Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Банкиры открывают для себя детский мир

30.03.2010
От строительных компаний им достались дорогие активы

Мировой финансовый кризис определил новую расстановку сил на российском рынке недвижимости: на первый план вышли банки-кредиторы. К ним от строительных компаний за долги перешли многомиллионные активы в виде незавершенных и готовых объектов, а также долей в бизнесе.

Разразившемуся в конце 2008 года кризису предшествовал период «строительного бума», когда строительством не занимался только очень ленивый. Компании расширяли диапазон деятельности, реализуя проекты в совершенно разных сегментах рынка.

Крупные застройщики успешно отвоевали лучшие площадки и запустили весьма амбициозные, а соответственно, и затратные проекты. При этом подавляющее большинство объектов возводилось на заемные деньги. Однако возвращать долги в условиях упавшего в кризис спроса на недвижимость строительные компании уже не могли (точнее, могли далеко не все). Самыми уязвимыми оказались крупные застройщики, бравшие огромные кредиты под свои проекты. Таким образом в собственность банков стали переходить заложенные активы различной ликвидности и степени готовности.

Самыми крупными владельцами активов, перешедших к ним в счет погашения задолженностей, считаются Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк - эти финансовые структуры много и охотно давали кредиты игрокам строительного рынка, в том числе на масштабные, знаковые проекты. Например, в прошлом году Сбербанку отошли 60 тысяч квадратных метров апартаментов в одном из самых масштабных проектов компании Capital group - строящемся комплексе «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» (проект был заложен под кредит в 400 миллионов долларов). О передаче банку своих проектов (двух жилых комплексов бизнес-класса и нескольких промышленных площадок) заявляла и компания «Главстрой» Олега Дерипаски. Банк ВТБ стал основным владельцем реконструируемого универмага «Детский мир» на Лубянской площади, в рамках реструктуризации долга получив 51 процент акций девелоперской компании «Система-Галс». Банк также стал держателем контрольного пакета акций ЗАО «ДОН-Строй Инвест». Альфа-банк в свою очередь получил от Kopernik Group (ранее группа компаний «МИАН») два бизнес-центра: «Северное сияние» на улице Правды и штаб-квартиру холдинга на Красной Пресне.

В разгар кризиса положение банков, унаследовавших непрофильные активы, казалось довольно затруднительным. Во-первых, они вынуждены были выступать в несвойственной им роли - владельцев, продавцов недвижимости или девелоперов. Во-вторых, продажу крупных объектов на «просевшем» рынке по цене, адекватной размеру задолженности, большинство экспертов считали задачей крайне сложной, если не невозможной. Впрочем, на деле оказалось, что крупные банки с новой ролью как-то справляются.

«Основной бизнес банка - финансовый, а не депелоперский. И главное для него - получить свои денежные средства, а не объект, - комментирует генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. - Поэтому, если есть возможность реализовать залоговое имущество, это будет сделано в первую очередь. Особенно если в качестве залогового актива выступает ликвидный объект, то есть здание с хорошим местоположением, заполненное арендаторами (желательно брендовыми), со стабильным арендным потоком».

К слову, именно так и поступил Альфа-банк, продав оба действующих бизнес-центра, доставшихся от Kopernik group, и выручив в общей сложности около 130 миллионов долларов.

Однако в качестве залоговых активов, как правило, выступают недостроенные объекты, стоимость которых подчас ниже самого кредита. Поэтому банкам приходится принимать решение о завершении строительства и управления объектом. «Крупные банки создают собственные структуры, но в большинстве случаев нанимают для управления и девелопмента специалистов рынка недвижимости. Причем это может быть и бывший владелец объекта», - отмечает г-н Колокольников.

Подразделения, которые занимаются управлением непрофильными активами и разбираются с проблемными задолженностями, есть у многих крупных кредитных организаций. Сбербанк передает доставшееся от девелоперов имущество на баланс своей дочерней компании - «Сбербанк-Капитал». ВТБ для управления залоговым имуществом создал структуру «ВТБ Долговой центр». У банка также есть собственное девелоперское подразделение - «ВТБ-Девелопмент», которое осуществляет финансирование и контроль реализации проектов в сфере недвижимости. Активами, перешедшими Альфа-банку, занимается его инвестиционное подразделение - компания А1. Подобные структуры есть и у Россельхозбанка, и у МДМ-Банка.

Похоже, что крупных кредиторов сложившаяся ситуация скорее радует, чем расстраивает. Так, в июне прошлого года на Петербургском международном экономическом форуме вице-президент ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский говорил об уникальности момента - дескать, сейчас банки имеют возможность за относительно небольшие деньги входить в капитал девелоперских компаний. Теперь, получив контроль над двумя крупными застройщиками, ВТБ будет заниматься реконструкцией, достройкой и дальнейшим управлением «Детским миром» и всеми жилыми комплексами «ДОН-строя» (самой компании остались проекты коммерческой недвижимости).

Впрочем, не все банки имеют возможность самостоятельно заниматься управлением объектами. Поэтому, скорее всего, залоговое имущество в большинстве случаев будет выставляться на продажу. Но и хорошим «наследством» (ликвидными объектами, которые можно рассчитывать продать по хорошей цене) могут похвастаться далеко не все кредиторы. Найти покупателя на недвижимость сейчас непросто, поэтому продавцам придется существенно сбрасывать цены - как в случае с коммерческими объектами, так и в случае с жильем.
Мария Мягкова,
газета "Московская перспектива" от 30.03.2010
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты