Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Шансы коммерческой недвижимости

02.09.2011
На рынке коммерческой недвижимости Москвы достигнуты докризисные объемы сделок, однако цены не торопятся отыгрывать кризисное падение. Более того, в отдельных сегментах цены продаж продолжают снижаться, и лишь цены аренды более-менее устойчиво растут, что ведёт к росту доходности. Об этом свидетельствует и распространённый отчёт компании RRG, и доклад Дмитрия Рощина (компания Рескор), сделанный на аналитической конференции МАР 30.07.11.
 

Значимым следствием такого положения вещей стал устойчивый рост ставки капитализации для всех видов коммерческой недвижимости. Так, для торговых помещений она составляет от 10 до 13,5%, а для офисных — 9-10%. Эти цифры ощутимо превышают текущую ставку рефинансирования и средний размер доходности по банковским депозитам, что делает коммерческую недвижимость достаточно привлекательной целью для инвестиций.

В кризисный период данный сектор пострадал, пожалуй, сильнее всего в недвижимости. Помимо обрушения цен аренды и почти полного паралича сделок в 2008-2009 годах резко выросла вакантность нежилых помещений. Особенно пострадали вновь введенные крупные торговые и офисные центры, где вакантность превышала 50%. При этом стоит отметить, что негативные явления лучше всего перенёс street-retail — торговая недвижимость небольшого размера в проходных местах; именно её сегмент первым и перешёл к восстановлению.

По данным Рощина, на данный момент практически все сегменты снижают вакантность, однако до предкризисного уровня ещё далеко. Так, сегмент офисов демонстрирует вакантность в 13% против докризисных 2%, торговая недвижимость имеет среднюю вакантность в 5% против 0,3%. Стоит заметить, что снижению этого важного показателя немало способствует устойчивое снижение объёмов ввода коммерческой недвижимости в столице.

Снижение вакантности говорит о том, что арендаторы, восстановив свой бизнес, постепенно возвращаются. Следствием становится рост ставок аренды. Так, по данным RRG, с декабря 2010 г. по июнь 2011 г. рост цен аренды составил 4% в рублях. Что интересно, локомотивом роста стали офисы, а вслед за ними — объекты street-retail. А вот крупные торговые центры, по всей видимости, несколько исчерпали свой запас роста в прошлом году.

Снижение уровня вакантности и рост арендных ставок, несомненно, должны были повысить интерес к покупкам коммерческой недвижимости в 2011 году. Так и произошло — как отмечалось выше, по сделкам достигнуты докризисные показатели. Однако сами цены сделок остаются на низком уровне, более того, на крупных объектах, по данным RRG, цены снизились на 11% за первое полугодие 2011 г. Рост же отмечен (+17%) лишь на компактных, качественных объектах. В результате средневзвешенная цена ощутимо снизилась.

Инвесткафе - Шансы коммерческой недвижимости - Рост ставки капитализации для всех видов коммерческой недвижимости делает ее привлекательной целью для инвестиций.

Именно такая ситуация и ведёт к росту ставок капитализации, а следовательно, и к росту доходности по объектам коммерческой недвижимости. В качестве перспективных объектов сейчас рассматриваются средние по размеру офисные и торговые комплексы в пределах Третьего транспортного кольца, объекты street-retail. Однако рост цен сделок по ним стопорит доходность. Таким образом, эстафетная палочка вполне может перейти к качественным и хорошо продуманным крупным объектам коммерческой недвижимости, цены сделок на которые ещё продолжают снижаться, однако при этом растёт цена аренды и снижается вакантность.

Юрий Кочетков,

Инвесткафе от 02.09.2011

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты