Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве. Апрель 2010 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля 2010 г.

Рынок аренды коммерческой недвижимости в апреле 2010 года

Ситуация на московском рынке аренды коммерческой недвижимости аналогична рынку купли-продажи. Волна позитива конца прошлого, начала этого года, характеризующаяся довольно высокой деловой активностью, прошла. В то же время сезон отпусков и сопровождающее его летнее затишье еще не наступили.

Таким образом, рынок находится в стабильной ситуации: активный спрос концентрируется только на объектах, оптимальных по соотношению цена-качество, но никаких резких увеличений объема предложения также не происходит. Учитывая, что рынок постепенно вступает в летний период, вероятность существенных изменений в ближайшем будущем является невысокой, и, скорее всего, такое положение вещей может продлиться до конца лета-начала осени.

Всего в апреле экспонировалось 2905 объектов общей площадью 2446 кв.м., что по сравнению с мартом 2009 года на 4% больше по количеству объектов и на 1% больше по общей площади.

Незначительным в апреле явилось и изменение арендной ставки, рост которой составил 2%, в результате чего ее значение составило 492$/кв.м.

Торговая недвижимость. За год рынок поглотил более половины торговых площадей в центре.

Пожалуй, наиболее значительные изменения в апреле происходили в торговом сегменте. Объем предложения торговых объектов в апреле по количеству снизился на 5%, а по общей площади вырос на 3%. Всего в апреле экспонировалось 474 торговых объекта общей площадью 203 тыс.кв.м., из них 85 объектов – внутри Садового Кольца и 389 объектов – за его пределами.

Объем предложения оказался существенно меньше показателей апреля прошлого года. Причем наиболее серьезное сокращение предложения произошло в центральной части города: здесь количество предлагаемых в аренду объектов за год сократилось на 41%, а суммарное количество экспонируемых торговых площадей – более, чем вдвое! За пределами Садового Кольца предложение сократилось чуть меньше – на 39% и 32% соответственно.

«Подобная долгосрочная динамика является показательной в плане общего состояния торгового сегмента даже в большей степени, чем рост или падение ставок. – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – В арендном бизнесе, в отличие от рынка купли-продажи, собственники не снимают надолго объекты из экспозиции, даже если их не устраивает текущий уровень арендных ставок. Поэтому основная часть ушедших из экспонирования торговых помещений поглощена рынком. И этот факт позволяет говорить о том, что торговый сегмент, особенно в центре, вполне уверенно восстанавливается после кризиса.»

Тем не менее, средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в апреле по сравнению с мартом снизилась на 17% и составила 1279 $/кв.м./год. Снижение произошло исключительно за счет объектов, которые ушли в марте и появились в апреле, и если в марте пропорция объектов со ставками ниже и выше 1000$/кв.м./год составляла 45 и 55%, то в апреле - уже 54 и 46% соответственно. С одной стороны, это обусловлено тем, что «топовые» и ликвидные объекты с высокими показателями ставки аренды были поглощены рынком, а новой «достойной замены» не появилось. В некоторой степени снижение средней ставки может объясняться желанием арендодателей успеть сдать или пересдать площади до начала наступления летних отпусков. При этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование (а именно этот показатель, в первую очередь, и отражает тенденции) осталась на уровне марта.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в апреле по всем объектам снизилась на 4% и составила 661$/кв.м./год.

Офисная недвижимость. По следам торговой…

Всего в апреле экспонировалось 2899 офисных объектов общей площадью 2276 тыс.кв.м., из них 757 объектов – внутри Садового Кольца и 2142 объекта – за его пределами. Объем предложения офисных площадей в центральной части города вырос весьма существенно. В пределах Садового Кольца в апреле было выставлено на 38% помещений больше, чем в предыдущем месяце, суммарная площадь предложения в сегменте выросла на 11%. При этом по сравнению с данными апреля прошлого года, количество предлагаемых в аренду офисов снизилось лишь на 15%, а объем вакантных площадей – на четверть.

Таким образом, несмотря на недавний всплеск интереса арендаторов к качественным офисам в центре, обусловленный уменьшением разницы в ценах внутри и вне Садового Кольца, влияние кризиса на данный сегмент по-прежнему ощущается. Вакантные площади поглощаются медленными темпами.

Средняя ставка по офисной недвижимости как в пределах Садового Кольца, так и за его пределами в апреле возросла на 2% и составила соответственно 658$/кв.м./год и 430$/кв.м., при этом и по тем и по другим объектам рост ставки произошел лишь за счет объектов, ушедших в марте и появившихся в апреле.

«Следует заметить, что офисный сегмент с некоторым отставанием повторяет все тенденции рынка торговых помещений, - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Торговый сегмент, как наименее пострадавший в кризисное время достиг дна, стабилизировался и стал восстанавливаться раньше, да и падение спроса там было не столь значительным. Однако, общие тенденции повторяются во всех сегментах. И с этой точки зрения ситуация в офисном сегменте похожа на ту, которая сложилась в торговом в самом начале года: в рамках текущей конъюнктуры после сильного снижения во время кризиса арендодатели пытаются сдавать объекты по более высоким ценам. Но тенденцией это пока не стало, так как макроэкономические предпосылки для этого отсутствуют.»

Кроме того, объем предложения сохраняется на высоком уровне. Значительным остается и уровень вакантных площадей. Хотя для офисов класса С и ниже этот показатель снижается, а вот для качественных офисов класса А и В остается на уровне 15-25% в зависимости от района».

Производственно-складские помещения

Объем предложения производственно-складских помещений в апреле, как и объем предложений торговых помещений по количеству снизился. Снижение составило 12% и лишь немного превысило семипроцентный рост в марте и, таким образом, укладывается в пределах обычной для 2010 года волатильности рынка. Всего в апреле экспонировалось 417 производственно-складских объектов общей площадью 644 тыс.кв.м.

Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в апреле по сравнению с мартом по всем объектам снизилась на 2% и составила 177 $/кв.м./год.

Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы
(по данным мониторинга RRG), апрель 2010.

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	2 905	1 003	2 446	0,84	492
к марту 2010	+ 4%	+ 1%	+ 1%	− 3%	+ 2%
к апрелю 2009	− 26%	− 33%	− 27%	− 1%	− 8%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	85	28	26	0,30	1 279
к марту 2010	+ 8%	− 25%	+ 1%	− 6%	− 17%
к апрелю 2009	− 41%	− 66%	− 60%	− 32%	− 13%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	389	97	177	0,46	661
к марту 2010	− 7%	− 10%	+ 3%	+ 11%	− 4%
к апрелю 2009	− 39%	− 36%	− 32%	+ 12%	− 5%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	541	217	332	0,61	658
к марту 2010	+ 38%	+ 6%	+ 11%	− 20%	+ 2%
к апрелю 2009	− 15%	− 34%	− 25%	− 12%	− 6%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
значение	1 473	547	1 267	0,86	430
к марту 2010	+ 3%	+ 6%	+ 3%	+ 0%	+ 2%
к апрелю 2009	− 27%	− 30%	− 29%	− 3%	− 5%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/кв.м/год
Значение	417	115	644	1,54	177
к марту 2010	− 12%	− 10%	− 7%	+ 6%	− 2%
к апрелю 2009	− 18%	− 23%	− 20%	− 2%	− 6%