Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Столичные штучки

23.05.2011

На столичном рынке жилой недвижимости набирает силу новая тенденция. Если она продлится некоторое время, в Москве появится “город в городе”. Центральные районы, ограниченные Садовым кольцом, становятся особой территорией — с особыми тенденциями, жителями и даже девелоперами. Что самое интересное — эта тенденция полностью рукотворная.
 

Остановка по требованию

Недавно мэр Москвы Сергей Собянин на заседании правительства заявил, что приостанавливает действие разрешений на строительство в историческом центре Москвы для того, чтобы в течение месяца провести ревизию ранее выданных разрешений. Эксперты дружно заявили, что ревизия действительно необходима — слишком много сейчас существует неоднозначных проектов реконструкции и нового строительства в историческом центре, слишком многое там уже, увы, утрачено. Но результатом станет дефицит жилья в центре и, как следствие, его удорожание.

“С точки зрения мирового опыта сохранение исторического центра и ограничение его застройки — совершенно правильное решение. Многие европейские столицы пошли по этому пути. К тому же у нас очень много зданий-памятников, представляющих собой историческую ценность, и соседство с “новоделами” не очень хорошо сказывается как на их состоянии, так и на видовых характеристиках, — считает гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. — Другое дело, что строительные работы в историческом центре вовсе запретить невозможно. Просто есть смысл наложить серьезные ограничения на проведение работ. Естественно, это значительно сузит и возможности девелоперов в части подземного строительства, изменения фасадов, ограничения этажности, что, безусловно, скажется на стоимости проектов. В этой связи будет логично, если ряд девелоперов предпочтет реализовывать проекты в другой части города или повысит цены на свои продукты (как жилые, так и коммерческие)”.

“С одной стороны, в последние годы исторический центр столицы действительно лишился целого ряда зданий, которые были не всегда обдуманно принесены в жертву сиюминутным коммерческим интересам застройщиков. Естественно, что облик города от этого пострадал и подобную практику следовало прекратить. Поэтому нынешнее решение о проведении ревизии ранее выданных распоряжений о сносе — безусловное благо для сохранения исторического облика Москвы, — рассуждает гендиректор компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” Олег Самойлов. — Однако у данного вопроса существует и вторая сторона. Ведь в ряде случаев застройщики, руководствуясь разрешениями, полученными ранее в установленном порядке, уже понесли затраты, нередко — весьма существенные, которые в случае отмены выданных разрешений автоматически превратятся в убытки, механизм возмещения которых пока непонятен. А это, естественно, может нанести очередной удар по строительному бизнесу, и без того не до конца оправившемуся от последствий недавнего кризиса”.

Покупатель голосует ногами

Впрочем, пока имеющийся опыт приостановки выполнения инвестконтрактов опасений экспертов не подтвердил. Напомним, что в начале весны Сергей Собянин уже проводил ревизию имеющихся инвестконтрактов города с приостановкой работ. В результате к апрелю было проверено около 300 инвестконтрактов. Из них 73 расторгли — в том числе контракт с компанией “Интеко” на строительство четырех домов в Перове. Еще 40 контрактов отправились на доработку, а в 15 внесли существенные изменения.

Еще при начале этой работы эксперты также уверяли, что цены на новостройки пойдут вверх из-за дефицита жилья. Однако этого не произошло. Более того: по данным “Домус финанс”, когда застройщики решили повысить цены (не только по причине “заморозки” инвестконтрактов, но и в связи с началом “высокого сезона”), покупатели ответили дружным “нет” — и первая неделя апреля, вопреки всем тенденциям и прогнозам, оказалась провальной по спросу. Это притом что с начала года спрос на новостройки достаточно высок и продолжает расти. Ответ прост: за первый квартал цены на первичном рынке выросли всего на 5%. “Люди вполне отдают себе отчет, что небольшой рост цен будет продолжаться и они к нему готовы. А вот на скачок рынок отреагировал довольно бурно”, — объясняет Андрей Глебов из “Домус финанс”.

Впрочем, возможно, некоторое влияние приостановка инвестконтрактов на рынок все же оказала. Ведь, по данным экспертов портала “Мир квартир”, на вторичном рынке в Москве с марта наблюдается снижение цен вопреки общей для России тенденции. Так, в апреле цена квадратного метра снизилась на 1,3%. При этом в Московской области “квадрат” вырос за то же время на 1,6%. На таком фоне небольшой рост цен на новостройки уже не кажется победой покупателя.

Однако, как признавались сами застройщики, правительство Москвы отменило в основном заброшенные проекты, так что на количество вводимого жилья эти отмены мало подействовали. К тому же девелоперам после “кнута” немедленно дали “пряник”: Собянин отменил несколько десятков согласований проектной документации для инвесторов, пояснив, что эти процедуры были “чисто московской самодеятельностью”. В дополнение к этому столичный градоначальник объявил инвесторам “штрафную амнистию”, пояснив, что власти не будут взыскивать с девелоперов накопившиеся штрафы за нарушение сроков реализации инвестконтрактов, поскольку эта мера задерживает сдачу объектов. Застройщики устами столичного отделения “Деловой России” назвали собянинские инициативы “революцией” и пообещали “воспрять”. Насколько будет выполнено последнее обещание, судить можно будет через 1,5–2 года, когда подойдет срок сдачи начатых сегодня домов, зато сейчас трудно представить, что после таких заявлений кто-то из застройщиков решится на резкое повышение цен.

Важно то, что в случае центра речь скорее всего будет идти о перманентных ограничениях на строительство. Причем общественного осуждения это не вызовет: здесь нет строек эконом-класса. Зато сегодня центр Москвы представляет собой причудливую смесь элитного жилья, коммуналок, переоборудованных под псевдоэлитное жилье, и настоящих “вороньих слободок”, жители которых регулярно портят жизнь своим зажиточным соседям. Понятно, что обладателям элитного жилья ликвидация такого “города контрастов” только на руку. А ликвидировать их можно, в том числе и через реконструкцию исторических зданий, занятых коммуналками.

“Объекты, которые реализуются в историческом центре, в силу местоположения и теперь относятся к высоким ценовым категориям, — замечает Андрей Глебов. — А если девелоперы получат дополнительные обременения (возможно, по сохранению единой стилистики квартала и т. д. ), то это сделает “центральные” объекты еще более дорогими. Все это может привести к тому, что новое предложение в пределах Садового кольца будет ограничено”. Покупатели жилья массового сегмента могут не слишком тревожиться, согласен Олег Самойлов: ведь центр столицы — территория “для богатых”, поэтому и повышение цен проявит себя преимущественно в элитном сегменте.

Таким образом, можно констатировать, что Москва уже разделилась на центр и “все остальное”. Центр будет все более дорогим и недоступным, а вот как будут идти дела на остальной части Москвы — большой вопрос. Пока девелоперы согласны “придержать коней” и не повышать слишком резко цены: в обмен на либерализацию чиновничьего рынка разрешений и хороший покупательский спрос. Но стоит хоть одному из этих факторов уменьшить давление — и ценовая динамика может измениться. Впрочем, эксперты считают, что предкризисного галопа цен уже не будет. Разумеется, за исключением центра города.

Возвращение отделки

Помимо ценового выделения центра у столичного рынка новостроек появилась и еще одна тенденция. Все чаще покупатели предпочитают квартиры с отделкой. Так, по данным опроса “АКЦ Миэль”, 68% потенциальных покупателей хотят купить квартиру с чистовой отделкой. Только 6% нравится квартира без отделки и еще 12% готовы к покупке квартиры с черновой отделкой. Это притом что отделка может увеличить стоимость квартиры на 40–45%.

Возможно, сыграло роль то, что в кризис достаточно большое количество квартир без отделки было скуплено с инвестиционными целями — в начале 2009 года многие таким образом спасали от обесценивания свои сбережения. Сегодня эти квартиры выведены на рынок, что создает избыточность предложения.

В то же время, сейчас значительное число столичных квартир, до четверти, покупается с помощью ипотеки. При этом ипотечные покупатели вполне здраво рассуждают, что, купив голые стены, им придется где-то искать еще и средства на отделку и оборудование квартиры, сопоставимые с суммой ипотечного кредита. Вот только взять новый кредит можно будет под гораздо большие проценты — сейчас стоимость ипотечных и потребительских кредитов сильно различается. Так не дешевле ли взять ипотечный кредит на квартиру с готовой отделкой?

Застройщики вовремя сумели сориентироваться, и сегодня редкая новостройка эконом-класса не предлагается хотя бы с “муниципальной” отделкой. В большинстве же случаев речь идет о выборе из 2–3 вариантов отделки, называемой в народе евроремонтом. Что означает: полы — ламинат и недорогая плитка российского производства, стены — обои под покраску, внутренние двери сотового заполнения, внешняя — стальная эконом-класса, российская сантехника и электроустановочные изделия. Кстати, более дорогая отделка вряд ли нужна в панельном доме: ведь его усадка идет 3–5 лет. За это время новоселы успеют подкопить денег на новый ремонт или хотя бы на заделку появившихся трещин.

Новая тенденция выгодна застройщикам: за счет ремонта они могут поднимать цены чуть быстрее: ведь покупатель оценивает ремонт с точки зрения своих затрат, а у застройщика есть дисконт и на рабочую силу, и на стройматериалы. Хороша тенденция и для частных продавцов квартир: если есть возможность сделать ремонт недорого (например, своими силами или закупив материалы оптом на весь подъезд), то продать квартиру удастся не только дороже, но и быстрее. И, разумеется, тенденция хороша для покупателей. То есть налицо тот редкий случай, когда все довольны.

Татьяна Рыбакова,

Московский Комсомолец от 23 мая 2011 года

RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты