Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Итоги III квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

  1. В 3 квартале 2018 года арендные ставки и цены продаж в целом по рынку снизились, при чем как на рынке продажи, так и на рынке аренды это произошло в условиях  сокращения объема предложения.
  2. В отличие от рынка аренды, где арендные ставки по всем сегментам снизились незначительно, цены на торговые и производственно-складские объекты в 3 квартале снизились существенно, а цены на офисные объекты и помещения свободного назначения на фоне общего снижения, напротив, несколько выросли.
  3. Основными особенностями отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи явились:
  • В то время, как арендные ставки по торговым помещениям в центре и за его пределами изменились незначительно, цены по торговым помещениям в центре существенно выросли, а за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились, однако такие изменения в обоих случаях были обусловлены окончанием экспонирования единичных крупных объектов.
  • Арендные ставки по офисным объектам, как и по торговым, практически не изменились, в то время, как цены выросли как по помещениям в центре, так и за его пределами.
  • Арендные ставки по производственно-складским помещениям остались на уровне 2 квартала, а а цены снизились.

 

Главный вывод:

Несмотря на рост цен по отдельным сегментам коммерческой недвижимости в целом на рынке продолжается стагнация.

Тот факт, что, в отличии от рынка аренды, на рынке продажи цены по отдельным сегментам движутся разнонаправлено, может свидетельствовать о том, что на рынке продаже до сих пор не найден справедливый уровень цен и о каких-либо определенных тенденциях кроме отсутствия роста говорить сложно.

______

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от  36 млн.руб., а также торговые помещения стоимостью от 26 млн.руб., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.


Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2018 года объем предложения снизился на 4% по количеству и вырос на 2% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 8% по количеству и на 4% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу был выставлен 1 191 объект общей площадью 2 843 тыс.кв.м.


Ценовые показатели 

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2018 года снизилась на 4% и составила 161 762 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 6%, а за год - на 11%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 6%, а за год - на 2% и составила  2469 $/кв.м.  Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 2%, а за год - на 12% и составила 460 млрд. руб.

Тот факт, что рублевые цены как за квартал, так и за год сократились даже в условиях снижения объема предложения, свидетельствует о том, что негативные тенденции на рынке коммерческой недвижимости не преодолены.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение1 981459 8852 8431,44161 762
к прошлому кварталу-4%-2%+2%+6%-4%
к прошлому году-8%-12%-4%+5%-9%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым  по торговой недвижимости сократился на 4%, по офисной – на 12%, по производственно-складским помещениям – вырос на 39%, а по помещениям свободного назначения –  на 19%. 

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 58%, по офисной – снизился на 17%, по помещениям свободного назначения – на 10%, а по производственно-складским  - вырос на 18%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 51%. Далее идут производственно-складские (26%), помещения свободного назначения (13%) и торговые помещения (10%).


Ценовые показатели

За 3 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости сократилась на 15% до 185 050 руб./кв.м, по офисной - выросла на 7% и составила 197 872 руб./кв.м, по производственно-складской – снизилась на 8% и составила 65 296  руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – выросла на 1% до 193 957 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 25% по торговой, на 2% - по офисной, выросла на 3% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 10% по помещениям свободного назначения.

Существенное снижение доли торговых помещения в центре привело к тому, что цена по торговой недвижимости в целом в 3 квартале оказалась ниже цены на офисные помещения и помещения свободного назначения, цены по которым продемонстрировали пусть и незначительный, но все-таки рост.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение34554 3052930,85185 050
к прошлому кварталу-10%-18%-4%+6%-15%
к прошлому году-1%+19%+58%+59%-25%
Офисная недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение1 175289 1811 4611,24197 872
к прошлому кварталу-4%-6%-12%-8%+7%
к прошлому году-13%-18%-17%-4%-2%
Производственно-складские помещения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение24248 0297363,0465 296
к прошлому кварталу+3%+28%+39%+35%-8%
к прошлому году+51%+21%+18%-22%+3%
Помещения свободного назначения
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение21968 3703521,61193 957
к прошлому кварталу-4%+20%+19%+24%+1%
к прошлому году-28%-19%-10%+26%-10%

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 345 торговых объектов общей площадью 293 тыс.кв.м, из них 29 объектов  – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 29%, по общей площади – 63%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 7% и на 1% по общей площади. Значительное сокращение общей площади по объектам в центре было обусловлено прекращение экспонирования  во 2 квартале крупного торгового объекта на ул.Н.Арбат (8000 кв.м).

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2018 г. выросла на 49% и составила 986 490 руб./кв.м. Значительный рост цены был обусловлен изменением структуры предложения - уходом во 2 квартале крупного и дешевого торгового объекта на ул.Н.Арбат (8 000 кв.м, 516 342 руб.кв.м), и выходом на рынок двух дорогих объектов - на ул.Пятницкая  (107 кв.м, 1 698 400 руб.кв.м) и Хоромный тупик (120 кв.м, 1 978 334 руб.кв.м) в 3 квартале.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 13% и составила 167 667 руб./кв.м.  Снижение цены во многом объяснялось окончанием экспонирования во 2 квартале крупного дорого торгового объекта на ул.Фестивальная ( 36 000 кв.м, 361 000 руб./кв.м).

Существенный рост цены по торговом объектам в центре произошел на фоне значительного сокращения общей площади за счет ухода одного крупного объекта. Последнее обстоятельство не позволяет судить о том, что спрос на данные помещения существенно вырос.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение296 14660,21986 490
к прошлому кварталу-29%-45%-65%-48%+49%
к прошлому году-9%-8%-25%-15%+20%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение31648 1592870,91167 667
к прошлому кварталу-7%-13%-1%+7%-13%
к прошлому году0%+23%+61%+61%-24%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в 3 квартале снизился на 4% по количеству и на 12% по общей площади и составил 1 175 объектов общей площадью 1 461 тыс.кв.м, из них 196 объектов экспонировалось в центре и  979 объектов  –  за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству и общей площади снизился на 11%, а за пределами – уменьшился на 3% и  12% соответственно.

По сравнению с 3 кварталом 2017 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 24%, а за пределами Садового Кольца - на 16%.


Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 кв. 2018 года выросла на 10% и составила   386 962 руб./кв.м. Рост цены был вызван уходом с рынка крупных дешевых офисных объектов - на ул. Арбат (23  500 кв.м, 190 000 руб./кв.м) и на ул. Б.Бронная (5 766 кв.м, 156 087 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 6% и составила 169 461 руб./кв.м. Рост цены произошел, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупных дешевых офисных объектов - на ул.Зюзинская (7 705 кв.м, 69 595 руб./кв.м), ш.Энтузиастов (10 661 кв.м, 85000 руб./кв.м), пр-т Вернадского (20 106 кв.м, 81 016 руб./кв.м), Костомаровском пер. (28 780 кв.м, 103 544 руб./кв.м).

Судя по динамике цен за квартал и год, спрос на офисные помещения в центре находится на более высоком уровне.

 

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение19673 8721910,97386 962
к прошлому кварталу-11%-2%-11%0%+10%
к прошлому году-19%-16%-25%-7%+11%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение979215 3101 2711,3169 461
к прошлому кварталу-3%-7%-12%-10%+6%
к прошлому году-12%-19%-16%-4%-4%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2018 года снизился на 21% по количеству и на 7% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству сократился на 18%, а по общей площади - на 10%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 3 636 объектов общей площадью 2 029 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал снизилась на 6% и составила 17 590 руб./кв.м/год. Учитывая, что курс доллара за квартал вырос на 6%, а за год - на 11%, цена в долларовом выражении за квартал осталась практически без изменений, а за год – выросла на 9%  и составила 268 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал снизилась на 10% и составила 29,3 млрд. руб.

Незначительное снижение рублевых ставок как за квартал, так и за год в условиях снижения объема предложения свидетельствует о продолжении стагнации на рынке.


Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение3 63629 2662 0290,5617 590
к прошлому кварталу-21%-10%-7%+18%-6%
к прошлому году-18%-10%-10%+10%-2%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 28% по торговой, на 9% по офисной и вырос на 4% по производственно-складской недвижимости.

За год объем предложения торговой недвижимости по общей площади снизился на 4%, по офисной уменьшился на 16%, а по производственно-складской недвижимости – на 5%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых в общем объеме рынка составила  45%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2%  и составила 29 607 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости – на 2% до 17 156 руб./кв.м/год, а по производственно-складской -на 1% и составила 6 543 руб./кв.м/год. 

По всем сегментам как за квартал, так и за год наблюдалось незначительное снижение ставок, поэтому ситуацию на рынке аренды можно охарактеризовать как продолжение стагнации.

 

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение7956 2112440,3129 607
к прошлому кварталу-31%-27%-28%+4%-2%
к прошлому году-14%-7%-4%+12%-4%
Офисная недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение2 05717 6949170,4517 156
к прошлому кварталу-21%-6%-9%+15%-2%
к прошлому году-22%-11%-16%+8%-1%
Производственно-складские помещения
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение7845 3608671,116 543
к прошлому кварталу-10%+1%+4%+15%-1%
к прошлому году-13%-7%-5%+8%-2%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 31%, а по общей площади –на 28%. Объем предложения за год сократился на 14% по количеству, а по общей площадки - на 4%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 795 объектов площадью 245 тыс.кв.м, из них 47 объектов - в центре и 748 помещений – за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2018 года выросла на 1% и составила 65 170 руб./кв.м/год. 

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% и составила  27 373 руб./кв.м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 30 000 руб./кв.м/год, снизилась с 30% и 28%.

Судя по тому факту, что по объектам вне центра, в отличии от объектов, расположенных в пределе Садового Кольца, снижения цен не наблюдалось, спрос на них оказывается несколько более высоким.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение47654120,2565 170
к прошлому кварталу-32%-29%-20%+18%+1%
к прошлому году-8%-1%-8%-3%+11%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение7485 5572330,3127 373
к прошлому кварталу-31%-27%-29%+3%-3%
к прошлому году-14%-7%-3%+13%-6%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за 3 квартал 2018 года по количеству снизился на 21%, а по общей площади – на 9%. Объем предложения составил 2 057 объектов общей площадью 917 тыс. кв. м., из них 185 объектов  находилось в центре и 1 872 объекта – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 19%, а за его пределами –  на 8%. По сравнению  с  3 кварталом 2017 года объем предложения уменьшился на 25% по помещениям внутри Садового кольца и на 15% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 1%  и составила  26 692 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также уменьшилась на 2% и составила  16 214 руб./кв.м/год.

Ставка по офисной недвижимости за год практически не изменились как в центре, так и за его пределами.

 

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1852 108740,426 692
к прошлому кварталу-22%-22%-20%+3%-1%
к прошлому году-30%-32%-24%+8%-0%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. ₽Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение1 87215 5868440,4516 214
к прошлому кварталу-21%-3%-8%+16%-2%
к прошлому году-21%-8%-15%+8%-0%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2018.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты