Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Москву переделили на кластеры.

15.06.2010


Консалтинговая компания RRG представила новой кластерное деление Москвы.

Впервые определение территориального кластера встречается в западной литературе 70-х – 80-х годов прошлого столетия и, по сути, означает сложившийся подрынок, который формируется на основе определенных характеристик, главной из которых является транспортная и пешеходная доступность. Применительно к рынку недвижимости, кластер - это территориальная единица географического районирования, ограниченная физическими транспортными «барьерами» и учитывающая однородность ее социально-экономических и геодемографических аспектов. В качестве барьеров могут быть как физические, так и социально-экономические и геодемографические различия. В рамках города в качестве физических преград обычно выступают промзоны, железные дороги, крупные автомагистрали и «пробки». К социально-экономическим относят («престижные» и «рабочие» районы, уровень жизни населения городского пространства)

Основной идеей кластерного анализа являлся тезис о том, что человек стремится пользоваться, в первую очередь, инфраструктурой в рамках «своего» кластера. Соответственно, именно в рамках каждого кластера можно определить необходимое количество торговых предприятий, офисов, объектов социальной инфраструктуры и т.д. Преимущество данного деления заключается в его четкой «физической» и «логической» обоснованности.

Таким образом, кластерный анализ это не теоретический продукт, а важнейший практический инструмент по определению конкурентного окружения, потенциальной эффективности будущего проекта, оценки рисков, а также для принятия решения о целесообразности размещения магазинов, наилучшего использования земельных участков и т.д. Соответственно, данный подход применим в деятельности девелоперов, инвесторов, оценщиков, ритейлеров, брокеров. Для формирования маркет-плана развития сети, оценки потенциальных оборотов и исследования целевой аудитории кластерное деление используют многие крупные западные ритейлеры и банки. Девелоперы жилого и коммерческого сегмента используют кластеры для определения конкурентной среды, потенциального спроса и концепции создаваемого объекта и т.д.

На практике кластерное деление – сложная многопараметрическая задача, в решении которой задействованы специалисты различного профиля: маркетологи, ГИС-специалисты, математики, аналитики рынка. Кроме того, необходимо собрать множество данных о городе, коммерческой и жилой недвижимости, качестве жизни, уровне доходов населения, автомобилях, автомобильных трафиках, «дневном» и «ночном» населении, и т.д. Эти данные привязаны к карте во многих случаях с точностью до дома, образуя единую ГИС-систему. Такая система позволяет, выделив любую территорию, показать все характеристики района.

Используемые данные собираются компанией RRG уже более пяти лет. Основной технологией являются «данные с земли», т.е. полученные путем массовых опросов населения, переписи объектов недвижимости различных типов, структуры и качества жилой недвижимости, объектов нового строительства, подсчеты автомобильного и пешеходного трафика и т.д. Кроме того, используются статистические данные, публикации средств массовой информации, базы данных по продаже и аренде недвижимости, и т.д. С помощью собранных данных, аналитиками и ГИС-специалистами создаются различные модели, на основании которых строятся отдельные карты, отражающие уровень доходов населения, обеспеченность автомобилями, офисами, торговыми, социальными объектами и т.д. И только совокупный анализ всех этих карт дает возможность корректно разделить город на кластеры и мегакластеры.

В 2005 году компания RRG, используя собственный и международный опыт, предприняла первую попытку применении кластерного районирования территории Москвы с целью повышения эффективности проведения консалтинговых и геомаркетинговых исследований: пять лет назад столица была разделена на 12 мегакластеров, т.е. по сути больших «городов» с населением 800-1500 тыс. жителей и 87 кластеров – небольших «городов» с населением 80-120 тыс. жителей. При этом следует отметить, что в силу различий в исходных принципах деления, границы кластеров и мегакластеров далеко не всегда совпадали с административными границами районов и округов.

Развитие города, в том числе строительство новых автомагистралей, развязок, вывод за МКАД промзон и возведение на их месте жилых микрорайонов, «замена» пятиэтажек и других морально устаревших строений современными новостройками, - все это приводит к изменению границ кластеров. Более того, учитывая будущие изменения на основе генплана Москвы, можно судить и об изменении границ кластеров и мегакластеров.

На основе изменений городской среды, произошедших за последние 5 лет, специалисты компании RRG разработали новую версию кластерного деления. На сегодняшний день Москва разделена на 13 мегакластеров и 121 кластер.

Основные изменения коснулись центральной части города, а также западной, восточной и юго-восточного частей столицы.

В Центральном мегакластере, площадь которого увеличилась сразу 30%, а население на 20%, это произошло за счет расширения границ до ТТК с включением кластеров с относительно высоким уровнем жизни – Киевский, Шаболовка и Бауманский, а также появления нового кластера Лужники.

На западном направлении основные изменения связаны со строительством новой современной автомагистрали Звенигородского шоссе далее переходящей в федеральную трассу М9. Новая магистраль стала второй «артерией» Волоколамского мегакластера, наряду с Волоколамским шоссе. Это привело к тому, что территория планируемого Большого Сити, ранее входящая в состав Ленинградского мегакластера, вошла в состав Волоколамского мегакластера. Также новая дорога стала причиной разделения кластера Мневники на Щукино и Хорошево-Мневники, каждый из которых тяготеет к своему шоссе.

Статус отдельного мегакластера получил город Зеленоград, он включает в себя 3 кластера – Крюково, Матушкино-Савелки, Панфиловский.

Границы кластеров в юго-восточной части города изменились в связи со строительством нового жилого микрорайона «Волжский» с населением почти 20 тыс. человек. Кроме того, напряженная ситуация с автомобильным движением на Волгоградском и Рязанском проспектах привели к дроблению некогда одного из самых больших по численности кластеров Кузьминки (328 тыс. человек) на три независимых кластера – Рязанский, Волжский и Кузьминки.

Кластерное деление 2010



RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты