Компания Cushman & Wakefield провела исследование индустриальной недвижимости Industrial Space Across the World. Лучшими на этом рынке были в прошлом году Центральная и Восточная Европа, а также Южная Америка. Кроме того, теперь известно, где находятся самые дорогие склады мира.
Согласно результатам исследования «Индустриальная недвижимость мира» (Industrial Space Across the World), ежегодного издания, публикуемого консультантами в области недвижимости Cushman & Wakefield, в прошлом году рынки аренды индустриальных помещений во всем мире за небольшим исключением зафиксировали снижение роста ставок. Средние показатели роста снизились с 6,1% (это цифры за 2007 год) до 2,4%. Как отмечают аналитики Cushman & Wakefield, к концу года влияние мирового финансового кризиса уже отмечалось во всех регионах мира, сильнее всего пострадали развитые рынки Северной Америки и Западной Европы, на которых стагнация была заметна уже год назад.Лидеры и аутсайдеры
Другая картина наблюдалась в Южной Америке – здесь ставки за год выросли на целых 12,4%. А рекордные показатели роста ставок отмечены в Бразилии, в Рио-де-Жанейро. За год ставки здесь показали 46% роста (для сравнения: в США и Канаде эти показатели, напротив, снизились на 0,4%). «В 2008 году Бразилия имела хорошие показатели на рынке индустриальных и складских помещений, что мы связываем с улучшением экономической ситуации в стране, – комментирует Марио Серджио С. Гургейра, Cushman & Wakefield Бразилия. – В результате мы наблюдали рост потребительского спроса и уровня продаж, строительства новых складских объектов и уровня транспортировок. Несмотря на вероятность того, что спрос в ближайшие месяцы будет падать, строительство новых проектов будет продолжаться из-за высокого спроса на качественную индустриальную недвижимость».
Центральная и Восточная Европа также демонстрировали рост ставок – 6,7% за 2008 год, это почти уровень предкризисного 2007-го. Активностью отличались рынки Польши и Украины: спрос на тот небольшой объем качественных складских помещений, которым располагают эти страны, оставался высоким на всем протяжении 2008 года, за исключением последних месяцев. В итоге за год арендные ставки в Польше выросли на 28%. В украинской столице (Киев) рост составил 25%.Фердинанд Хлобил, руководитель направления индустриальной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы, Cushman & Wakefield, объясняет зафиксированные исследованием тенденции сдвигом производства на Восток: «Регион Центральной и Восточной Европы на протяжении последнего десятилетия имеет более высокие показатели, как по объемам строительства, так и по занятости помещений, по сравнению с более развитыми европейскими соседями. Главной движущей силой такого роста стал сдвиг производства и дистрибуции с Запада на Восток. Мы ожидаем, что такая тенденция получит продолжение, что связано главным образом с тем, что примерно 40% населения Европы сосредоточено именно в регионе ЦВЕ», – говорит эксперт.
Потребительский рынок в этих странах имеет большой потенциал для роста, уверенФердинанд Хлобил, так что и рынок индустриальной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы продолжит развитие в среднесрочной перспективе, несмотря на глобальный экономический кризис.
Золотые склады
Слава самой дорогой точки мира для аренды индустриальной недвижимости досталась лондонскому аэропорту Хитроу. В 2008 году стоимость аренды здесь составила 185евро за кв.м в год. На втором месте оказался Токио (179евро за кв.м в год соответственно), на третьем – Дублин (157евро соответственно). Надо сказать, что столица Ирландии год назад уверенно держала второе место, а вот лондонский Хитроу свои позиции не сдает уже восьмой год подряд – именно столько времени эта точка мира считается самой дорогой для аренды складской недвижимости. С одной стороны, цифра в 185евро за кв.м в год не выглядит шокирующей.С другой – надо учитывать и площадь складских помещений. Так, например, когда в 2007 году оператор аэропортов компания British Airports Authority (BAA) заявила о намерениях выставить на торги офисные и складские помещения в районе Хитроу, самым заманчивым лотом называли BA Cargo Centre площадью в 40тыс.кв.м. Нетрудно подсчитать, что аренда такой огромной площади по заоблачным ставкам обошлась бы в 7млн 400тыс. евро в год. А «уголок» в 1000кв.м может стоить 185тыс.евро в год. Для сравнения: столько стоит дом в португальском стиле на большом земельном участке в Гоа или огромная квартира с панорамным видом на океан в самом дорогом районе Винья дель Мар (Чили).
«Хотя Западная Европа по-прежнему имеет самую дорогую индустриальную недвижимость в лице лондонского Хитроу, рост арендных ставок в 2008 году здесь сильно замедлился, – комментирует Барри Дэвид, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. – В 2008 году в большинстве стран Западной Европы арендные ставки пытались продержаться, несмотря на падение спроса. Рост объемов вакантных площадей стал распространенной тенденцией на многих индустриально развитых ранках, и ожидается, что эта тенденция получит свое продолжение и в 2009 году».
Киев вытеснил Москву
Свое исследование ценовой динамики в сегменте аренды складских помещений провела и компания Colliers Int. Небезынтересно, что, согласно полученным данным, Киев по итогам 2008 года вошел в десятку самых дорогих городов по стоимости аренды индустриальных помещений. А вот Москва на этот раз в топ-лист не вошла и занимает всего лишь 11-е место, отмечают аналитики Colliers Int. Три самых дорогих города, согласно их исследованию, это Токио (201,29евро за кв.м в год), лондонский Хитроу (соответственно 161,79евро) и Осло (146,39евро за кв.м в год).Отметим, кстати, что по версии Cushman & Wakefield в десятку лучших не вошли ни российская, ни украинская столицы.
Что касается России, то сейчас, по данным компании Blackwood, московский рынок коммерческой недвижимости находится в стадии снижения арендных ставок по всем сегментам. В области складской недвижимости, по словам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, ставки арендысейчас составляют в среднем 5500–7500руб. за кв.м в год для класса А, 4500–5500руб. за кв.м в год для класса В и 2500–4000руб., соответственно, для С-класса. Все цифры указаны с учетом расходов. Помимо прямого снижения ставок, арендаторы складских помещений могут сэкономить на аренде за счет предлагаемых собственником бонусов: теперь в ставку, как правило, сразу включается расходная часть (раньше это не было принято на московском рынке). Это сокращает расходы на 20-25%. Кроме того, собственники складских помещений охотно идут на скидки, размер которых определяется индивидуально и вполне может достигать 30% по некоторым предложениям.Приложение 1. Самые дорогие города мира для арендаторов индустриальной недвижимости (общие затраты в ?), 2008, данные Cushman & Wakefield:
|
Место |
Город |
Стоимость |
|
1 |
Лондон, Хитроу |
185,03 |
|
2 |
Токио |
179,48 |
|
3 |
Дублин |
157,50 |
|
4 |
Женева |
144,41 |
|
5 |
Лондон,
Хэммерсмит |
143,72 |
|
6 |
Сингапур |
139,20 |
|
7 |
Хельсинки |
138,00 |
|
8 |
Тель-Авив, аэропорт
Бен Гурион |
129,81 |
|
9 |
Meouyan Сорек,
Ришон ЛеЗион |
129,81 |
|
10 |
Осло |
127,00 |
Приложение 2. Аренда производственно-складских помещений (данные RRG):
|
|
Количество |
Общая площадь,тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средняя ставка, $/кв.м/год |
|
Январь 2008 |
176 |
194 |
1,10 |
286 |
|
Февраль 2008 |
189 |
164 |
0,87 |
274 |
|
Март 2008 |
203 |
208 |
1,03 |
293 |
|
Апрель 2008 |
190 |
219 |
1,15 |
285 |
|
Май 2008 |
193 |
286 |
1,48 |
293 |
|
Июнь 2008 |
194 |
222 |
1,15 |
310 |
|
Июль 2008 |
165 |
247 |
1,50 |
287 |
|
Август 2008 |
158 |
160 |
1,02 |
325 |
|
Сентябрь 2008 |
206 |
281 |
1,36 |
296 |
|
Октябрь 2008 |
257 |
301 |
1,17 |
318 |
|
Ноябрь 2008 |
258 |
351 |
1,36 |
274 |
|
Декабрь 2008 |
313 |
510 |
1,63 |
264 |
|
Январь 2009 |
232 |
461 |
1,99 |
225 |
|
Февраль 2009 |
422 |
658 |
1,56 |
207 |
Приложение 3. Продажа производственно-складских помещений (данные RRG):
|
|
Количество |
Общая стоимость, млн $ |
Общая площадь,тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, $/кв. м |
|
Январь 2008 |
69 |
1228 |
477 |
6,91 |
2577 |
|
Февраль 2008 |
72 |
1279 |
484 |
6,72 |
2644 |
|
Март 2008 |
68 |
1144 |
420 |
6,18 |
2723 |
|
Апрель 2008 |
78 |
1349 |
500 |
6,42 |
2695 |
|
Май 2008 |
71 |
949 |
358 |
5,04 |
2654 |
|
Июнь 2008 |
75 |
1026 |
372 |
4,96 |
2759 |
|
Июль 2008 |
80 |
1504 |
513 |
6,41 |
2931 |
|
Август 2008 |
71 |
1380 |
461 |
6,49 |
2993 |
|
Сентябрь 2008 |
74 |
1211 |
472 |
6,38 |
2565 |
|
Октябрь 2008 |
92 |
1502 |
577 |
6,27 |
2605 |
|
Ноябрь 2008 |
88 |
1344 |
560 |
6,36 |
2399 |
|
Декабрь 2008 |
91 |
1348 |
593 |
6,52 |
2273 |
|
Январь 2009 |
65 |
951 |
456 |
7,01 |
2086 |
|
Февраль 2009 |
74 |
861 |
474 |
6,41 |
