Стабильная стагнация, или в ожидании оживления рынка торговой недвижимости

Унекоторых жителей столицы крайнее удивление вызывает тот факт, что на фоне кризиса и невеселых прогнозов экспертов московский рынок коммерческой недвижимости едвали не ежемесячно прирастает новыми объектами. Только в июне состоялось открытие двухэтажного гипермаркета Carrefour (около 8тыс.кв.м) в составе ТЦ «Филион» и специализированного ТВЦ «Твинстор» (8,1тыс.кв.м). Некоторые аналитики склонны объяснять данный парадокс тем, что новые торговые площади материализуются, если так можно сказать, из прошлого. Иными словами, это объекты, сроки сдачи которых в силу всевозможных причин были перенесены с 2008 на 2009год.

 

 Насамом деле это только одна из причин того, что рынок торговой недвижимости держится весьма бодро, несмотря на неблагоприятный экономический и инвестиционный климат в стране. Всегменте по-прежнему думают о перспективе. Например, в течение июня, по данным компании Blackwood, было объявлено о будущем открытии флагманского магазина игрушек британской сети Hamleys в Москве, на Тверской улице. Оператор займет более 1,7тыс.кв.м в здании напротив Центрального телеграфа, где ранее располагалась «Галерея Samsung». Новый магазин игрушек, предлагающий в том числе уникальные товары под собственными марками, откроется предположительно в сентябре текущего года. Таким образом, Hamleys пополнит список иностранных брендов, вышедших на российский рынок в 2009г., среди которых на данный момент наиболее значимыми являются: гипермаркет Carrefour, гипермаркет товаров для дома Kika, магазины одежды H&M, Gap, New Look, Bebe и ряд других.

 

Также стоит обратить внимание на стремление холдинга «Белая дача» выступить инвестором строительства аутлет-центра на территории агрофирмы в Котельниках. Вложения в первую фазу проекта площадью около 18тыс.кв.м составят 60млндолл. Врамках второй фазы на выделенной территории появится ритейл-парк общей площадью 10тыс.кв.м. Сегодня объект находится в стадии завершения проектирования. Уникальность формата, ранее не представленного на российском рынке профессиональной торговой недвижимости, может стать фактором успеха проекта.

 

Наэтом фоне вполне логично заявление компании Knight Frank о том, что объем проектируемых площадей в июне не снизился и остался на прежнем уровне — 8,7млнкв.м.

 

Каксчитают в компании Knight Frank, снижение затрат на строительство, аренду или покупку помещения, а также расходов на рекламу, логистику и заработную плату персонала позволяет розничным операторам, не обремененным долговыми обязательствами, уверенно начинать новые проекты или осваивать регионы.

 

Например, курский бизнесмен Николай Грешилов, владелец ЗАО «Корпорация «ГриНН», заявил о планах по выходу на рынок Подмосковья сети гипермаркетов «Линия». Внастоящее время компания выбирает участок (предположительно на автостраде Москва — Симферополь), но к работам приступит не раньше 2010г.

 

Английская торговая сеть Sainsbury’s, являясь одним из лидеров на рынке Великобритании, планирует выйти за пределы своего государства. Вее планах на первом месте Россия.

 

Компания «Аскона» (сеть магазинов «Гора матрасов») намечает открыть около 60 собственных и 60 франчайзинговых магазинов и рассчитывает на падающем рынке увеличить продажи на 15%.

 

Группа компаний «СтартМастер», развивающая одноименную федеральную розничную сеть по продаже цифровой электроники, планирует в 2009г. открыть десять магазинов в разных городах России.

 

Кроме того, на ситуацию влияет и решение Правительства РФ о создании специального государственного фонда для централизованного выкупа проблемных активов, которые в ряде случаев представлены компаниями-ритейлерами, и оказания помощи финансовому сектору. Врезультате Сбербанк и фонд Bacarella Holdings Corporation уже объявили о покупке контрольного пакета группы компаний «Мосмарт». Кредитная организация обещает реструктурировать задолженность ритейлера. Аструктуры «Альфа-групп» недавно стали совладельцами розничной сети Sunrise.

 

Вцеломже по рынку торговой недвижимости, учитывая объем предложения, количество заявленных проектов и, главное, проведенных сделок, текущую ситуацию можно считать стабильной стагнацией. «Сделок мало, но они есть, в том числе и инвестиционные. Исключение составляет топовый стрит-ритейл, где все происходит гораздо живее», — считают в компании RRG.

 

Если говорить исключительно о рынке купли-продажи торговых объектов, то июнь ознаменовался совсем нехарактерным для последних десяти месяцев снижением объема предложения. Особенно заметно это было в центральной части столицы — фактически на четверть. ВRRG отмечают, что в абсолютных значениях июньский объем предложения в пределах Садового кольца является рекордно низким за весь четырехлетний период мониторинга — всего 53 объекта общей площадью 16тыс.кв.м стоимостью 242млндолл. Запределами Садового кольца столь резких скачков не наблюдалось: на рынке экспонировалось на 7% меньше торговых площадей, чем в мае.

 

Подобное уменьшение предложения обусловлено двумя причинами. Первая — начало летнего затишья на рынке. Продавцы, которым не нужно в срочном порядке реализовывать свои объекты, снимают их с продажи, не желая тратить деньги на рекламу в период отпусков и рассчитывая на оживление деловой активности осенью. Вторая причина, не столь характерная для периода стагнации,— продажа существенного количества топовых объектов стрит-ритейла. Несмотря на сложный рынок и кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне. Понеполным данным, в период с февраля по июнь проведено примерно 30 сделок. Темне менее эксперты не исключают, что реальная цифра может быть гораздо больше.

 

Покупателями в основном являются не конечные пользователи, а частные инвесторы, которые самостоятельно или в партнерстве с кем-либо приобретают помещения в расчете на то, что сейчас наступило удачное время для вложения в заведомо ликвидные объекты.

 

Примечательно, что в центре города на продажу не было выставлено ни одного объекта площадью свыше 1000кв.м, в основном экспонировались помещения до 300кв.м. Ихсредневзвешенная цена составила примерно 15,1тыс.долл./кв.м. Это на 5% ниже майского показателя. Впрочем, падение стоимости объясняется не снижением привлекательности сегмента, а уходом с рынка лучших объектов.

 

Запределами Садового кольца квадратный метр сохранил свои прежние позиции, остановившись на уровне 5тыс.долл.

 

Таким образом, можно говорить о стабилизации цен на торговую недвижимость даже несмотря на то, что средний срок экспонирования помещений продолжает расти. Однако он находится на более низком уровне, чем в офисном сегменте: если в январе этот показатель был равен 128 дням, то по итогам июня — 134.

 

Эксперты компании RRG считают, что и покупатели, и продавцы сориентировались в ситуации, нашли тот баланс цен, который позволяет сегодня продавать и покупать торговые помещения. Правда, цены по сравнению с докризисным июнем 2008г. заметно упали: стоимость 1кв.м в пределах Садового кольца — на 32%, за его пределами — на 23%.

 

Примерно также обстояли дела и с арендой торговых помещений. Поданным компании Penny Lane Realty, произошла стабилизация ставок. Такого сильного падения, как в начале года, уже не наблюдалось, и арендаторы, занимавшие выжидательную позицию, стали выходить на рынок, тем самым формируя спрос. Наиболее востребованными были помещения площадью 150–350кв.м. Значения ставок на торговые площади зафиксировались на уровне 500–1100долл./кв.м в год.

 

Появившаяся ясность на рынке торговой недвижимости позволяет экспертам делать осторожные прогнозы. Так, в компании RRG считают, что в ближайшие месяцы стагнация сохранится, явных предпосылок для активизации нет. Продолжится и коррекция цен. ВCushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko также не ожидают резкого роста числа сделок с торговыми площадями, хотя надеются, что интерес со стороны ритейлеров повысится, и они смогут воспользоваться снижением арендных ставок и новыми возможностями для развития бизнеса. Аэксперты Penny Lane Realty уверены: последствия кризиса будут ощущаться еще в течение нескольких лет, однако оживление ситуации можно ожидать уже к концу 2010г.

 

 

Торговые объекты, планируемые к вводу в 2009г.

 

 

 

Ставки аренды/цены продажи в Москве в Iполугодии 2009г.*

 

* Долл. США за 1 кв. м в год / долл. США, без учета НДС.

Источник: Penny Lane Realty

 

Николай Петров,

журнал "Недвижимость и цены" от 03.08.2009 г.