Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Офисный демпинг поневоле, или третий сценарий президента

24.08.2009
Четыре года назад снять качественный офис в центре Москвы для многих не было проблемой. И строили достаточно, и цены не особенно кусались. Сегодня расклад схожий. Так называемый офисный демпинг, спровоцированный кризисом, вернул на первые роли один из ключевых факторов при выборе объекта — его местоположение. За исключением случаев, когда для арендатора стратегически важно размещаться в конкретном месте, предпочтения отдают помещениям в пределах Садового кольца.

Еще одну интересную тенденцию отмечают аналитики компании PANORAMA ESTATE. Она касается офисов класса В. Здесь самый существенный разброс по стоимости аренды — от 200 до 650 долл. за 1 кв. м в год в зависимости опять-таки от местоположения. Раньше, на волне растущего рынка, когда сдавали практически все площади, компании гораздо меньше обращали внимание на какие-то конкретные особенности объекта. Важно было просто найти что-то более-менее приемлемое и застолбить, пока цены не выросли. А сейчас арендаторы более тщательно рассматривают соответствие характеристик заявленной стоимости. Это, собственно, и вызвало большую дифференциацию стоимости в классе В, поскольку некоторые собственники порой подтягивали свои объекты до уровня качественных только на словах.

Чувствительность к цене — общая кризисная тенденция для рынка. Сегодня, когда многие компании стараются «экономить даже на бумаге», выглядело бы, по меньшей мере, странно не пытаться сбить цену или поискать оптимальный вариант.

Неслучайно многие собственники испытывают сложности с продажей или сдачей в аренду переоцененных офисов, которые сохранили принцип ценообразования докризисного периода. Также плохо идут крупные объекты или не совсем удачно расположенные (на окраине, рядом с промзонами и т. д.). Тем не менее, строительство новых бизнес-центров продолжается.

По данным компании «Бридж Консалтинг», по состоянию на конец июня 2009 г. объем качественных офисных площадей в столице составил более 10 млн кв. м. Примерно такую же цифру называют и эксперты «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». Таким образом, за шесть месяцев построено около 700 тыс. кв. м, и 650 тыс. кв. м еще планируют ввести в эксплуатацию, что ненамного ниже докризисного уровня.

Активный рост предложения на фоне достаточно низкого спроса привел к росту доли пустующих площадей. По данным компании Jones Lang LaSalle, в среднем она составляет 18%. Эксперты PANORAMA ESTATE уточняют, что на конец II квартала 2009 г. свободных помещений класса А насчитывалось порядка 20%, класса В+ — 20%, класса В– — 15%. В квадратных метрах это примерно 500, 600 и 450 тыс. соответственно, то есть более 1,5 млн кв. м офисных площадей.

Впрочем, в странах Центральной и Восточной Европы средняя доля вакантных площадей также значительно увеличилась и составила 14,6% — это самый высокий показатель с 1999 г., отмечают Jones Lang LaSalle. В Дублине еще больше — 21,2%, в Будапеште — 15%. Меньше всего свободных офисов в Люксембурге — 3,7%.

Некоторые эксперты считают, что ближе к лету на рынке была отмечена небольшая активность. По данным компании «Бридж Консалтинг», в первом полугодии объем более или менее крупных сделок составил около 300 тыс. кв. м. Две трети из них пришлись на II квартал. Тем не менее, количество сделок по аренде и продаже остается на очень низком уровне.

Эту тенденцию подтверждают в компании «МИЭЛЬ». Интерес к покупке офисной недвижимости проявляют в основном крупные российские компании, как с целью инвестирования, так и для собственного использования. Спросом пользуются небольшие бизнес-центры классов А и В+ площадью 5–8 тыс. кв. м. Что касается предпочтений по местоположению, то первое место занимает ЦАО. По сравнению с I кварталом спрос на покупку во II квартале здесь вырос на 14%.

В компании RRG провели мониторинг предложения офисных помещений, выставленных на продажу. В результате выяснилось, что в декабре 2008 г. их объем составлял 1,683 млн кв. м, а в январе 2009 г. он снизился до 1,120 млн. За последующие два месяца практически вернулся к декабрьскому показателю — 1,534 млн кв. м и в дальнейшем удерживался примерно на этом уровне.

Суммарное снижение средневзвешенной цены по сравнению с осенью 2008 г. составило 35%, по итогам июня 1 кв. м офисного помещения стоил 4728 долл. Если взглянуть на диапазон цен, то, по мнению экспертов компании «Бридж Консалтинг», объекты класса А сегодня предлагают к продаже по ставке от 4 до 10 тыс. долл. за 1 кв. м, а класса В — от 2 до 6,5 тыс. долл. за 1 кв. м.

К концу первого полугодия (в течение июня) не намного, но все же замедлилось снижение ставок аренды, начавшееся осенью 2008 г. По данным аналитиков «МИЭЛЬ», наибольшее падение зафиксировано в сегменте автономных офисов (–18%), где цена опустилась до 397 долл. за 1 кв. м в год. В бизнес-центрах картина иная. Средняя ставка для класса А — 782 долл. (–4%), для класса В — 434 долл. (–6%). Однако по сравнению с прошлым годом за первые шесть месяцев офисный демпинг составил порядка 50%, отмечают в PANORAMA ESTATE. По данным компании Jones Lang LaSalle, по сравнению с европейскими городами в столице РФ наблюдалось самое значительное падение ставок за квартал (–30%). Далее следуют Дублин (–18%) и Мадрид (–10%).

Наибольшим спросом в Москве пользуются небольшие площади — до 100 кв. м. Рынок офисной недвижимости по-прежнему ориентируется на пожелания и требования клиентов, поэтому переговоры ведутся индивидуально, а условия договора могут варьироваться. Первоначальная цена носит скорее номинальный характер, поскольку в конечном итоге она может быть значительно снижена. В отдельных случаях дисконт достигает 30%, но, по мнению экспертов компании «Бридж Консалтинг», подобная практика сходит на нет, поскольку цены и так достаточно просели.

В настоящее время сформировался небольшой пул востребованных рынком объектов, которые отвечают главному критерию — цена–качество. И если количество сделок по сравнению с началом года растет незначительно, то количество просмотров в интересных объектах увеличилось в разы, отмечают в RRG.

Как поведет себя рынок офисной недвижимости в ближайшей перспективе? В компании Jones Lang LaSalle во второй половине 2009 г. ожидают постепенной стабилизации арендных ставок. В «Бридж Консалтинг» считают, что многое зависит от изменений в экономике, которые могут произойти в стране. В колонку со знаком «минус» они относят вторую волну финансового кризиса, падение цен на нефть, снижение курса рубля. Со знаком «плюс» — облегчение процесса получения кредитных средств, снижение инфляции, благоприятную ситуацию на рынке энергоресурсов, укрепление национальной валюты.

А вот эксперты компаний «НЕОКОН» и PANORAMA ESTATE предлагают два возможных сценария дальнейшего развития рынка.

Согласно первому откат возможен примерно до базового уровня III квартала 2003 г. (тогда мы, наконец, почувствуем так называемое дно). Арендные ставки упадут еще на 20–25%, общее снижение по отношению к пиковым значениям составит 60–70%. Предложение офисов будет держаться на стабильном уровне (возможно лишь его небольшое увеличение, связанное с достройкой БЦ, находящихся на завершающем этапе строительства), а уровень вакантных площадей продолжит рост. Достигнув дна, ставки стабилизируются. Через два-три года после начала рецессии (эксперты основываются на опыте Малайзии и Таиланда во время кризиса 1997 г.) восстановление экономики приведет к их постепенному росту. Объем предложения офисов по-прежнему будет оставаться стабильным, а уровень вакантных площадей снизится.

Согласно второму сценарию, опустившись до уровня 2003 г., рынок продолжит снижение. Это обусловлено тем, что в экономике РФ не наблюдается признаков восстановления, которое могло бы сначала стабилизировать спрос на офисы на определенном уровне, а потом способствовать его росту, отмечают эксперты. Мировая экономика, в свою очередь, тоже не дает никаких существенных поводов говорить о ее восстановлении, считают аналитики компаний «НЕОКОН» и PANORAMA ESTATE. Конкретные сроки выхода из кризиса, которые сильно зависят от ряда внешнеэкономических факторов, остаются загадкой. При таком развитии ситуации арендные ставки продемонстрируют долгосрочную тенденцию к падению — нижней границей станет уровень эксплуатационных затрат. Объем предложения будет стагнировать, а вакантных площадей — расти.

Какой из двух сценариев наиболее вероятен — покажет время, но уже сегодня бизнес-сообщество понимает, что России нужна новая экономическая модель развития. Понимает это и Президент РФ. Не так давно Дмитрий Медведев заявил, что у отечественной экономики не будет будущего, если она не перестанет быть сырьевой. «Так дальше развиваться нельзя. Это тупик», — уверен глава российского государства. Такой подход вселяет оптимизм. Во всяком случае можно рассчитывать еще на один сценарий — президентский.
 
Николай Петров,
журнал "Недвижимость и цены" от 24.08.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты