Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля 2010 г.
Рынок в целом: уровень вакантных площадей снижается.
В феврале на московском рынке аренды коммерческой недвижимости экспонировалось 2940 объекта общей площадью 2311 кв.м. и общей стоимостью 938 млн.$.
В отличие от продавцов коммерческой недвижимости, арендодатели не могут откладывать сдачу площадей «на потом», даже в самые сложные дни кризиса: ведь любой «простой» оборачивается недополучением арендной выручки. Поэтому в начале 2009 года, когда многие собственники снимали свои объекты с продажи из-за крайне низкого спроса, управляющее коммерческой недвижимостью продолжали экспонировать площади, предназначенные в аренду. Единственное, когда они могли позволить себе экономию на рекламе – январские каникулы. Именно этим обстоятельством объясняется тот факт, что предложение на рынке аренды в феврале выросло по сравнению с январем, но в целом за год – снизилось. В физическом выражении это снижение составило 17%, что отчасти является положительным сигналом, хотя пошлый февраль и пришелся на самую активную стадию кризиса.
Рост по количеству экспонируемых объектов по сравнению с январем оказался сопоставимым с ростом объема предложения по продажам и составил 27%. В то же время по отношению к ситуации годичной давности количество предложений снизилось на 11%, причем суммарная площадь предложения уменьшилась на 17%. Данные показатели свидетельствует о постепенном уменьшении вакантных площадей по сравнению с началом прошлого года.
Средняя ставка аренды в целом по рынку в феврале выросла на 1% до 406$/кв.м./год, что произошло за счет роста арендных ставок по торговым объектам и производственно-складским помещениям, при этом ставки по данным видам недвижимости в отличии от предыдущих периодов выросли в том числе и по объектам, которые продолжили экспонирование, что свидетельствует о некотором оживлении рынка.
Торговая недвижимость: рост начался?
В феврале экспонировалось 539 торговых объектов общей площадью 189 тыс.кв.м. и общей стоимостью ГАП 146 млн.$, из них 88 объектов – внутри Садового Кольца и 451 объект – за его пределами.
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в феврале возросла на 2% до 1550$/кв.м./год, при этом соответствующий рост наблюдался как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по объектам, которые закончили экспонирование в январе, а также появились в феврале. Так, если в январе закончили экспонирование только 2 объекта с арендными ставками выше 3000$/кв.м./год, то в феврале по таким ставкам появилось уже 5 объектов: на Б.Полянке (125 кв.м., 3006 $/кв.м./год), на Столешниковом пер. (270-857 кв.м., 3006 $/кв.м./год), на Кузнецком мосту (76 кв.м., 3935 $/кв.м./год), на Тверской ул. (235 кв.м., 3942 $/кв.м./год).
Интересен тот факт, что по сравнению с февралем прошлого года текущая ставка всего на 3% ниже, это говорит о стабильном тренде этого сегмента, который уже в течении года находится в коридоре – 1450-1600 $/кв.м./год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами центра в феврале возросла еще больше - на 11% до 683$/кв.м./год. Такой стремительный рост «аппетита» собственников периферийных объектов, объясняется, скорее всего, примером их «центровых» коллег, которые начали повышать заявленные ставки в предыдущие месяцы. Еще одной немаловажной причиной стало серьезное уменьшение (на 43%!) средней площади объектов, а этот показатель очень взаимосвязан со ставкой. В торговле четко работает принцип – «меньше-дороже».
При этом, объекты, продолжившие экспонирование, подорожали на 2%, а по новым объектам арендная ставка возросла на 16%, и если в в январе с арендными ставками выше 2000$/кв.м./год закончили экспонирование только 2 объекта, то в феврале с такими арендными ставками появилось уже 11 объектов. Причем, эти объекты вовсе не обязательно располагаются в основных торговых коридорах. Так, по ставке чуть выше 2000 $/кв.м./год предлагается помещение на Комсомольском пр-те, за 2200-2300$/кв.м./год объекты на пр-те Мира, и в то же время аналогичная цена аренды заявлена на Химкинском б-ре. В 3000$/кв.м./год оценивает собственник помещение на 1-ой Тверской-Ямской и почти так же – на Б.Черемушинской.
Синхронность в росте арендных ставок, а также тот факт, что рынок аренды обычно первым сигнализирует о появлении новых тенденций, может свидетельствовать о зарождении повышательного ценового тренда на рынке торговых помещений в целом. О реальности данного тренда говорит о тот факт, что объем предложения по сравнению с февралем прошлого года снизился очень серьезно: за пределами Садового Кольца количество предлагаемых в аренду площадей упало на 36%, а в центре – аж на 54%!
Офисная недвижимость: в состоянии стабильности.
В офисном сегменте уровень вакантных площадей снизился не столь впечатляюще. И тем не менее в феврале 2010 года в центре столицы офисных площадей предлагалось на 15% меньше, чем за год до этого, а за пределами Садового Кольца – на 20%.
Всего в феврале экспонировалось почти 2000 офисных объектов общей площадью почти 1,5 млн.кв.м. и общей стоимостью по ГАПу в 700 млн.$, из них 426 объектов – внутри Садового Кольца и 1532 объект – за его пределами.
Владельцы центральных офисов, несмотря на общий высокий уровень вакантных площадей и низкий спрос со стороны арендаторов, также предпринимают попытки к повышению стоимости аренды. Средние ставки по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в феврале возросли на 3% до 654$/кв.м./год, при этом ставки выросли как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по остальным объектам. Почти на 20% до 1000$/кв.м./год подняли цены на помещение в 1200 кв.м на Старом Арбате, а арендодатель помещения в 940 кв.м. на Сретенке теперь сдается на треть дороже, чем в прошлом месяце - по 854$/кв.м./год. К наиболее дорогим объектам, с пиковыми и - вероятнее всего - завышенными показателями по ставке, появившемся в феврале, относились помещения на ул. Волхонка (1500 кв.м., 1518$/кв.м./год), на Мерзляковском пер. (50 кв.м., 1620$/кв.м./год) и на Никольской ул. (900 кв.м., 1683$/кв.м./год). Скорее всего, повышение цен было спровоцировано интересом, проявляемый в конце 2009 года к центральным офисным объектам. Напомним: серьезное уменьшение ценовой разницы между периферийными и «центровыми» офисами, образовавшееся вследствие кризиса, привело к возрастанию спроса на качественные объекты в пределах Садового Кольца. Однако, вполне возможно, этот спрос, столкнувшись с повышением цен, сойдет «на нет»: все-таки кризис в данном сегменте далеко не преодолен.
Средняя ставка по офисной недвижимости за пределами Садового Кольца в феврале не изменилась и осталась на уровне 412$/кв.м./год, при этом ставки по объектам, которые продолжили экспонирование, выросли на 1%, а по остальным объектам снизились на 3%, и если в январе закончили экспонирование 12 объектов со ставками выше 1000$/кв.м./год, то в феврале по таким ставкам на рынок было выведено только 8 таких объектов.
Производственно-складские помещения
Всего в феврале экспонировалось 443 производственно-складских объекта общей площадью 641 тыс.кв.м..
Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в феврале выросла на 6% и составила 181 $/кв.м./год. Увеличение ставок произошло как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по объектам, которые ушли с рынка в январе, а также появились в феврале. Рост ставки по первым составил 4%, а по вторым – 8%.
Рост ставок в складском сегменте служит своеобразным подтверждением и дополнением роста ставок аренды по торговым помещениям, так как в Москве эти два вида недвижимости во многом взаимосвязаны.
Основные характеристики рынка аренды коммерческой недвижимости Москвы
(по данным мониторинга RRG), февраль 2010.
Рынок в целом:
|
Все сегменты |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
2 940 |
938 |
2 311 |
0,79 |
488 |
|
к январю 2010 |
+ 27% |
+ 12% |
+ 9% |
− 14% |
+ 1% |
|
к февралю 2009 |
− 11% |
− 36% |
− 17% |
− 7% |
− 19% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
88 |
36 |
25 |
0,29 |
1 550 |
|
к январю 2010 |
+ 26% |
+ 32% |
+ 24% |
− 1% |
+ 2% |
|
к февралю 2009 |
− 35% |
− 52% |
− 54% |
− 29% |
− 3% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
451 |
104 |
163 |
0,36 |
683 |
|
к январю 2010 |
+ 20% |
− 26% |
− 32% |
− 43% |
+ 11% |
|
к февралю 2009 |
− 16% |
− 49% |
− 36% |
− 25% |
− 12% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
426 |
194 |
297 |
0,70 |
654 |
|
к январю 2010 |
+ 21% |
+ 32% |
+ 31% |
+ 8% |
+ 3% |
|
к февралю 2009 |
− 21% |
− 33% |
− 15% |
+ 8% |
− 16% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
|
Офисные вне СК |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
значение |
1 532 |
491 |
1 185 |
0,77 |
412 |
|
к январю 2010 |
+ 28% |
+ 18% |
+ 16% |
− 9% |
− 1% |
|
к февралю 2009 |
− 9% |
− 36% |
− 20% |
− 12% |
− 19% |
Производственно-складские помещения
|
ПСП |
Количество |
Суммарная ГАП, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
Значение |
443 |
112 |
641 |
1,45 |
181 |
|
к январю 2010 |
+ 38% |
+ 9% |
+ 4% |
− 25% |
+ 6% |
|
к февралю 2009 |
+ 9% |
− 9% |
+ 0% |
− 8% |
− 9% |
