Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Компаниям приходится нарушать договора аренды

18.02.2009

Мировой финансовый кризис заставил многие компании изменить политику ведения бизнеса. Оптимизация расходов иногда проходит путем сокращения штата сотрудников, в результате компании не нуждаются в прежнем количестве арендных площадей. Некоторые фирмы, снимающие помещения, предпочитают минимизировать издержки путём переезда в офис классом ниже, тем самым уменьшая арендные платежи. Однако хорошо, когда такого рода оптимизация расходов совпадает с окончанием действия договора аренды, - сложности возникают, когда арендатор больше не нуждается в съемных помещениях, а срок договора еще не истек. Сейчас нередки случаи, когда арендатор нарушает договор аренды, выезжая из офиса и прекращая оплату.

"Кто-то в связи с кризисом провел большие сокращения и не нуждается в больших площадях, кто-то уже не в состоянии оплачивать аренду по высоким докризисным ставкам, а кто-то на фоне снижающихся цен просто не видит в этом смысла, - рассказывает Максим Полетавкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании RRG. - Кроме того, есть целый ряд компаний, которые заключили договор аренды весной или летом, чтобы переехать в новый офис, например, с января этого года, но планы изменились".

Почему же арендаторы вынуждены нарушать договоры аренды, а не решать проблемы цивилизованным законным путем? "В договоре аренды, не предусматривающем возможность досрочного расторжения, обязательно прописываются штрафные санкции, ложащиеся на стороны, в случае досрочного расторжения договора. На арендатора обычно налагается денежный штраф, а также обязательными условиями могут быть ремонт освобождающегося помещения и подбор съезжающим арендатором нового арендатора на это место, - рассказывает Екатерина Лексина, директор по маркетингу управляющей компании "ФМ-Крафт". - При невозможности самостоятельно подобрать нового арендатора съезжающая компания обязана оплатить соответствующие услуги стороннего агентства". К сожалению, не все компании сегодня готовы к таким издержкам, и они стараются выйти с минимальными потерями из договора аренды. Как отмечает Анна Козловская, юрист консалтинговой компании "Перспектива", некоторые арендаторы, решив всё-таки расторгнуть договор аренды досрочно, пытаются признать недействительным договор аренды недвижимого имущества в части условия, предусматривающего обязанность арендатора уплатить арендодателю сумму годовой арендной платы при расторжении названного договора по инициативе арендатора. "Судебная практика отказывает в удовлетворении подобных исков", - говорит она.

Однако выходы из сложившейся ситуации все-таки существуют. Анна Козловская советует арендатору попытаться договориться с арендодателем. "Так как закон на стороне арендодателя, можно предложить вариант с отступным или какой-то другой компромисс, который будет для арендатора существенно лучше, чем оплата всего оставшегося срока аренды", - говорит она. Если договориться не получается, юрист предлагает идти ва-банк - "попробовать нарушить положения договора, предусматривающие досрочное расторжение со стороны арендодателя, а также п.п. 1, 2, 4 ст. 619 ГК, таким образом морально вынуждая арендодателя самому расторгнуть договор". "Однако такие нарушения одновременно являются основанием для взыскания с вас убытков, причинённых таким нарушением", - предупреждает эксперт. Кроме того, можно попытаться убедить собственника, что у арендатора есть основание расторгнуть договор аренды по статье 451 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств. "Но если собственник не воспримет данный довод всерьез и не согласится подписать соглашение о досрочном расторжении договора, то обратиться с подобным требованием в суд не получится, - отмечает Анна Козловская. - К сожалению, суды, как правило, не признают существенным изменением обстоятельств резкое повышение курса иностранной валюты. В то же время, например, существенным изменением обстоятельств признаётся непрогнозируемое повышение цен на топливно-энергетические ресурсы".

Одна из причин, по которой арендаторы вынуждены прерывать договоры аренды, - слишком высокие арендные ставки. Поэтому, прежде чем уходить от собственника, нужно попробовать уговорить его снизить арендную ставку, особенно если она превосходит рыночную. Но собственник не всегда в курсе изменений на рынке аренды коммерческой недвижимости и может не воспринять слова арендатора всерьез. Тогда арендатор может воспользоваться услугами консалтинговых компаний, которые предлагают помощь в урегулировании пересмотра текущих условий аренды.

Если собственник не хочет пересматривать договор аренды, Максим Полетавкин советует сдать арендуемые помещения в субаренду. "Сейчас на рынке появляется все больше и больше таких предложений, - говорит он. - Однако данный выход хорош только тогда, когда возможность сдачи в субаренду предусмотрена договором. А вот если право сдачи в субаренду юридически не закреплено и при этом договор аренды не предусматривает возможность досрочного расторжения, сумма стандартного штрафа, выплачиваемого арендатором собственнику, может сравняться с годовой арендной платой".

В нынешней экономической ситуации единственным цивилизованным и актуальным способом разрешения проблем с досрочным расторжением или изменением договора аренды офисных площадей является нахождение компромиссов. Так что, прежде чем принимать решение о "несанкционированном" уходе от арендодателя и тем самым навлекать на себя ответственность по закону и большие штрафные санкции, арендатору имеет смысл поискать другие пути выхода из ситуации.

Людмила Виноградова, Ольга Петрова,
портал "РБК-Недвижимость" от 18.02.2009 г.
RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2019.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты