственники «Интеко» не раскрывают подробностей сделки, однако, по экспертным оценкам, озвученным в прессе, стоимость активов компании составляет 41 млрд рублей. При этом, предположительно, речь идет только о стоимости производственных мощностей (это строительные подрядчики, проектное бюро, домостроительные комбинаты в Москве, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге), а также недвижимости в Москве и регионах, заложенной «Интеко» в обеспечение кредитов. Напомним, что компания несет кредитные обязательства на сумму около 30 млрд рублей.
Микаил Шишханов заявляет, что мощности «Интеко» он намерен задействовать для застройки присоединяемых к Москве территорий. В частности, владелец БИНбанка участвует со Сбербанком в проекте «Рублево-Архангельское» – там на площади 430 га недалеко от Новорижской трассы предполагается строительство 7 млн кв. м жилья. Отметим, что у Микаила Шишханова с нынешними московскими властями уже сложились деловые отношения. Недавно он приобрел у правительства Москвы 49% ОАО «Декмос», которое владеет строящейся гостиницей «Москва». Сумма сделки составила 2,5 млрд рублей. В свою очередь, г-жа Батурина намерена вывести вырученные средства из России: в ее планах – строительство курорта Paradise Golf в северной части Марокко. Кроме того, по слухам, Батурина также продает свой цементный бизнес («Атакайцемент», Верхнебаканский цемзавод и завод в Тульской области). Покупателем, предположительно, является Лев Кветной («Новоросцемент»).
По мнению участников рынка, Батурина продала вполне работоспособный бизнес: «Предприятие не оказалось на деле перекредитованным, что случилось в кризис со многими девелоперами, и перспективные проекты на деле реальны – это не песочные замки», – отмечает Георгий Дзагуров.
По мнению аналитика «Финам» Максима Клягина, наиболее сильные стороны группы – наличие крупных ликвидных площадок в Москве и некоторых крупнейших городах-миллионниках (Краснодар, Ростов-на-Дону), а также производственные мощности – три ДСК с совокупной производительностью около 500 тыс. кв. м в год, два из которых – в Москве.
В свою очередь, начальник отдела маркетинга компании «Квартал» Олег Исаев полагает, что г-жа Батурина сумела реализовать компанию на достаточно выгодных условиях. «Есть другие примеры, когда ранее мощные девелоперы затухают, прекращают деятельность. Компания-застройщик, разрабатывающая большой портфель проектов, может стоить огромных денег, однако после окончания строительства или потери основных инвестконтрактов ее цена может уменьшиться на порядок – вплоть до стоимости основных средств на балансе и даже ниже. Сегодня столичные компании резко уменьшили объем строительства, свободных площадок почти не осталось, и выход из бизнеса «в кэш» в таких условиях – удача», – считает г-н Исаев.
Согласен с ним и вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, по словам которого с учетом компетенций нынешних сотрудников «Интеко», наличия у них связей на разных уровнях власти перспективы у компании есть. Саму цену, за которую ориентировочно была продана «Интеко», он считает адекватной. «С учетом потенциальных рисков это хорошие деньги, с точки зрения продавца. Некоторое время назад по заказу потенциальных покупателей я проводил оценку этой компании и оценил ее стоимость намного ниже», – рассказывает г-н Апрелев.
Как полагают эксперты, в результате сделки компания только выиграет, поскольку она перестанет ассоциироваться с предыдущими городскими властями: «Новые собственники имеют опыт работы на рынке, а участие Сбербанка должно обеспечить достаточное финансирование проектов. Таким образом, политическая составляющая ушла в прошлое, а на рынке появился новый сильный игрок – девелоперская компания, которая будет работать в рыночных условиях», – считает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Специфика российского рынка сегодня заключается в том, что компании, судьба которых определяется политическими решениями, резко теряют в весе после опалы поддерживавших их политиков. В частности, с точки зрения потребителей их услуг, повышается риск нереализации тех или иных проектов. На условиях анонимности один из участников рынка рассказывает, что с некоторых пор конечные покупатели всерьез не рассматривают вопрос о покупке квартир в домах «Интеко» в связи с опасениями, что со сменой власти могут возникнуть сложности как с реализацией проектов, так и с оформлением прав собственности. Однако теперь положение должно измениться.
Тем не менее, несмотря на то что почти все карты раскрыты и все действующие лица сказали свое слово, остается вопрос, что собой будет представлять рынок в перспективе. В том случае, если банки останутся в строительном бизнесе, как полагают участники рынка, отрасль не будет работать достаточно эффективно. К тому же на плечи банков ложится дополнительная нагрузка, связанная с управлением непрофильными активами и необходимостью по указу Центробанка резервировать под них дополнительные средства: напомним, что, согласно распоряжению ЦБ, 75% стоимости непрофильных активов придется резервировать, если активы находятся на балансе более пяти лет. Начальный норматив резервирования – 10% по прошествии года, далее с каждым годом нахождения на балансе планка поднимается до 20, 35 и 50% соответственно.
Николай Кириллов,
CRE от 01.10.2011 г.
