Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Торговые центры – на выход… из стагнации

28.05.2009

Мы уже писали о том, что цены на коммерческую недвижимость этой весной вернулись на уровень начала 2007 года, и это снижение продолжается. Тяжелее всего приходится, пожалуй, офисному сегменту, страдающему от «кризиса перепроизводства» площадей – кто бы мог подумать о таком еще год-два назад? А вот торговому сегменту, несмотря на существенный перевес предложения над спросом, участники рынка предсказывают относительно легкий выход из кризиса. Почему?

Все как у всех…

Как мы уже сказали, сейчас в торговом сегменте наличествует серьезное преобладание предложения над спросом. Как говорит генеральный директор компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин, в феврале 2009 года уровень предложения по аренде превышал прошлогодний показатель в 3,5 раза, по покупке – 2,5. «Рынок стал более открыт для арендаторов. В открытом доступе появились предложения от торговых центров, входящих в первую десятку лидеров, – комментирует эксперт. – Собственники помещений стали, в том числе самостоятельно, искать перспективных, с их точки зрения, арендаторов. В I квартале 2009 года было введено 115тыс.кв.м торговых площадей. Тем самым объем существующего предложения качественных торговых центров в Москве составил 3132тыс.кв.м».

Спрос при этом особой активностью не отличается, а говоря откровенно, просто падает. То же самое можно сказать и об арендных ставках: по данным «Миэль– Коммерческая недвижимость», за первый квартал текущего года падение было рекордным за всю историю наблюдений. Так, средняя базовая ставка на встроено-пристроенные помещения сократилась на 40,7% (до $537 за кв.м в год), а аренда в торговых комплексах упала до $505 за кв.м в год, или на 45,9%. Средняя ставка по рынку к началу апреля составляла около $537 за кв.м в год, и с тех пор она продолжала снижаться. Что касается купли-продажи, к началу апреля кв.м стоил в среднем по рынку $5055 (при разбросе от $3000 до $5500), а снижение по сегментам составило от 30 до 43%.

Все чаще арендаторы получают возможность платить за аренду исходя из показателей собственного оборота и выручки, рассказывает об актуальных тенденциях торгового сегмента Константин Королев, генеральный директор компании Smart Property: «И хотя я считаю, что в нашей стране это слишком рискованный для арендодателя ход (в первую очередь, из-за непрозрачности большинства компаний-ретейлеров), управляющие компании торговых объектов должны приложить все силы к тому, чтобы как можно активнее участвовать в маркетинговых работах каждого своего арендатора. По большому счету сейчас маркетинговый отдел в ТЦ куда важнее отдела продаж, поскольку надо удержать арендаторов, удержать потоки арендных платежей, и самое главное – удержать совместно с арендаторами посетителей».
 
В качестве крайней меры можно рассматривать арендные каникулы, продолжает Королев, особенно если речь идет о крупных якорях. «Во-первых, у них самые низкие ставки, и на одном квадратном метре площади арендатора, которому предоставлены такие каникулы, собственник теряет меньше всего. Даже несмотря на большие площади якорей, дать им выжить таким образом – это эффективная (хотя и крайняя) мера. Главное для УК – сохранить потоки в ТЦ. А если уйдет якорь, за ним уйдут посетители. За посетителями уйдет последняя возможность выжить мелким арендаторам, – объясняет эксперт. – Думаю, что сейчас уже более актуально предоставление отсрочек или частичный перенос платежей на сроки до полугода. Фиксация сниженных ставок приведет к тому, что обратно их будет практически нереально вернуть в разумные сроки, даже если ретейл будет активно восстанавливать свои обороты. Отсроченные платежи – это куда более понятная для собственника перспектива, нежели грядущие переговоры о возвращении ставки к более высоким показателям».

«Кризис значительно повлиял на рынок торговой недвижимости, – резюмирует Андрей Бушин. – Количество заявок, как на аренду, так и на продажу, по отношению к предыдущему кварталу сократилось на 75%, средняя площадь интересуемого торгового помещения упала в среднем на 70%. С начала кризиса наибольшее изменение претерпел спрос на покупку, значение которого снизилось в 2 раза. Количество заявок на аренду упало незначительно – на 5%. Средняя площадь запрашиваемого помещения на аренду изменилась на 24% в минус, на покупку – на 45%».


…Но свет в конце тоннеля ближе

Вроде бы данные неутешительные, и все же именно торговый сегмент московского рынка коммерческой недвижимости, как считают аналитики, девелоперы и консультанты, имеет реальный шанс выйти из кризиса раньше прочих.

«Легче всего кризис переносит рынок торговой недвижимости, особенно компании, работающие в сегменте эконом-класса и дискаунтеры, что связано со снижением доходов населения, – рассуждает Вероника Манн, директор по стратегическому консалтингу компании «Бридж Консалтинг». – Так, продуктовый дискаунтер «Магнит» фиксирует увеличение прибыли и продолжает активную экспансию. Сложнее обстоят дела у высококлассных офисных объектов, спрос на них упал, и скорейшего восстановления пока не предвидится, так как арендаторами в подобных БЦ в основном были крупные финансовые, страховые и промышленные компании, испытывающие в настоящее время наибольшие трудности».

Кроме того, неплохие перспективы по выходу из кризиса у помещений формата street-retail. «Торговый сегмент самый активный на рынке купли–продажи, – поясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. – И активность эта определяется главным образом за счет интереса к качественным объектам street-retail Центрального округа столицы».
 
«Среди торговых объектов меньше пострадали и быстрее восстановятся качественные торговые центры и сегмент площадей формата street-retail, расположенные в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком. В известных и качественных ТЦ практически не появляются свободные площади, – рассказывает Андрей Бушин. – Коррекция арендных ставок, безусловно, происходит, поскольку в большинстве случаев они зафиксированы в виде процента от оборота, доходы ТЦ снизились, но это снижение незначительно. Объекты формата street-retail всегда пользовались повышенным спросом среди покупателей и арендаторов. Оживление в торговом сегменте в какой-то мере подтянет за собой сегмент складской недвижимости. Сложнее всего будет складываться ситуация на рынке офисной недвижимости: большинство компаний стремятся сократить в первую очередь административные затраты, а это непосредственно отражается на востребованности офисных площадей, заполненности бизнес-центров и уровне арендных ставок».

Ну а четких прогнозов, как мы уже затвердили за время кризиса, никто давать не хочет. Обобщая точки зрения всех опрошенных нами экспертов, можно сказать следующее: летом и осенью рынок недвижимости продолжит лихорадить, и до конца года негативные последствия кризиса будут весьма ощутимы, даже если считать, что основное падение уже позади.
 
Альбина Лебедева,
портал "Собственник" от 28.05.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты