Ближе к центру

Московский рынок коммерческой недвижимости оживает. Спрос плавно растет. Собственники некоторых объектов вновь пытаются поднимать цены. Впрочем, пока вомногих сегментах сохраняется избыточное предложение площадей. Оно защитит рынок отрезких ценовых колебаний как минимум довесны.

Нарынке офисной недвижимости все еще пустует 20–25% качественных площадей (примерно 2млн кв. метров). Однако падение ставок замедлилось. Поданным компании Jones LangLaSalle, объем купленных иарендованных площадей втретьем квартале вырос на32% исоставил 510,5 тыс. кв. метров. Правда, более половины всего объема сделок пришлось напродленные ипересмотренные контракты.

Базовые арендные ставки наофисы класса Астабилизировались науровне 500–600 долларов заметр вгод. Цены накласс Bвновых проектах (без отделки) установились вдиапазоне 250–450 долларов заметр вгод.

Пословам риэлтеров, осенью существенно возрос спрос напомещения класса А, расположенные вцентре города.

«Наблюдается географическая централизация спроса: если раньше вусловиях дефицита предложения ипостоянно растущих ставок арендаторы рассматривали офисные помещения запределами Третьего транспортного кольца, тосегодня возрос спрос наофисы вцентральном деловом районе», —констатируют аналитики компании Knight Frank.

Впрочем, это, неудивительно, поскольку арендные ставки вцентральных районах снижались опережающими темпами. «До кризиса бизнес-центр, расположенный вцентральной части города, был дороже аналогичного здания, расположенного запределами Садового кольца, на70–80 процентов, тогда как сейчас разница сократилась до50–55 процентов. Поэтому спрос стал смещаться вцентр города», —поясняет гендиректор консалтинговой компании RRGДенис Колокольников. Пословам гендиректора Colliers International Максима Гасиева, собственники готовы сдавать помещения ввысококачественных офисных центрах суже выполненной отделкой, втом числе разбивая ихнаболее мелкие блоки.

Первыми стали обосновываться вцентре крупные частные компании игоскорпорации. Так, около 15тыс. кв. метров вбизнес-центре Principal Plaza приобрела «Роснано». Собственником офисного здания площадью около 30тыс. кв. метров стало «Интер РАО ЕЭС» —сумма сделки составила 1,7 млрд рублей. «Наметилась тенденция размещения компаниями своего фронт-офиса вцентре Москвы при сохранении бэк-офиса вболее отдаленных районах города или даже заМКАД. Так, “Аэрофлот” арендовал площади для размещения топ-менеджмента вновом центре наАрбате, а“Евросеть” —вСеверной башне делового центра “Москва-Сити”. Это способствует снижению доли вакантных площадей вофисах класса Аистабилизации ставок аренды», —комментирует президент ОАО «Система-Галс» Андрей Нестеренко.

Если докризиса надолю сделок спомещениями вцентре Москвы приходилось около 43%, токконцу этого года ихколичество увеличилось до60%. Именно вверхнем сегменте рынка было зафиксировано уменьшение количества незанятых площадей: с27% вовтором квартале до22% втретьем.

Авот бизнес-центры класса В, которыми докризиса активно застраивались периферийные районы, пока непользуются спросом ипростаивают вожидании арендаторов. Некоторые участники рынка прогнозируют, что уже вследующем году объемы офисного строительства сократятся натреть. Это может привести кснижению количества вакантных площадей икуменьшению давления нарынок состороны раздутого предложения.

Позитивные сдвиги наметились нарынке торговой недвижимости. Поданным компании «Магазин магазинов», осенью спрос розничных сетей наторговые помещения вырос более чем на50%. Кконцу третьего квартала —впервые сначала кризиса —было зафиксировано снижение доли свободных площадей вмосковских торговых центрах с10до8%.

«Коррекция ставок иснижение затрат наразвитие сетевых проектов позволили региональным имеждународным операторам выйти намосковский рынок», —констатируют аналитики компании Knight Frank. Например, вэтом году встолицу пришли петербургская сеть баров XХХХ, бар SПБ, сеть детских товаров «Здоровый малыш», оператор формата «Сделай сам» «Старт», липецкая компания «Уютерра». Открылись первые магазины шведского ритейлера H&M; немецкий ритейлер Aldiифранцузский Auchan планируют развивать вРоссии продовольственные магазины вформате жесткого дискаунтера; американский обувной ритейлер Collective Brands Inc. ищет помещения для развития сети магазинов Payless ShoeSource.

«Кризис ликвидности сказался впервую очередь наторговых операторах, которые выбрали путь агрессивной экспансии изакороткое время существенно расширили свою торговую сеть, используя кредитные средства. Вначале 2009года такие арендаторы, столкнувшись сневозможностью перекредитоваться, были вынуждены либо существенно сокращать сеть, либо вовсе уходить срынка. Освободилась ниша, которую стали занимать как региональные российские сети, так имеждународные операторы. Впоследнее время нетолько региональные, ноиновые зарубежные ритейлеры открывают собственные магазины вРоссии или заявляют опланах выхода нарынок —вкачестве примера можно назвать косметическую сеть “Рив Гош”, Wal-Mart, американскую обувную сеть Payless, немецкую сеть дискаунтеров Aldi», —отмечает Андрей Нестеренко изкомпании «Система-Галс».

Повышенным спросом пользуются помещения наосновных торговых улицах исекции вдействующих современных торговых центрах. «Ставки вэтих помещениях нетолько неупали, нофактически вернулись кдокризисному уровню. Впервую очередь повышенный интерес ритейлеров ктакой недвижимости объясняется прогнозируемостью подобных площадок —возможностями просчитать посещаемость ибудущую рентабельность магазина», —говорит гендиректор компании «Магазин магазинов» вассоциации сCBRichard Ellis Анна Ширяева.

Сейчас, поданным Knight Frank, вМоскве возводится около 2,7 млн кв. метров торговых площадей, в2010–2011 годах нарынок выйдет примерно 2,5 млн метров; проектируется еще 9млн кв. метров. Уже вконце 2010года планируется открыть сразу несколько крупных магазинов общей площадью более 1,5 млн кв. метров. Помнению аналитиков, девелоперам необходимо учитывать риск затоваривания рынка, чтобы впоследствии неостаться без арендаторов.

Крайне зыбкое равновесие установилось нарынке складской недвижимости. Ставки аренды насклады класса Астабилизировались науровне 100–110 долларов заметр вгод; класс Всдается по90–95 долларов.

Риэлтеры утверждают, что кконцу года количество сделок свысококачественными площадями несколько возросло. Интерес кскладским помещениям стали проявлять производственные ифармацевтические компании, продовольственные ритейлеры.

Восстанавливается спрос состороны логистических операторов, которые вкризис практически полностью ушли срынка складской аренды. «Голландская компания Partner Logistics, крупнейший вЕвропе логистический оператор, специализирующийся наработе сзамороженными продуктами, арендовала напять лет морозильные помещения площадью 13тысяч квадратных метров вмноготемпературном складском комплексе класса АнаСимферопольском шоссе», —приводят пример аналитики компании Praedium.

Впрочем, пока активность арендаторов несопоставима спрошлогодними показателями. Основной спрос вверхнем сегменте сосредоточен наскладах площадью от4до10тыс. кв. метров. Нарынке менее качественных складов востребованы помещения площадью до500метров. Кслову, невсем собственникам складских терминалов удалось адаптироваться кновым реалиям. Многим помешали конструктивные недостатки зданий, непозволившие сдавать площади «вмелкую нарезку». Сегодня такая недвижимость выставляется ссущественным дисконтом.