Перепроизводство офисов

Офисный рынок Москвы страдает от избытка предложения. Пустыми сегодня стоят около 2 млн квадратных метров высококлассных офисов.

Впервом акте пьесы объявили опроекте небоскреба высотой вкилометр. Вовтором акте —будущую башню «подрезали», впрочем, она все равно должна была стать самой высокой вЕвропе. Втретьем —из-за кризиса проект заморозили. Вчетвертом —вместо небоскреба решили построить просто паркинг.

История башни «Россия» отражает историю всего офисного рынка Москвы: большие амбиции ипланы сменились отрезвлением иразочарованием. Вместо острого недостатка офисов случился переизбыток. Цены упали поотношению кдокризисным почти вдва раза, но, несмотря наэто, вбизнес-центрах сегодня пустуют 15–20% площадей. Быстрого выздоровления непредвидится: завершая начатые докризиса стройки, девелоперы выводят нарынок все новые иновые офисные комплексы.

Парковки вместо небоскребов

Только вСити впрошлом году было введено 900тыс. квадратных метров коммерческих площадей, изкоторых полмиллиона квадратов —офисы. Втекущем году, пословам директора помаркетингу ипродажам башни «Меркурий Сити» Ирины Стрижовой, натерритории делового центра будет сдано еще около 2млн квадратных метров коммерческих площадей.

Ноиготовые центры стоят полупустыми. Всамой лучшей ситуации оказался один изпервых объектов Сити —Башня нанабережной компании Enka. Среди арендаторов здесь иIBM, и«Ренессанс Капитал». «Но ивэтом здании, несмотря наточто ключевых арендаторов Enkaнашла еще докризиса, из200тысяч квадратных метров пустует порядка 20процентов, —говорит ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny LaneRealty Максим Жуликов. —Вновых объектах свободных площадей еще больше». Несколько иначе видит ситуацию директор поофисной недвижимости компании Knight Frank Виктор Стовбецкий: «Уровень вакантных площадей всреднем посубрынку Сити составляет 18,1 процента. Это ниже среднего показателя поМоскве».

Ставки аренды вСити выше, чем всреднем постолице. Минимальный порог для аренды в«Москва-Сити», поданным Jones LangLaSalle, составляет 700долларов заметр вгод; всреднем жепогороду, пословам Ирины Стрижовой, вбизнес-центрах класса Аможно арендовать офис за500–700 долларов, вкомплексах категории В—за300–450. При этом эксперт уточняет, что указанные цены —это прайс владельцев офисов, арендаторы готовы платить заплощади вбизнес-центрах класса Анеболее 450долларов заметр, заофисы В—около 300долларов.

В«Москва-Сити» арендаторы неспешат нетолько из-за цен: вкризис стало понятно, что работать импридется вэпицентре глобальной стройки, затянувшейся нанеопределенное время. Например, транспортный терминал, строительством которого занималась компания СiTer Invest B.V., заморожен настадии котлована. Без инвестора осталась башня CityPalace сДворцом бракосочетания.

Некоторые здания района Москва-Сити, впервую очередь те, строительство которых планировалось натерритории «Экспоцентра», так иостались набумаге. Ноэто, возможно, иклучшему. «Лучше отказаться отстроительства новых башен, сделать большую парковку икомфортную социальную инфраструктуру. Надо засыпать все котлованы! Ноэто удар поимиджу властей, ивряд лиони решатся натакой шаг» —примерно так рассуждают риэлтеры.

Битва заарендатора

«Часто говорят, что основной удар поСити иофисному строительству вМоскве вцелом нанесло похолодание вотношениях банков идевелоперов. Банки, дескать, недают новых кредитов застройщикам. Это так. Ноглавная проблема рынка офисов сегодня —резкое падение спроса натакую недвижимость», —говорит директор помаркетингу ипродажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. ВМоскве, поданным консалтинговой компании RRG, пустует около 2млн квадратных метров офисных площадей классов АиВ(примерно 20% отобщего объема), и1,5–2 млн метров офисов класса С(приблизительно 15% отобщего объема).

Заманить арендаторов вбизнес-центр сегодня крайне сложно. Капризные клиенты прекрасно понимают ситуацию нарынке. Ивыдвигают свои требования. Одни хотят 15–20% дисконта кнынешним ценам, другие —внутреннюю отделку офисов или как минимум компенсацию занее (всреднем израсчета 300–700 долларов наметр).

Вотличие отарендаторов многие владельцы бизнес-центров долго нехотели примириться сновой ситуацией. «Большинство изних неидет науступки арендаторам, авместо того чтобы сделать отделку, тратят деньги нарекламу», —говорит гендиректор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко.

Носегодня рекламой арендатора вофис заманить трудно. Тем более что лопнувший пузырь всегменте столичных офисов оставил наруках ряда девелоперов объекты сомнительного качества. «Если раньше плохо работающие лифты могли считаться лишь досадной мелочью, тосейчас это повод арендовать офис всоседнем бизнес-центре», —говорит генеральный директор RRGДенис Колокольников.

Одним изпервых осознали тяжесть ситуации в«Дон-строе». Застройщик начал сдавать площади сотделкой вбизнес-центре Nordstar по450долларов заметр, увеличив при этом комиссию для брокеров состандартных 8–10 до20%. Потихоньку новые правила игры принимают идругие игроки.

Эффективный антикризисный способ работы софисами —дробление пространства нанебольшие лоты. Если докризиса найти офис меньше 100квадратных метров было крайне сложно, тосегодня люди готовы сдавать иболее скромные помещения. Например, группа «НДВ-Недвижимость» провела реконцепцию вкомплексе «Маршал», предложив арендаторам блоки от12квадратных метров.

Еще одна яркая тенденция последнего времени —изменился способ расчета арендуемых помещений. Все чаще сдаваемые площади измеряют непостандарту BOMA, как было раньше, апоБТИ, что арендаторам гораздо выгоднее. Впервом варианте учитываются помещения общего назначения —вестибюли, лестницы, технические зоны, включая площади под перегородками, апоБТИ замеряются только фактические площади офиса. «Для стимулирования спроса девелоперы могут использовать целый спектр решений. Это предоставление помещений свыполненной отделкой, сокращение или отмена страхового депозита, сокращение или отмена авансовых платежей при подписании договора аренды, увеличенные арендные каникулы, льготные условия поиндексации арендных ставок», —говорит Виктор Стовбецкий.

Легкий бриз вместо штиля

Рынок купли-продажи офисных площадей уже активен, говорят брокеры. Впрочем, активность рынка заметна лишь всравнении спервым полугодием 2009года, которое сами эксперты характеризуют как время полного штиля. Вначале прошлого года если ипроисходили сделки, тоэто были вынужденные продажи: обремененные кредитами собственники продавали лоты сбольшим дисконтом. Ситуацию осложняло то, что напротяжении всего 2009года девелоперы продолжали вводить новые объекты, завершая начатое строительство. Поданным Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, впрошлом году вМоскве было введено вэксплуатацию 77офисных центров общей площадью 1,3 млн квадратных метров. Врезультате дисбаланса спроса ипредложения рынок просел вдва раза. Цены наофисы вбизнес-центрах класса А, поданным Penny LaneRealty, опустились до4–5,5 тыс. долларов заметр; класса В—до2,5–4 тыс. долларов.

Однако новые цены несколько оживили покупательский спрос, слета 2009года нарынке офисной недвижимости начали заключаться крупные сделки. Пословам заместитель директора отдела поработе свладельцами офисных помещений Jones LangLaSalle Александра Аверкина, эти сделки можно разделить натри группы. Первая —приобретение офисов для собственных целей. Вэтой группе наиболее активными покупателями стали компании, связанные сгосударством. Например, «ИнтерРАО ЕЭС» купила бизнес-центр «Луч» площадью 35тыс. квадратных метров, «Роснано» —площади вкомплексе Principal Plaza; СОГАЗ —центр «Волна».

Вторая группа —инвестиционные сделки. Вданном сегменте самой знаковой была покупка группой БИН укомпании Horus Capital портфеля коммерческой недвижимости, куда вошли несколько существующих зданий, атакже незавершенные проекты Horus.

Ну, атретья группа сделок —продажа банками заложенной недвижимости. Вчастности, инвестиционная компания А1(подразделение Альфа-банка) продала —предположительно банку «Стройкредит» —два здания, полученных задолги отKopernik Group Александра Сенаторова. Кданной группе сделок, помнению Аверкина, можно отнести ивхождение банков вакционерный капитал девелоперских компаний, ведь это тоже является косвенным переходом прав наздания. Например, Сбербанк России получил контроль над «ДС Девелопмент», подразделением «Дон-строя», специализирующимся настроительстве коммерческой недвижимости. АкВТБ перешел контрольный пакет ЗАО «Дон-строй инвест», реализующего проекты «Дон-строя» вобласти жилищного строительства, атакже многочисленные объекты «Системы-Галс».

При этом, как замечает Юрий Тараненко, если докризиса наиболее активной категорией покупателей были иностранные инвестиционные фонды, тосегодня 90% спроса приходится нароссийские компании. Как правило, это структуры, работающие впотребительском, финансовом идобывающем секторе.

Торговцы вместо клерков

Интерес кприобретению офисной недвижимости проявляют иинвестиционные компании, нобольшинство изних хотят получить побросовым ценам объекты сокупаемостью пять-семь лет. Аокупаемость, естественно, напрямую зависит отрынка аренды офисов. Пословам Максима Жуликова, бизнес-центр влучшем случае может окупиться втечение десяти лет, ноитаких объектов нарынке немного.

Вближайшее время ситуация только усугубится: попрогнозам Colliers International, нарынок вближайшее время выйдет более 1,8 млн квадратных метров новых офисных площадей классов АиВ, тоесть объем вакантных площадей может вырасти вдвое. Посамым оптимистичным оценкам экспертов, цены иарендные ставки останутся прежними. Пессимисты уверяют, что втечение года они упадут как минимум на10–15%.

«Уже сегодня ряд девелоперов рассматривает возможность перепрофилирования крупных бизнес-центров под апартаментные комплексы, —говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. —Нореальных примеров проведенных реконцепций пока нет, поэтому оценить привлекательность идеи трудно». Единственный пример реконцепции бизнес-центра, совершенной насегодняшний день, —«Косинская плаза». Изначально там планировались офисы. Ноздание купила одна изструктур Зараха Илиева, владельца торговых центров «Москва» и«Европейский». Врезультате «Косинская плаза» приютила торговцев снедавно закрытого Черкизовского рынка. Правда, поофициальной информации, объект никак немогут запустить вэксплуатацию из-за несоблюдения противопожарных норм, понеофициальной —торговля там идет полным ходом.