Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Лето засушило цены

07.09.2010

Арендаторы московской коммерческой недвижимости стойко пережили все катаклизмы этого лета. Спрос остается стабильным, как, впрочем, и цены.

«Ни аномальная жара, ни смог не оказали сколь-нибудь значимого влияния на сделки по продаже и аренде офисов, торговых центров и складских помещений», — к такому выводу пришли эксперты компании Penny Lane Realty, подведя итоги летних месяцев на рынке.

Весенне-летний период показал стабильно растущий спрос на торговые помещения. «На просмотр действительно интересных и стоящих объектов выстраивались очереди из потенциальных арендаторов», — рассказывает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. Среди наиболее интересных тенденций этого лета эксперт отмечает плавный переход к укрупнению торговых форматов со стороны ведущих ритейлеров. «В частности, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, «О'кей», Real, «Вестер», Castorama, OBI, сейчас смотрят площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках», — добавляет Могила.

Рынок street-retail переживал высокую активность арендаторов, добавляет управляющий партнер департамента коммерческой и инвестиционной недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов, хотя в связи с климатическими условиями наблюдался небольшой спад в конце июля - начале августа. В Москве появились новые игроки, которые активно рассматривают предложения по аренде. Основными требованиями в этом сегменте остаются: центральные торговые коридоры города, первая линия домов, первый этаж, витринные окна.

Прирост же предложения летом состоялся благодаря двум торговым центрам — Vegas от Crocus Group и «Ключевой» от «Ферро-Строй». Общая площадь ТЦ Vegas — 390 000 кв. м, ТЦ «Ключевой» же намного меньше — всего 26 000 кв. м. В результате, по данным компании Blackwood, обеспеченность профессиональными торговыми площадями в Москве на сегодня составляет 265 кв. м на 1 000 жителей.

До конца года запланировано открытие торговых центров Mall of Russia, «Гагаринский», «Военторг», что ещё больше увеличит объем вакантных площадей.


Динамика ставок аренды по площадям в крупных московских торговых центрах в летние месяцы была без существенных колебаний. По данным Penny Lane Realty, она составила для якорных арендаторов около $110—320 за кв. м в год, для развлекательной зоны — $120—200 за кв. м в год, для торговой галереи — $500—1000 за кв. м в год.

Почти всё лето ставки оставались неизменными, однако в августе все-таки наблюдался небольшой рост, уточняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. До 10% увеличились ставки на объекты, расположенные внутри Садового кольца, за пределами — до 5%. Сейчас, по данным RRG, средняя стоимость аренды торгового помещения в пределах Садового кольца находится на уровне $1500 за кв. м в год. Естественно, на «топовые» объекты она может быть гораздо выше. Так, приводит пример Аксенов, цена магазинов в Столешниковом переулке и Третьяковском проезде — $2500—4000 за кв. м в год, а на Тверской она доходит до $5500 за кв. м в год. От $1500 за кв. м в год можно найти объекты на Арбате и Новом Арбате, от $900 — на Мясницкой. Договоры аренды чаще всего заключают на срок до пяти лет, чуть реже — до трех лет. «Некоторые собственники продолжают заключать краткосрочные договоры на 11 месяцев с правом пролонгации, что особенно было популярно до кризиса. Однако такие случаи единичны», — рассказывает Аксенов.

«Региональный рынок гораздо медленнее, чем столичный, выходит из кризиса», — рассказывает коммерческий директор DVI Real Estate Алексей Харламов. Впрочем, и он приходит в себя. Количество дешевых предложений в сегменте торговой недвижимости в регионах сейчас отстает от спроса. Это позволяет большинству собственников задуматься о повышении арендных ставок. В сегментах ТК среднего и экономкласса наблюдается незначительный рост стоимости аренды — в среднем на 4,5% и 5,2% соответственно, что связанно с сезонным оживлением рынка. Средняя стоимость аренды региональных торговых площадей в экономклассе, по данным DVI Real Estate, колеблется от 5000 до 15 000 руб. за кв. м в год, а стоимость аренды в ТК среднего уровня начинается от 10 000 руб. за кв. м в год. Впрочем, начинают расти обороты ритейлеров, это подстёгивает их открывать новые магазины. «Наиболее активны в этом отношении крупные федеральные ритейлеры, пережившие пик кризиса и сохранившие потенциал развития», — добавляет эксперт.

А вот серьезных изменений в спросе на офисные помещения в летние месяцы не произошло, признают в Penny Lane Realty. «Как и в начале года, арендаторы и покупатели интересуются небольшими площадями от 200 до 500 кв. м в пределах Третьего транспортного кольца, с отделкой. На офисы, расположенные на окраинах, вдали от метро или на бывшие заводские помещения, переделанные под офисы, спрос незначительный», — рассказывает Могила.

Дефицита на рынке офисной недвижимости нет, «но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас только из 8—10», — добавляет Могила. «Качественных предложений стало гораздо меньше, они поглощаются быстрее, нежели выходят на рынок, — соглашается Колокольников. — Причем востребованы объекты с оптимальным соотношением «цена — качество» абсолютно во всех классах».

Цены на рынке офисной недвижимости при этом остаются стабильными. «Общее оживление рынка происходит достаточно медленно, средняя арендуемая площадь по-прежнему невелика, инвестиционных сделок практически нет, порог инвестиционного входа в офисные проекты остается очень низким», — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Добавило пессимизма рынку и известие об отказе немецкого инвестфонда KanAm от покупки многофункционального комплекса Vivaldi Plaza рядом с Павелецким вокзалом. «Это подтверждает присутствующие на рынке опасения крупных институциональных инвесторов входить в масштабные офисные проекты, тем более не заполненные арендаторами», — считает Ковалев.

«На конец лета 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса А без учета НДС и эксплуатационных расходов находятся в диапазоне $450—800 за кв. м в год, в классе В+ варьируются от 350$ до $500 за кв. м в год, в классе В– — от $200 до $400 за кв. м в год», — говорит Ковалев.

Впрочем, «осенью ожидается всплеск активности как на рынке аренды, так и на рынке продаж», — считает Аксенов. В аренде, полагает эксперт, увеличится количество крупных сделок, в продажах спросом все так же будут пользоваться особняки и небольшие помещения в центре города. До конца года, по его мнению, ставки аренды могут еще вырасти: по рынку — в среднем на 5%, в классе А — до 10%.

Игорь Бахарев,
Gazeta.ru от 07.09.2010 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты