Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

На рынке офисной недвижимости наступило золотое время

13.12.2009

Уходящий год для сектора коммерческой недвижимости оказался нелегким. Медленное, но верное падение спроса, изменения на рынке управления недвижимостью и окончательная капитуляция собственника перед арендатором и покупателем - наступление шло "по всем фронтам".

Участники рынка едины во мнении: в этом году начался передел рынка недвижимости. Оценить в полной мере, к каким последствиям это приведет, в настоящий момент они пока не берутся, однако уже сегодня для всех очевидны грядущие перемены: значительные объемы недвижимых активов сосредоточены в банках и приобретены малоизвестными инвесторами.

- Большое количество бизнес-центров, заявленных к сдаче в эксплуатацию в течение 2009 года, не запущено в срок. Сдача в эксплуатацию части из них была перенесена на 2010 год, часть строительства была "заморожена" до лучших времен, - объясняет генеральный директор компании Rowgroup Марат Манасян. - Серьезные изменения претерпел рынок девелоперов и собственников. Часть собственников была вынуждена из-за недофинансирования и кредитного обременения существующих и строящихся объектов переуступать права на недвижимость с сильным дисконтом. На рынке управления недвижимостью также произошел ряд изменений, затронувших как крупных игроков, так и небольшие эксплуатирующие организации.

В свою очередь, увеличение тарифов на коммунальные платежи и удорожание обслуживания оборудования и инженерных систем вместе с требованиями владельцев о снижении стоимости услуг управляющих компаний привело к перераспределению клиентов на рынке.

Однако в будущее эксперты смотрят с оптимизмом. Несмотря на то что многие предрекали, что кризис в коммерческой недвижимости продлится не менее двух лет, по мнению большинства, самый сложный период уже позади. "Рынок стабилизировался, цены достигли "дна", начинаются сделки, а это, в свою очередь, говорит о том, что скоро начнется процесс поглощения тех площадей, которых пока в избытке, - говорит директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев. - Значителен, на мой взгляд, вклад нашей компании в развитие рынка в этом году: Capital Group завершил строительство многофункционального комплекса "Город столиц" в "Москва-Сити", преодолев все сложности, мы достраиваем многофункциональные комплексы "Легенда Цветного" и "Имперский Дом", в будущем году они будут введены в эксплуатацию".


По справедливости
Жадность все-таки наказуема. Еще год назад на рынке был избыток переоцененных площадей, однако в течение этого года такие позиции понемногу выровнялись. "Степень снижения ставок в современных бизнес-центрах не в последнюю очередь зависит от политики собственника. В рамках качественных проектов, где соотношение цена-качество изначально было объективным, цены не снижаются. Переоцененные форматы действительно теряют 30-50% стоимости, но, на мой взгляд, это коррекция до уровня "справедливой" цены", - считает Петр Исаев.

По словам эксперта отдела коммерческой недвижимости компании "Антер" Игоря Глухих, в первую очередь это были объекты, которые строились в офисных центрах и предназначались для сдачи в аренду крупными площадями (в настоящее время под словом "крупные" можно смело подразумевать площади более 400-500 кв. м).

По данным компании "Антер", ставки аренды на офисы класса А сегодня упали в 2-2,5 раза, на офисы класса В - в 2,5-3 раза. Средние ставки аренды коммерческой недвижимости в Москве, по сведениям консалтинговой компании RRG, составляют в пределах Садового кольца 646 долларов за 1 кв. м в год, а вне Садового кольца - 431 доллар за 1 кв. м в год. По данным компании Rowgroup, ставки аренды офисов класса А сегодня находятся на уровне 500 долларов за 1 кв. м в год. Ставки аренды офисов класса В колеблются в диапазоне 300-450 долларов за 1 кв. м в год.

"Речь идет о базовых ставках, конечно. НДС и эксплуатационные расходы арендатор оплачивает отдельно, хотя с начала этого года по текущий момент зафиксировано большое количество изменений в арендной политике собственников. Большинство владельцев перешли от схемы детализации ставки по ее составляющим - базовая ставка, эксплуатационные расходы, НДС, коммунальные платежи - к объединенной валовой ставке арендной платы, включающей в себя все платежи арендатора. И сегодня собственники все чаще включают в ставку коммунальные платежи, - констатирует Марат Манасян. - Для того чтобы получить представление об изменениях ставки на рынке в целом, следует отметить следующий факт: средняя стоимость офисного помещения в бизнес-центре класса В сегодня составляет 15 000 рублей за 1 кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных платежей и без учета коммунальной составляющей арендной платы".

Приблизительно так же изменилась стоимость недвижимости, отмечает Марат Манасян. За 2009 год рынок инвестиций в коммерческую недвижимость лишился некоторых игроков, часть иностранных компаний прекратили инвестировать в России. Отечественные инвесторы не спешат вкладывать средства в недвижимость и занимают выжидательную позицию. Крупные сделки на рынке офисной недвижимости за 2009 год происходили вследствие вынужденной необходимости продавцов. Инвестиционных сделок практически не происходило. Если говорить о цифрах, то, по данным компании "Антер", продажная стоимость офисов класса А в среднем составляет 4000-4500 долларов за 1 кв. м, стоимость площадей класса В+ - 3500 долларов за 1 кв. м, класса В - 3000 за 1 кв. м.


На гребне волны
Структура спроса отчасти осталась неизменной, правда, арендаторы получили возможность переехать из отдаленных мест в центральные. "Как всегда, наиболее востребованы офисы площадью 80-150 кв. м, и если ранее это были офисы класса В, расположенные за ТТК, то сегодняшняя арендно-ценовая ситуация позволяет арендаторам замахнуться на более интересные по местоположению и классу офисы", - отмечает Игорь Глухих.

Благодаря снижению цен многие арендаторы в течение года получили возможность захватить более "центровые" места. "Возможность выбора и корректировка цен позволили многим занять более качественные площади по стоимости докризисного В-класса, - считает Петр Исаев. - С сентября мы также отмечаем рост интереса к инвестиционным сделкам - все понимают, что сегодня, когда цены близки к минимальным значениям, наступает наиболее благоприятный момент для входа. Поэтому проекты с высоким инвестиционным потенциалом - активно строящиеся, имеющие выгодное местоположение и соответствующую классу инфраструктуру - при условии объективного соотношения цена-качество сохраняют высокие темпы реализации. Например, в МФК "Город столиц" в "Москва-Сити", строительство второй очереди которого завершается, осталось менее 10% свободных офисных помещений".

Наиболее востребованными оказались офисные помещения, расположенные в зданиях класса В и С. "Максимальное падение наполняемости продемонстрировали здания класса А, доля вакантных площадей в некоторых бизнес-центрах достигла 40%. В целом за счет снижения ставок и предоставления дополнительных сервисов владельцам зданий класса В удалось несколько стабилизировать ситуацию с заполнением своих бизнес-центров, но в классе В все еще присутствует высокий уровень свободных площадей", - заявляет Марат Манасян.


Застыв в ожидании
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в следующем году, пока непонятно. Ясно, что нынешняя стагнация сохранится до конца года. "Полагаю, что в будущем году рынок окончательно стабилизируется. Цены, скорее всего, останутся на достигнутом уровне, возможно, произойдет плановая индексация в пределах 10%, но существенного роста в настоящий момент мы не прогнозируем", - говорит Петр Исаев.

Начало 2010 года задаст тренды на будущее, уверены многие. Может произойти существенное изменение курса доллара по отношению к рублю в сторону увеличения. Если это случится, то негативно скажется на стоимости коммерческой недвижимости вне зависимости от сегмента. "Ставки арендной платы в худшем случае продолжат плавное снижение, в лучшем - будут оставаться на текущем уровне. Стоимость продажи также может снизиться или остаться прежней. Мы прогнозируем падение стоимости от 0 до 20% в зависимости от класса зданий и их местоположения. Разумеется, это касается ставок арендной платы, с той лишь разницей, что ставки будут менее подвержены тенденции спада и их максимальное падение не превысит 15-17%", - полагает Марат Манасян.

Строительство новых зданий и ввод в эксплуатацию строящихся проектов останется на прежнем уровне. Многое будет зависеть от банковского сектора в контексте предоставления девелоперам и собственникам недвижимости конкурентоспособных инструментов финансирования проектов. Речь идет в первую очередь об эффективной ставке кредитования. В силу рыночного уменьшения денежных потоков, снижения ставок арендной платы и стоимости недвижимого имущества банки должны будут разумно подходить к формированию коммерческих условий, иначе обслуживание выданных средств может лечь на их плечи и никоим образом не улучшить ситуацию на рынке, добавляет Марат Манасян.

Безусловно, у рынка есть будущее, это понятно всем. "В начале года было заметно, что инвесторы собирают информацию о проектах для понимания рынка, сейчас же очевиден их реальный интерес к вхождению в проект - они готовы садиться за стол переговоров и обсуждать структуру и условия сделки. В последнее время растет спрос на качественные проекты, которые удачно расположены и у которых есть потенциал развития - такие, например, как офисный центр на Ленинградском проспекте, ТРК "Детский мир" и "Лето". К подобным проектам растет интерес и со стороны инвестиционных фондов, и со стороны потенциальных арендаторов", - уверен президент ОАО "Система-Галс" Андрей Нестеренко.

И хотя до восстановления рынка еще далеко, его участники уже отмечают увеличение интереса со стороны инвесторов, а это определенно хороший знак.

Анна Упорова,
Известия от 13.12.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2019.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты