2010год обещает стать рекордным по объему введенных торговых площадей вМоскве: прирост предложения может составить 1,2– 1,3млн кв.м, на четверть превысив показатель 2009года. Тем не менее продолжается «классовое» расслоение торговых объектов. Неудачные и непродуманные теряют арендаторов и покупателей, которые все более разборчивы и выбирают лучшее.
Есть вакансияСтабилизация экономической ситуации встране и рост потребительского спроса позволили ритейлерам возобновить и начать расширять деятельность. Эксперты констатируют, что в2010году ритейлеры стали открывать магазины вформатах меньшего размера, чем до кризиса, обеспечивая объем продаж, сопоставимый смагазинами большого формата. Кроме того, как отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, арендаторы стали внимательнее отслеживать успешность своих магазинов, и вслучае снижения посещаемости и выручки, стремятся договариваться оскидках на арендные ставки. Основной тенденцией стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры схорошо проработанной концепцией. «При выборе торгового комплекса ритейлеры хотят понимать, вчем его уникальность, что отличает его от других торговых центров»– говорит Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Впрочем, главная уникальность, которая интересует ритейлеров, это посещаемость торгового центра.
По мере того, как рынок начал оживать, доля свободных площадей сократилась с11% во II квартале до 7% вIII квартале 2010года. Эксперты «НДВ-Недвижимости» отмечают увеличивающуюся дифференциацию объектов. Содной стороны торговые центры свыгодным расположением и грамотной концепцией, полностью заполненные и свысокой посещаемостью. Сдругой– неудачно расположенные, со слабой концепцией и 30—40% долей вакантных площадей. Сюда арендаторы придут только после того, как закончится более качественное предложение.
На процентах
По данным компании Cushman&Wakefield, нынешний уровень ставок аренды приравнивается кпоказателям первого полугодия 2007года (вгалереях качественных торговых центров $2,2тыс. за кв.м вгод), на 8,3% ниже ставок первого полугодия 2009года, на 21,4%– меньше ставок II-го полугодия 2008года, и на 31,3%– ниже уровня ставок I-го полугодия 2008года.
Рост спроса на качественные торговые помещения вМоскве в2010году способствовал пересмотру коммерческих условий для арендаторов. По данным компании Colliers International, если в2009году преобладала схема оплаты аренды как процента соборота при низкой или нулевой фиксированной части, то втечение 2010года фикс увеличивался. Кроме того, вуспешных торговых комплексах остались впрошлом такие льготы для арендаторов, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование им втечение 1-2месяцев, включение вставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и другие преференции.
В 2011году, по данным компании NAI Becar, рост ставок аренды на наиболее ликвидные площади составит 10-15%. Последней тенденцией всфере арендных платежей называют «step-rent»– ступенчатое увеличение арендной ставки. Принцип этой оплаты заключается втом, что впервый год арендатор платит минимальную ставку, на второй год– ставка чуть увеличивается, причем увеличение не всегда привязывается кпроценту, и может составлять некую константу вдолларах по курсу и другое, «step rent» может быть растянут на три года и больше. «Эту схему применяют для любого типа арендатора. Как правило, если арендатор снимает меньше 100кв.м., то ему труднее получить от арендодателя такие условия, тем не менее, бывают и исключения. Данная схема выгодна как арендаторам– тем, что сэкономленную на арендной ставке сумму он потратит на маркетинговый бюджет, так и собственникам»– комментирует Красильников Илья, ведущих специалист по работе сбрендами NAI Becar. Несмотря на то, что российские собственники всегда стремятся кмаксимальной и постоянной прибыли скаждого квадратного метра своего объекта, схема step-rent для них также выгодна, поскольку арендатор будет усиливать рекламу своего магазина, и вцелом генерировать покупательский поток вторговый центр, считают эксперты.
Пещера приключений
2009года стал переломным вотношении кконцепции объекта. Поэтому ТЦ, которые открывались в2010году, отнеслись кэтому гораздо серьезнее. Так, виюне на Каширском шоссе открылся ТРЦ Vegas (Crocus Group), общая площадь которого составляет 390тыс. кв.м. Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG: «Помимо того, что ТРЦ «Вегас»– проект крупного формата, его основным преимуществом является развлекательная составляющая». Это 18-метровое колесо обозрения под крышей, башня падения вцентр ледовой арены, кинотеатр 5D, скалодром, «Пещера приключений», четырехэтажный лабиринт, мото и автодром, инновационные видеоигры.
Также крупнейшим из введенных в2010году торговых объектов стал ТРЦ «Рио» вг. Реутов, общей площадью около 175тыс. кв.м. Эксперты считают, что данный проект стартовал удачно. На момент сдачи вэксплуатацию торгово-развлекательный центр был полностью сдан варенду. Ав конце ноября открылся еще один знаковый проект, на который эксперты возлагают большие надежды,– это ТРЦ «Гагаринский», реализуемый совместно сгруппой Auchan и Московским станкостроительным заводом имени С. Орджоникидзе, общая площадь– 200тыс. кв.м, GLA– 70тыс. кв.м. Вдекабре компания AFI Development планирует открыть ТРЦ Mall of Russia, являющийся частью центрального ядра ММДЦ «Москва-Сити».
Кроме перечисленных проектов, до конца года заявлены коткрытию еще по меньшей мере пять торговых объектов. По данным компании Knight Frank, ввод некоторых из них может быть перенесен, но вслучае их открытия всрок прирост предложения вIV квартале составит почти 600тыс. кв.м.
Кризис заставил задуматься девелоперов и инвесторов остратегии своего развития– они стали действовать более точечно, но гораздо эффективнее. Например, открытый вапреле 2010года вСеверном Бутово ТЦ «Вива» общей площадью 32тыс. кв.м. «Его конкурентное преимущество состоит втом, что он открылся взоне охвата 300тыс. человек, где до него не было ни одного профессионального торгового объекта»– отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. Кроме того, добавляет эксперт, девелопер и брокер собрал сильный пул якорных арендаторов, втом числе продуктовый гипермаркет, гипермаркет бытовой техники MediaMarkt.
Ритейлеры
В 2010году вМоскву активно продолжали приходить международные ритейлеры. «Причиной этому послужил, как ни странно, мировой финансовый кризис, поменявший «входные условия» для ритейлеров влучшую сторону: значительно сократились ставки аренды, уменьшился объем начальных инвестиций»– комментирует Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG. Благодаря этому готовящиеся квыходу на рынок еще в2005-2006годах международные сети смогли открыть свои первые представительства вРоссии вначале 2009года и закрепить успех в2010году: H&M, River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap.
В 2010году свои первые магазины открыли Uniqlo, Miss Selfridge, Converse, Kiabi, Coeur de Lion, Steve Madden, Payless и другие. Наибольшего внимания заслуживает появление на российском рынке торговой марки Uniqlo, японской сети одежды, первый магазин которой весной открылся вТРЦ "Атриум", второй– вконце ноября вТРЦ "Мега Белая Дача". Весной 2010года Uniqlo откроется вMall of Russia, переговоры об аренде еще не завершены. Этот ритейлер планирует продолжить активное развитие вРоссии и вперспективе способен оказать серьезную конкуренцию крупнейшим одежным сетям, представленным на рынке, считают эксперты.
В кризисный и послекризисный период отмечается сдвиг спроса вболее низкие ценовые сегменты, поэтому комфортнее всего на протяжении этого года чувствовали себя компании, работающие вформате дискаунтеров, отмечают эксперты. Вкачестве примера можно привести сеть DIY-гипермаркетов "Наш дом", где товары на 15-20% дешевле, чем уконкурентов. «Несмотря на то, что средний чек вкризисные месяцы уменьшился, падения дохода за этот период сеть не ощутила, так как количество ее посетителей возросло за счет увеличения целевой аудитории»– комментирует Виталий Ефимкин, вице-президент ГК "Ташир", которой принадлежит сеть.
По данным компании Jones Lang LaSalle, в2010состоялось возвращение некоторых уходивших смосковского рынка брендов, атакже появления нескольких новых. Американская сеть кофеен Dunkin' Donuts снова начала свою работу на столичном рынке вэтом году. Итальянский ритейлер Diesel вернется на рынок– сначала врамках мультибрендового шоу-рума Li-Lu, азатем и вмонобрендовых магазинах вМоскве и региональных городах. Ритейлеры также продолжают отзывать свои франшизы и начинают работать напрямую.
Инвестиции
По данным компании Nai Becar, объем инвестиций вторговую недвижимость за 2010год составил около $210млн. Согласно данным компании Jones Lang LaSalle, всекторе торговой недвижимости динамика объемов инвестиций впервом полугодии 2010года увеличилась примерно на 160% по сравнению c 2009годом. Ставки капитализации для объектов «прайм» находятся на уровне 11% для торговых объектов. По данным компании RRG, средневзвешенные цены продажи объектов внутри Садового кольца составляют, на конец 2010года, $14,5тыс. за кв.м, что на 5% дешевле относительно аналогичного периода 2009года. Ацены продажи объектов за пределами Садового кольца– $4,57тыс. за кв.м, что на 0,1% дешевле относительно 2009года. Доходность объектов вМоскве все еще существенно превышает аналогичные показатели других столиц мира, и стабилизация ставок аренды побудила иностранных инвесторов вернуться на рынок, заняв наблюдательную позицию. Иностранные инвестфонды готовы рассматривать только качественные объекты по ставке капитализации не ниже 9%, при этом бюджет покупки не превышает $30-40млн. «В2010году покупатели наиболее активно вели поиск объектов сдоходностью 12-13% для качественных готовых объектов, заполненных арендаторами, и 16-17%– для объектов недостроенных, которые интересны спотенциальной точи зрения, но нуждаются вдофинансировании. Наименее ликвидными являлись объекты со стоимостью свыше $150млн– такие первоклассные объекты не попадают на рынок, апредлагаются точечно»– комментирует Илья Шуравин, Партнер S. A. Ricci / King Sturge.
В текущем году особенно крупных и значимых сделок вторговом сегменте на открытом рынке эксперты не отмечают. Предложения, которые выставляют на рынок владельцы торговый недвижимости– впервую очередь не устраивают потенциальных покупателей по ставкам капитализации, аусловия, которые могли бы устроить инвесторов, уже не кажутся приемлемыми продавцам. «По моему мнению, такая ситуация стала следствием не самого кризиса, авыхода рынка торговой недвижимости из кризиса: цены и ставки в2010году пребывают встабильном состоянии и по отдельным наиболее успешным проектам растут. Соответственно, дистресс-активов на рынке нет, и по остальным предложениям продавцы уже не готовы идти на уступки инвесторам»– говорит по этому поводу Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG.
CRE от 16.12.2010 г.
