Садовое кольцо не продается

В июне впервые за последние 10 месяцев в Москве снизился объем предложения торговой недвижимости. Такие данные приводит в своем обзоре компания RRG. В Москве в пределах Садового кольца на продажу выставлено всего 53 объекта. Покупатели ждут дальнейшего снижения цен.

По данным обзора рынка коммерческой недвижимости в Москве, подготовленного консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), сегмент торговой недвижимости в июне переживает резкое снижение предложения. Особенно сильно оно упало в центральной части города. Тут количество предложений за месяц сократилось на четверть, а суммарная площадь объектов еще больше – на 28%. Причем, если судить в абсолютных значениях, то

объем предложения за июнь в пределах Садового кольца является рекордно низким за весь четырехлетний период мониторинга – экспонируется всего 53 объекта общей площадью 16 тыс. кв. м стоимостью $242 млн.

За пределами Садового кольца на рынке было представлено на 7% меньше торговых площадей, чем в мае.

По оценке экспертов RRG, подобное падение предложения обусловлено тем, что начало летних отпусков «заморозило» рынок. Владельцы снимают с продажи объекты, не желая тратить деньги на рекламу в период отпусков и рассчитывая на оживление активности осенью. Тогда, по словам ведущего специалиста департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Максима Каргапольцева, они смогут предлагать помещения «горячими», а не с простоями в 2–3 месяца и рекламой на фасаде».

Вторая причина уменьшения числа экспонируемых объектов – продажа существенного количества «топовых» объектов стрит-ритейла. «Несмотря на сложный рынок и кризис, спрос на такие помещения также остается на высоком уровне», – говорится в обзоре. «Такие помещения преимущественно скупают частные инвесторы, а не конечные пользователи, готовые ждать, когда вложенные деньги начнут приносить доход», – объясняет региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. Причем, по данным RRG, самые лучшие объекты уже ушли с рынка, а

сейчас на продажу не выставлено ни одного объекта площадью более 1000 кв. м, средняя площадь их лишь 300 кв. м.

Впрочем, по словам Каргапольцева, это оптимальный формат для одежного ритейла и ресторанного бизнеса. Кроме того, остается еще одна причина – себестоимость помещений, которые строились в прошлом году, когда строители особенно не пытались экономить, так как знали, что все равно все будет распродано. «Поэтому многие объекты хозяева пытаются не продать, а сдать в аренду», – объясняет независимый аналитик рынка Андрей Бекетов. Поэтому рынок арендных площадей вырос. «Предложения на рынке аренды увеличились, это можно видеть по всем основным городским трассам, – подтверждает Каргапольцев. – К примеру, если раньше на Кутузовском проспекте было максимум 2–3 предложения, то сейчас количество предложений увеличилось в разы».

При этом средняя цена квадратного метра, по данным RRG, за пределами Садового кольца сохранилась на прежнем уровне, составив $5057 за кв. м. Но только за его пределами. «Цена в $5057 за метр адекватна только вне Садового кольца и только в наименее привлекательных зонах, – утверждает директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова. – В 100 метрах от метро можно сдавать помещения даже дороже, чем внутри кольца». По данным Knight Frank, в зависимости от помещения и его размера (в пределах 100 кв. м) стоимость недвижимости в Москве может быть около $10 тысяч за кв. м. Это объясняется тем, что такие помещения можно сдавать по $1000 за кв. м в год, а 5–10 лет окупаемости – нормальные сроки для торгового бизнеса.

Аналитики RRG говорят о стабилизации цен на торговую недвижимость. «По всему рынку произошел спад в долларах, – объясняет Бекетов. – Сейчас он дошел до ступеньки. Коррекция идет вниз, но медленно, так как у нас L-образное падение и рынок сейчас нащупывает дно». Бекетов предполагает, что средняя цена на торговые площади вне Садового кольца будут дешеветь до 4000–4500, но не больше.

«Цены наткнутся на себестоимость и ниже не упадут»,