«Консенсус-прогноз» на рынке коммерческой недвижимости: итоги I кв. 2017 года

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей за 1 кв.2017 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

По итогам 1 кв.  2017 года отклонение фактических показателей от прогноза по большинству показателей составило менее 10%. Самый точный прогноз  был дан по показателю средней ставки аренды торговых объектов, различие прогноза и факта по которому составило чуть более 1%.  Прогноз по арендной ставки в целом по рынку оказался на 2,2% выше фактического значения.

Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по уровню вакантных площадей класса А – 34,2%. Прогноз по средневзвешенной цене торговой недвижимости превысил факт на 29,2% (соотвественно 287 605 руб./кв. м и 222 546 руб./кв.м).

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  9,3% (47,8 долларов за баррель – прогноз, 52,7 долларов - факт). Индекс ММВБ был предсказан с погрешностью 4,0% (1 946 – прогноз и 2 027 – факт). Прогноз курса доллара (67,4 рублей) оказался на 15,0% выше фактического (58,6), прогнозный курс евро (75,8 рублей) больше фактического (62,6) на 21,1%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 29,2% (287 605 рублей за кв. м. – прогноз, 222 546 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости 1 кв.м стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то прогнозная средневзвешенная цена (1 033 891 руб./кв. м) на 7,8% оказалась ниже факта (1 121 281 руб./кв. м).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 1,3% меньше фактической (30 316 и 30 724 руб./кв.м/год). Расхождение в сегменте стрит-ритейла центра Москвы между фактическими (61 676 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (63 401 руб./кв.м/год) составило 2,8%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 7,8% превзошли факт (227 439 и 211 064 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался ниже факта на 2,5% (416 390 и 427 130 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 14,9% выше факта (31 488 рублей за кв. метр в год – прогноз, 27 406 рублей – факт), а в классе В на 7,1% (14 681 и 13 703 руб./кв.м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 34,2%, а в классе В - 19,8%

Жилая недвижимость

В сегменте жилья эконом-класса средняя цена квадратного метра расхождение прогноза и факта составило лишь 1,4% (195 342 руб/кв.м – прогноз, 188 600 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам 1 квартала 2017 года наиболее точный прогноз оказался у Горшенина А. (отклонение – 10,6%), на втором месте – Колокольников Д. (отклонение – 11,4%) и Рашевец С. (отклонение –  11,4%) и на третьем – Болотников А. (отклонение – 11,7%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Павлов С. и с двумя – Шибаев А., Колокольников Д., Плотникова Е., Суздалев А., Пессимистов, Гришин И.