Отразилось ли биржевое падение акций на рынке недвижимости России и почему?
Прежде всего, стоит отметить, что фондовый рынок и рынок недвижимости в какой-то мере связаны, но не напрямую, опосредованно. Оба эти рынка имеют разнообразный комплекс факторов, присущих только ему и на него влияющих. Разумеется, что кроме характерных факторов существуют отдельные эмоциональные факторы, которые также влияют на эти рынки. Если, к примеру, на фондовом рынке кризис, то большинство воспринимает такой кризис, как нечто глобальное.
Основной причиной падения фондового рынка стал мировой финансовый кризис, выросший из ипотечного кризиса США. Как таковой ипотечный кризис вряд ли коснется нашей страны, хотя бы ввиду того, что объем выданной ипотеки весьма и весьма незначителен (доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП у нас составляет менее 2%, тогда как в других странах этот показатель достигает 60-70, а иногда 100%). Следовательно, весь тот объем денег, который был выдан людям, получившим ипотеку – не является критичным для нашей страны. Кроме того – американский ипотечный кризис сформировался благодаря тому, что банки выдавали ипотеку без какой-либо тщательной проверки кредитоспособности получателя. Этот фактор не характерен для нашей страны – банки крайне серьезно относятся к проверке кредитополучателей, поэтому у наших людей весьма положительная кредитная история, они гораздо более дисциплинированы, чем кредитополучатели во всем остальном мире.
В связи с кризисом ликвидности и нарастающими его последствиями все больше и больше компаний продают или замораживают свои проекты. Какие объекты на ваш взгляд разумно и выгодно сейчас приобретать, а какие, напротив, продавать?
Если тот или иной девелопер, Mirax Group или какая-то иная компания, замораживают собственные объекты, находящиеся на стадии проектирования, с целью привлечения высвобожденных ресурсов для завершения строительства уже начатых объектов – это вполне обоснованное и разумное решение. Многие наши девелоперы берут площадок больше, чем компания способна «переварить», зачастую это делается для роста капитализации компании. Естественно, что порой доходит до нехватки ресурсов для их реализации. Именно поэтому начинаются поиски соинвесторов, получающих долю в проекте, или попытки продать площадки другим девелоперским командам. Неприятность заключается в том, что в условиях мирового кризиса найти стратегического инвестора или продать площадку становится с каждым днем все труднее. Заниматься стройкой в таких условиях, разумеется, сложно. Именно поэтому и принимаются решения о заморозке проектов.
Москва уже давно стала глобальным городом во всех смыслах, в том числе и с точки зрения ликвидности недвижимости, и ростом ее стоимости в долгосрочной перспективе. Фактически, на сегодняшнем этапе, Москва равна по значимости, таким мегаполисам как Лондон и Париж. Совсем недавно господин Ресин заявил о том, что бюджет Москвы занимает второе место по размеру среди мировых столиц, уступая в этом плане лишь Токио. Именно в Москве сосредоточены основные капиталы, именно сюда стремятся прийти за развитием своего бизнеса. В долгосрочной перспективе, на основании последнего, можно сделать уверенный прогноз роста стоимости и арендных ставок. В сегодняшней ситуации менее подвержен изменению будет уровень арендных ставок. Зависимость очень простая: если в сегменте офисной недвижимости девелоперы будут замораживать стройки новых объектов, и новые объемы площадей не будут поступать на рынок, то арендные ставки корректироваться тоже не будут, в связи с уменьшением предложения. Либо они останутся на прежнем уровне, либо продолжится их рост. Однозначно сказать можно одно: быть владельцем офисного здания с хорошей планкой арендных ставок в настоящее время очень выгодно.
Если взглянуть на это с точки зрения покупок, то заключить что-либо однозначное насчет того, что следует покупать сейчас и в каком сегменте – нельзя. Ну, по меньшей мере, не стоит. Ценность любого объекта в первую очередь зависит от места. При этом «топовые» объекты, как по месту, так и по уровню вряд ли сильно потеряют в цене, если потеряют вообще – тут можно не опасаться каких-то серьезных падений.
В последнее время появилось довольно много утверждений о том, что цены на недвижимость ожидает снижение. Насколько справедливы подобные утверждения?
В общем и целом рынок коммерческой недвижимости достаточно стабилен. Даже при сохранении ситуации роста арендных ставок. Рост цен продажи с начала этого года уже превысил планку в 40%. Объем предложения в денежном эквиваленте также продолжает расти. Объем предложений в квадратных метрах начал свой рост буквально пару месяцев назад – на протяжении последних 2-3 лет он оставался неизменным, колеблясь на уровне 1,4 млн. квадратных метров в неделю. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости также наблюдается стагнация – количество сделок уменьшилось, однако пока никакого снижения цен предложения не наблюдается. Хотя, уровень цен сделок несколько ниже, поскольку ряд продавцов, с целью «выхода в деньги» готов корректироваться вниз. Однако массового снижения цен вряд ли в ближайшее время нам стоит ожидать, поскольку падение цен в отсутствие большого количества покупателей не приводит к резкому увеличению количества сделок. А количество покупателей резко сократится, в т.ч. по причине использования заемных средств. К примеру, раньше была возможность приобретения недвижимости с доходностью в 13% и рефинансирование под 11%. Это было, безусловно, выгодно. Теперь рефинансировать возможно в лучшем случае под 16-18%, а приобретения под 13% никому не интересны. Но при этом у обладателей собственных свободных средств на данный момент есть возможность сделать выгодные покупки на снизившиеся по стоимости объекты, и после оптимизации уровня арендных ставок можно достигнуть уровня доходности в 16-18%. (Среди продаваемых нами объектов есть несколько таких.) Доходность для владельцев коммерческой недвижимости растет отчасти потому, что увеличение арендных ставок опережает рост стоимости.
Практически все эксперты на рынке затрудняются давать прогнозы относительно окончания кризиса ликвидности. Можете ли вы сказать, когда он закончится?
Разумеется, конкретные сроки окончания кризиса обозначить сложно. Кто-то считает, что завершение близко, а кто-то – что это произойдет через год-два. Тут важно понимать, что очень многое зависит от политики США, поскольку именно их валюта плотно интегрирована во все мировые процессы. По внешним и внутренним долгам назвать США банкротом можно уже теперь – задолженность этой страны измеряется десятками триллионов долларов. На мой взгляд, дальнейшая мировая финансовая система будет тем или иным образом перестроена.
В последнее время все больше и больше девелоперов развивают региональную экспансию, мотивируя свои действия существенной перспективностью. Москва и Санкт-Петербург, на ваш взгляд, уже исчерпали свои ресурсы? Разделяете ли вы позицию о том, что будущее коммерческой недвижимости – в регионах?
Говорить о том, что Москва насыщена, к примеру, торговыми площадями в необходимой степени – нельзя. Если разделить столицу на 94 кластера, то в каждом третьем нет ни одного белее-менее крупного торгового центра. Практически все сегменты коммерческой недвижимости в Москве заполнены не полностью. Более развит, разве что, офисный. При этом есть довольно много регионов, в которых количество вводимых и имеющихся площадей различных форматов на душу населения существенно превышает московские. Вообще ситуация с регионами двоякая – есть перенасыщенные регионы и регионы, где буквально ничего не делается. Однако, сейчас очень серьезно необходимо исследовать и анализировать, в том числе неразвитый с точки зрения недвижимости, регион перед вхождением: риски возросли.
