Несмотря на то что сегодня многие проекты заморожены, показатели обеспеченности офисными площадями продолжают расти. Причина — ввод в 2009 г. новых объектов, строительство которых началось еще до кризиса. По данным первого полугодия общий объем качественных площадей в Москве превысил 10 млн кв. м. В итоге, уточняют в компании Colliers International, на конец сентября 2009 г. общий объем предложения офисных площадей класса А и B составил 11,16 млн кв. м.Однако, по мнению аналитиков RRG, стоит учитывать тот факт, что качественные концептуальные бизнес-центры составляют лишь немногим более 30% от всего сегмента. В целом же объем офисного рынка превышает 24 млн кв. м.
В III квартале основные тенденции в офисном сегменте практически не изменились. Рынок сохраняет «ориентацию на клиента». Это выражается в адаптированных условиях договора, более гибком подходе к нарезке офисных площадей как при аренде, так и при продаже. Чтобы привлечь арендаторов, собственники и управляющие компании идут на уступки, предлагая различные скидки и акции, например такие, как полгода аренды бесплатно.
В условиях сокращения издержек предприятий, в том числе уменьшения численности штатных сотрудников, еще в конце прошлого года на рынке появились новые предложения по формированию офисного пространства для малого и среднего бизнеса.
Сначала в аренду сдавали отдельные рабочие места. Затем эта концепция расширилась до коворкинг-центров (co-working center), объединяющих небольшие компании и фрилансеров, работающих в смежных сферах, отмечают эксперты Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». Это создает условия для взаимодействия между арендаторами, тем самым стимулируя развитие бизнеса каждого из них. Коворкинг-центры существуют в западных странах уже несколько лет, но в России широкое распространение они получили только с наступлением кризиса.
Сегодня в Москве подобные форматы аренды существуют в бизнес-центрах разных классов. В их числе, например, Преображенский административно-деловой центр (ОАО «Сокол»), «Даниловская мануфактура», «Москва-Сити» (башня «Федерация»).Ценовой тренд для рынка офисной недвижимости в III квартале 2009 г. по-прежнему остается отрицательным. За истекший период ставки снизились в среднем еще на 10–15%. К октябрю они достигли следующих показателей: для офисных помещений класса А — 450–900 долл./кв. м в год, В+ — от 350 до 600 долл., В — от 250 до 400 долл. Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем 75–90 долл./кв. м в год, 50–80 долл. и 35–50 долл. соответственно.
Подобный разброс цен обусловлен местоположением здания и характеристиками самого помещения.
Согласно оценкам экспертов, спрос и предложение постепенно сближаются за счет высоких темпов коррекции ставок и улучшения условий для арендаторов. Тем не менее серьезных предпосылок к активному оживлению офисного сегмента пока нет.
Эксперты предполагают, что незначительное падение (на 5–10%) ставок аренды и цен продажи продолжится до конца 2009 г. Вполне возможно, что тогда произойдет некоторое увеличение спроса на аренду помещений и рост количества сделок по купле-продаже офисных активов.
До конца 2009 г. рынок качественных офисов может пополниться еще на 350–400 тыс. кв. м.
Наталья ЧИСТЯКОВА,
"Недвижимость и цены" от 02.11.2009 г.
