По данным RRG за май, долгие праздники привели к тому, что объем предложения на рынке коммерческой недвижимости уменьшился: по общей площади – на 3%, по количеству – на 6%. За последний месяц на продажу выставлено 1306 объектов площадью 2,547 млн кв. м и общей стоимостью $10,258 млрд. Средняя цена увеличилась на 1%, однако пока этот показатель не позволяет говорить о развитии новой ценовой тенденции: по словам аналитиков RRG, рост обусловлен в основном структурной динамикой по объектам производственно-складского и свободного назначения.
Эксперты уверены, что рынок коммерческой недвижимости в Москве стабилизировался. Более того, «при сохранении макроэкономических показателей на уровне нейтрального или позитивного фона осенью 2010 года можно будет наблюдать некоторый рост цен в среднем на уровне 10%».
Особые надежды участники рынка возлагают на торговую недвижимость. В мае предложение увеличилось на скромные 2%, а средняя цена осталась на апрельском уровне – $14 829 за кв. м. Но специалистам внушают оптимизм данные площадей, расположенных в центре Москвы. Цены на них растут последние три месяца: в марте и апреле они подорожали на 4%. Благодаря этим данным эксперты RRG заговорили о начале роста сегмента рынка. «Общая тенденция стабилизации и перехода к росту в центре города налицо», – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. Но оговаривается, что речь идет только о топовых объектах street retail, предложение которого в настоящий момент крайне ограничено и цены на который растут. «Что касается не столь качественных объектов, то здесь о росте цен говорить не приходится», – уточняет Колокольников.
«В сегменте торговых помещений наблюдается стабилизация, в I квартале текущего года мы зафиксировали даже незначительный рост ставок и незначительное снижение доли свободных помещений (как в сегменте торговых центров, так и в сегменте street retail)», – говорит руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова. «Рынок помещений street retail оживился, арендаторы пользуются открывшимися возможностями», – соглашается с коллегой заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. Она подчеркивает, что относительно прошлого года спрос повысился, но докризисного уровня еще не достиг.
Всего в мае на продажу, как сообщает RRG, было выставлено 403 объекта площадью 352 тыс. кв. м и общей стоимостью $2,04 млрд.
В сегменте офисной недвижимости наблюдается затишье с незначительными изменениями. За май эксперты констатируют снижение объема предложения как по общей площади (на 2%), так и по количеству (5%). Эксперты прогнозируют такие же скромные перемены как минимум до осени 2010 года. На особом положении опять оказались бизнес-площади в центральных районах столицы. Средняя цена продемонстрировала постепенный, но упорный рост: в марте и апреле – на 1 и 2% соответственно, а в мае – уже 3%. «Правда, в основном этот рост произошел за счет появления в мае таких дорогих и крупных объектов, как здание в Гагаринском переулке (офисный комплекс класса А; 2,8 тыс. кв. м; $16 тыс. за кв. м) и на Староконюшенном переулке (особняк; 2,9 тыс. кв. м; $15,38 тыс. за кв. м)», – признают в RRG.
«Конечно, говорить о росте рынка пока не приходится, но факт стабилизации в "центровом" офисном сегменте уже можно зафиксировать», – говорит Колокольников. С ним согласен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «На текущий момент рынок офисной недвижимости можно считать стабильным. Проявляются незначительные колебания средних ценовых показателей (в пределах 5–10%) по разным сегментам, но вызваны они, в первую очередь, изменениями в структуре предложения (перераспределением в сторону увеличения либо уменьшения более дорогого/дешевого предложения), изменениями в объеме предложения».
Объем майского предложения – 570 объектов общей площадью 1,521 млн кв. м и общей стоимостью $6,63 млрд, из них 190 объектов – внутри Садового кольца и 380 объектов – за его пределами.
Единственный сегмент коммерческой недвижимости, объем которого оказался ниже, чем год назад, – производственно-складские помещения и помещения свободного назначения. По данным RRG, объем предложения по общей площади снизился на 7%, а по количеству – вырос на 10% и составил 91 объект общей площадью 486 тыс. кв. м. «Такие помещения довольно востребованы, одним из объяснений чего может являться их тесная связь с рынком торговых помещений, влияние кризиса на который было минимальным», – говорят в RRG. У Флоровой своя точка зрения на этот счет: «Девелоперы приостановили реализацию целого ряда складских проектов из-за значительного снижения спроса на помещения. Несмотря на то что средние запрашиваемые ставки аренды на склады класса А остаются на уровне $100 за кв. м в год, владельцы готовы давать существенные скидки арендаторам при подписании договоров аренды».
Средняя цена производственно-складских помещений в мае увеличилась на 6% и составила $1631 за кв. м – отчасти благодаря уходу с рынка дешевых объектов (Остаповский пр-д, 16 тыс. кв. м, $1,25 тыс. за кв. м; Никопольская ул., 35 754 кв. м, $1147 за кв. м) и появлению на рынке дорогих вариантов (Вавилова ул., 2433 кв. м, $4145 за кв. м; Алтуфьевское ш., 35 754 кв. м, $2956 за кв. м).
Инвестиционная привлекательность объектов свободного назначения на сегодняшний день невысока: объем предложения обогнал другие варианты коммерческой недвижимости по сравнению с показателями годичной давности. Снизившись по общей площади на 18%, а по количеству – на 10%, он составил 242 объекта общей площадью 188 тыс. кв. м. Средняя цена по помещениям свободного назначения повысилась на 7% и составила $4,25 тыс. за кв. м. Такой высокий рост можно объяснить, в частности, снятием в мае с экспозиции сразу нескольких крупных объектов (Краснобогатырская ул., 9358 кв. м, $2,2 тыс. за кв. м; Ряжская ул., 9634 кв. м, $1834 за кв. м; 2-я Рыбинская ул., 10,3 тыс. кв. м, $1845 за кв. м).
Основной причиной оживления, по мнению Белайчук, является улучшение макроэкономической ситуации в стране и, как следствие, восстановление бизнес-активности.
