Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Доходное место: Возьму мало и дешево

16.03.2009

Спрос сместился в сторону самых дешевых предложений. Арендаторы дорогих офисов и помещений в торговых центрах требуют больших скидок— от 20%до 40%, на которые не все владельцы соглашаются. Несогласные покидают комплексы и переезжают в более дешевые помещения. При этом массовой миграции в помещения нижнего сегмента специалисты не ожидают— арендаторы привыкли к комфорту.

Небольшие и экономные

Основное дешевое предложение всегда аккумулировал класс С.По данным Russian Research Group (RRG), офисы этого класса составляют 75-80% от общего объема площадей. Источником наиболее дешевых офисов остаются административные здания советской постройки, говорит Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. Сдают помещения научные институты. Недорогие помещения предлагаются на первых этажах домов, в цокольных этажах жилых и административных зданий.

Анна Шишкина, руководитель группы маркетинга компании МБИ, считает, что дешевые офисы можно найти в бизнес-парках, созданных на территории промзон и промышленных предприятий. В частности, БП на ул. Полковой, на площадке мебельной фабрики «Москва», Nagatino i-land на территории ЗиЛа , Дербеневский парк на месте кожевенного производства, БП «Смирновский» и «Очаковский» на территориях одноименных промзон и др. В бизнес-парке «Кожевники» (ст. м. «Павелецкая») офисы можно арендовать от $350за 1кв. м в год, в БП «На Докукина» (ст. м. «Ботанический сад»)— от $260за 1кв. м в год (данные МИАН).

По данным МИАН, средние ставки аренды в офисах класса С в настоящее время находятся на уровне $325за 1кв. м в год. Например, в цокольном этаже дома рядом с ЦМТ предлагается офисное помещение с качественным ремонтом общей площадью 130кв. м по ставке $320за 1кв. м в год. В офисно-производственном комплексе «Узоры» (ул. Полимерная, 8)600кв. м сдают по 7000руб. за 1кв. м в год.

Основное достоинство помещений класса С было в размере и цене— на рынке предлагались небольшие и хотя бы поэтому недорогие кабинеты. В настоящее время в высоких классах наблюдается тот же тренд: помещения дешевеют и уменьшаются. Компании стали «ужиматься», замечает Алексей Сидоров, директор по развитию компании «Калинка-Риэлти». В субаренду предлагают площади PricewaterhouseCoopers, Renaissance Capital, «Яндекс», Intel, Alcatel, Orange Telecommunications, Colliers, Deloitte и др. Растет спрос на небольшие офисы.

В новом БЦ класса А на ул. Знаменке, в 300м от Кремля, сдаются полностью оборудованные офисы в 50-120кв. м по ставкам $1400-1500за кв. м в год. Хотя еще недавно стоимость таких площадей составляла $2000за 1кв. м и выше, отмечает Сидоров. В центре «Магистральная Плаза» класса В+ (1-й Магистральный тупик, 5), по данным «Калинка-Риэлти», предлагаются блоки площадью от 22до 70кв. м. Цена продажи— $5000-8000за 1кв. м, аренда— $500за 1кв. м в год. Объект был сдан в мае 2008г. после реновации заводских корпусов Механосборочного завода. В БЦ класса В North House на Дмитровском шоссе, 100, собственником предлагаются офисы с ремонтом площадью от 30кв. м по ставкам 9000-11500руб. за 1кв. м в год (включая НДС и коммунальные платежи).

Уехать нельзя остаться

Одним из способов оптимизации расходов на содержание компании является переезд в более дешевое здание. «В зависимости от занимаемой площади экономия может составить до 50%»,— говорит Соков. Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН, уверен, что массового переселения арендаторов в офисы класса С все же не произойдет— помещения не отвечают современным требованиям. Кроме того, стремительное снижение арендных ставок в офисах классов А и В дает возможность арендовать более качественной офис по более низкой цене или получить дисконт, отмечает он.

В настоящее время средний размер ставок на офисные помещения класса А, по данным компании «Новое качество», составляет $900-1000за 1кв. м в год (ставка triple net, т. е. чистая арендная ставка без операционных расходов и НДС). Снижение по отношению к началу года достигло 10-20%. Например, в ЖК «Кристалл Хаус» на Остоженке цена аренды офисов с отделкой площадью 380кв. м в январе была снижена с $1800до $1300за 1кв. м в год. Как объяснил Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», снижение арендных ставок преимущественно происходит не открыто, а в процессе переговоров.

Размер средней арендной ставки на офисные помещения класса В установился на уровне $550-650за 1кв. м в год, снижение стоимости аренды с осени— 15-25%. В классе В- падение составило 20-35%, а ставки достигают $400-500за 1кв. м в год (данные компании «Новое качество»). В процессе переговоров собственники готовы предоставлять дополнительные скидки на уровне 10-20%, рассказывает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG.

В классе С снижение ставок в течение 2009г., по мнению Алексея Кудрявцева, будут незначительным по сравнению с объектами классов А и В и составит ориентировочно не более 20-25% против 35-45% в сегментах А- и В-классов. Новые офисы класса С в 2009-2010гг. появятся в основном в результате реконструкции зданий в промзонах Москвы и ближнего Подмосковья.

Вынуждены торговаться

Для многих ритейлеров в настоящее время условием выживания стал поиск недорогих помещений и пересмотр условий аренды.

По словам Татьяны Ващенко, ведущего аналитика консалтинговой компании RRG, наиболее дешевые помещения для торговли расположены в не самых проходных местах, как правило, большой площади (от 500кв. м), в непрестижных районах или на территории промзон. Ставки аренды на них начинаются от $100-120за 1кв. м в год. К ним же Роман Соков отнес бывшие универмаги, универсамы, расположенные в отдаленных спальных районах в местах с низкой проходимостью, полуподвальные помещения, где ставки колеблются от $250-500за 1кв. м в год.

В районных торговых центрах шаговой доступности ставки сильно зависят от места, наличия якорного арендатора, покупательского потока. По словам Татьяны Ващенко, минимальные предложения начинаются от $350за 1кв. м в год. В среднем ставки аренды на неконцептуальные ТЦ для торговых операторов составляют $500за 1кв. м в год. Примерно по таким же ставкам сдаются площади в торгово-офисных комплексах. Например, в БЦ класса В на пересечении МКАД и Щелковского шоссе торговое помещение площадью 600кв. м сдается по $450за 1кв. м в год.

Небольшие центры и магазины около метро, в местах скопления людей до сих пор предлагают площади по ставке не ниже $1000за 1кв. м в год. Ставки аренды для магазинов так называемой шаговой доступности находятся в диапазоне $300-500за 1кв. м в год. Но данная категория магазинов подпадает под льготную социальную программу города. И многие предприятия торговли «садятся» в муниципальные помещения по результатам тендеров по более низкой ставке.

По самым низким ставкам на рынке сдаются крупные помещения для якорных арендаторов в торговых центрах. Известны случаи, когда большие помещения— около 10000кв. м— сдавались крупным гипермаркетам бесплатно при условии оплаты коммунальных услуг, рассказывает Татьяна Ващенко.

Арендные ставки на рынках, вопреки ожиданиям, достаточно высоки. По словам Ивана Назарова, ведущего консультанта компании «Магазин магазинов», цены на рынках могут доходить до $5000-7000за 1кв. м в год, а в ТЦ, построенных на территории рынков,— до $500-700за 1кв. м в год. По словам Кудрявцева, аренда павильона обойдется предпринимателю в 300руб. за 1кв. м в день, овощного стола— в 550-700руб. за 1кв. м, места для торговли свежим мясом— в 700-800руб. за 1кв. м. Стоимость площадей на оборудованных вещевых рынках составляет от 18000руб. за 1кв. м в год, а на строительных— от 10000руб. за 1кв. м год.

По данным МИАН, в настоящее время самые большие скидки— до 40%— предлагают в новых ТЦ или на объектах, открытых в середине 2008г., но полностью не заполненных арендаторами. В частности, ТЦ «Столица» (Солнцевский проспект, 21), ТЦ «Скарабей», первая очередь (8км МКАД), сданы в III квартале 2008г.; ТЦ «Праздник» (ул. Тушинская, 13-15) сдан в IVквартале 2008г. и др.

Хозяева заселенных арендаторами ТЦ пока не всегда готовы предоставить дисконт. Владельцы магазина «Глобус Гурмэ», снимающие площади в ТЦ «Весна» на Новом Арбате, решили уйти из торгового центра, так как не смогли договориться о снижении аренды, рассказывает Кудрявцев.

В настоящее время максимальный дисконт (20-50%) требуют продавцы электроники и бытовой техники и операторы развлекательных зон, говорит Кудрявцев. Ритейлеры одежды, обуви и гипермаркеты обсуждают 30-40%-ное снижение ставок. Сотовые ритейлеры хотят получить скидки не меньше чем на 40%, а продавцы, работающие в секторе DIY,— на 20-30%. По мнению Сокова, о существенных изменениях в торговой недвижимости можно будет говорить «ближе к началу лета, когда наступит очередное ежегодное падение продаж розничных операторов».

Уже сейчас на рынке появились «кризисные предложения»— прибыльный арендный бизнес, выставленный на продажу, рассказал Алексей Сидоров. В частности компания «Калинка-Риэлти» работает с сетью магазинов, которая хочет продать свое имущество. Это несколько зданий в разных районах Москвы, площади в которых сданы на условиях долгосрочной аренды. Ставка капитализации по этим предложениям составляет 18-20%, тогда как раньше было 8-10%.

 Людмила Чичерова,
газета "Ведомости" приложение "Стены Бизнеса" от 16.03.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты