Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Итоги II квартала 2012 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

  1. На рынке продажи объем предложения вырос, а на рынке аренды – снизился. Снижение объема предложения на рынке аренды  в первую очередь происходило в процессе реализации спроса, в то время, как рост объема предложения на рынке продажи – наоборот, за счет снижения ликвидности.
  2. При этом несколько противоречиво реагируют стоимостные показатели на тенденции по показателям объема. Цены в долларовом эквиваленте на рынке продажи незначительно выросли, а на рынке аренды – незначительно снизились. Тем не менее, с учетом трехпроцентного роста курса доллара и некоторого роста цен в рублях, можно говорить об умеренном росте рынка. Хотя в некоторой степени это инерционная тенденция.
  3. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
  • Сегменты торговой и офисной недвижимости во 2 квартале оставались стабильными. Средневзвешенные цены, так и средние арендные ставки как в центре, так и за пределами Садового кольца по сравнению с первым кварталом практически не изменились.
  • Однако есть сегменты, по которым произошли заметные изменения цен, это офисные помещения в центре, а также производственно-складские помещения и помещения свободного назначения на рынке купли-продажи, по которым рост цен составил от 4  до 6%.

Главный вывод:

По итогам 2 квартала 2012 года можно говорить о стабилизации как на рынке продажи, так и на рынке аренды. Однако восстановление, как и ранее, происходит постепенно.

Во втором полугодии тенденции на рынке недвижимости будут формироваться не только внутренними факторами, но и обстановкой на финансовых рынках, а также общеэкономическими процессами в мире.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектамза год.


Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Во 2 квартале 2012 года по отношению к первому объем предложения вырос на 10% по количеству и на 12% по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения уменьшился на 8% по количеству и на 12% по общей площади.

Рост объема предложения на рынке продажи, произошел, прежде всего, за счет снижения ликвидности.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 1624 объекта общей площадью 2720 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2012 года по сравнению с первым выросла на 2%, и составила 4628 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара во 2 квартале по отношению к первому вырос на 3%,  в рублевом эквиваленте рост составил 5%.

По отношению ко 2 кв.2011 года цена выросла на 9%.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение1 62312 5802 7181,674 629
к прошлому кварталу+10%+14%+12%+2%+2%
к прошлому году-7%-5%-12%-5%+9%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому по торговой недвижимости вырос на 23%, по офисной – на 8%, по производственно-складским – на 19% и по помещениям свободного назначения – на 3%.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с 2 кв. 2011 года по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 12%, по производственно-складским – на 3% и по помещениям свободного назначения – на 27%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (9%).

Ценовые показатели

По отношению к 1 кварталу 2012 года цены по торговой недвижимости выросли на 1%, по  офисной – на 2%, по производственно-складской – на 4%, а по помещениям свободного назначения - на 6%.

Средневзвешенная цена во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года возросла на 20% по торговой,  на 7% по офисной, на 1% по производственно-складской недвижимости и на 16%  по помещениям свободного назначения.

Рост цен по торговой недвижимости за квартал оказался минимальным, в то время, как за год – максимальным, что свидетельствует о том, что в краткосрочном плане потенциал роста цен на торговые помещения, скорее всего, уже исчерпан.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение5292 7984160,796 724
к прошлому кварталу+10%+17%+16%+5%+1%
к прошлому году-12%+3%-15%-4%+22%
Офисная недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение7757 8851 5612,015 051
к прошлому кварталу+7%+12%+10%+3%+2%
к прошлому году-3%-4%-11%-7%+7%
Производственно-складские помещения
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение871 0135466,281 855
к прошлому кварталу+21%+25%+19%-2%+5%
к прошлому году-4%-2%-3%+2%+1%
Помещения свободного назначения
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение2328841940,844 554
к прошлому кварталу+14%+9%0%-12%+9%
к прошлому году-11%-26%-35%-27%+14%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 507 торговых объектов общей площадью 417 тыс. кв. м, из них 77 объектов – внутри Садового Кольца и 430 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству во 2 квартале по сравнению с первым вырос на 17%, а по общей площади - на 21%.  

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 7%, а по общей площади – на 23%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 2% до 13460 $/кв.м., а за пределами центра – на 1% до 5965 $/кв.м.

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в связи с ростом стоимости предложений, которые экспонируются уже не первый квартал.

За пределами центра рост цен произошел за счет ухода в 1 квартале крупного и дешевого объекта на 2-м Кабельном пр-де (8750 кв. м, 2950$/кв. м).

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение81654480,5913 678
к прошлому кварталу+19%+26%+23%+3%+2%
к прошлому году-19%-2%-8%+13%+6%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение4482 1443680,825 822
к прошлому кварталу+8%+15%+15%+6%0%
к прошлому году-10%+5%-16%-7%+25%

Street Retail

Объем предложения

Во 2 квартале на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 82 тыс.кв.м., из них 40 объектов – внутри Садового Кольца и 206 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 11%, а общей площади - на 15%. 

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 1%, а по общей площади – на 6%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 15% до 17 476 $/кв. м, а за пределами центра – снизилась на 3% до 8091 $/кв. м.

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в частности за счет ухода в 1 квартале дешевого торгового объекта на ул. Б. Сухаревский вал (254 кв.м., 7 814 $/кв. м.) и выхода во 2 квартале дорогого объекта на ул.Тверская (351 кв. м, 51 282 $/кв. м).

За пределами центра снижение цены было обусловлено снижением цен по объектам, которые экспонируются уже давно, при этом за год общий рост цен по объектам в центре и за его пределами оказался практически равным.

Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение4018310,770,2717 047,8
к прошлому кварталу+11%+30%+14%+3%+14%
к прошлому году-20%0%-16%+5%+20%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение207584,4472,070,358 108,91
к прошлому кварталу+2%+4%+6%+4%-2%
к прошлому году-18%-0%-16%+2%+20%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале вырос на 7% по количеству и на 8% по общей площади. Объем предложения составил 762 объекта общей площадью 1517 тыс. кв. м, из них 260 объектов – в центре и 502 объекта  – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале вырос на 11% по офисным помещениям в пределах Садового Кольца и на 8% - за его пределами, а по сравнению со 2 кварталом 2011 года – снизился на 29 и 7% соответственно. Таким образом, скорее всего, за год в центре был реализован отложенный спрос на качественные помещения.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале выросла на 4% и составила 9 971 $/кв.м, что было обусловлено в основном уходом с рынка в 1 квартале 2012 года крупного и дешевого объекта на ул.Николоямская (15 000 кв. м, 5 778 $/кв. м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале практически не изменилась и составила 3 989 $/кв. м.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение2642 6982711,039 944
к прошлому кварталу+10%+14%+10%0%+3%
к прошлому году-7%-17%-30%-25%+19%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение5115 1881 2902,524 022
к прошлому кварталу+6%+11%+10%+4%+1%
к прошлому году-2%+4%-5%-4%+9%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2012 года снизился на 13% как по количеству, так и по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения как по количеству, так и по общей площади уменьшился на 16%.

Снижение объема предложения могло произойти как за счет снижения деловой активности летом, так и за счет реализации отложенного спроса.

Всего во 2 квартале экспонировалось 3 866 объектов общей площадью 2 766 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 1% до 573 $/кв. м/год, что с учетом трехпроцентного роста курса доллара говорит об умеренном росте в рублевом выражении на уровне 4%.

По сравнению со 2 кварталом 2011 года средняя арендная ставка возросла на 4%.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение3 8631 3112 7660,72572
к прошлому кварталу-13%-16%-13%-1%-1%
к прошлому году-16%-14%-16%-0%+4%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому снизился на 9% по торговой, на 16%  по офисной, и на 11% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади по отношению ко 2 кварталу 2011 года снизился на 8% по торговой, на 20% по офисной и на 13% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству как за квартал, так и за год было сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (32%), торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым по всем видам коммерческой недвижимости изменилась несущественно. Изменение арендной ставки по офисной и производственно-складской недвижимости во 2 квартале составило -1 и +1% до 529 и 208 $/кв.м/год соответственно, а по торговой арендная ставка почти не изменилась и составила 994 $/кв. м/год.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года существенно – на 10% - выросли ставки лишь по торговой недвижимости,  в то время как по офисной и производственно-складской рост был незначительным и составил 1%.

В целом видно, что к торговым объектам интерес и за прошедший год был традиционно выше.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение8333013600,43991
к прошлому кварталу-12%-12%-9%+4%-1%
к прошлому году-12%-4%-8%+4%+10%
Офисная недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение2 3518261 5130,64529
к прошлому кварталу-14%-18%-16%-2%-1%
к прошлому году-20%-17%-20%-0%+1%
Производственно-складские помещения
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение6791848921,31208
к прошлому кварталу-7%-10%-11%-4%+1%
к прошлому году-7%-12%-13%-6%+1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по сравнению с первым по количеству снизился на 12%, а по общей площади - на 9%. Изменение объема предложения по количеству за год было практически аналогичным.

Всего во 2 квартале экспонировалось 835 объектов площадью 361 тыс.кв.м., из них 117 объектов предлагалось в центре и 718 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года снизился на 19% в центре, и на 7% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом выросла на 3% и составила 1909 $/кв. м/год.  Рост ставки обусловлен тем обстоятельством, что если в 1 квартале доля объектов, которые ушли с рынка, со ставками выше 2 000 $/кв. м/год, составляла 10%, то доля объектов со ставками выше 2000 $/кв. м/год, которые вышли на рынок во 2 квартале, выросла уже до 36%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 2% и составила 845 $/кв. м/год, при этом снижение затронуло все группы объектов и было почти сопоставимо с ростом курса доллара за данный период.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение11758340,291 909
к прошлому кварталу-11%-29%-28%-18%+3%
к прошлому году-4%-13%-19%-16%+19%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение7162433270,46841
к прошлому кварталу-12%-7%-6%+7%-2%
к прошлому году-13%-2%-7%+7%+5%

Street Retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2012 года  снизился на 19% по количеству и на 25% по общей площади. Снижение объема предложения за год по количеству составило 28%, а по общей площади - 34%.

Всего во 2 квартале экспонировался 228 объектов площадью 63 тыс. кв. м, из них 38 объектов предлагалось в центре и 190 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале 2012 года по отношению к 1 кварталу вырос на 1% в центре и снизился на 28% за его пределами.  Объем предложения по общей площади за год снизился на 20% в центре, и на 37% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2012 года снизилась на 5% и составила 2112 $/кв.м./год.  Снижение ставки произошло по всем видам объектов и может быть связано со среднесрочной переоцененностью таких объектов в центре по сравнению с объектами за пределами центра, так как рост ставки за год по первым составил 28%, в то время, как по вторым ставка за год выросла всего на 7%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 886 $/кв. м/год. 

Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение5833170,32 199
к прошлому кварталу-3%-6%+6%+10%-6%
к прошлому году-8%+10%-6%-2%+20%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение27666760,28890
к прошлому кварталу-17%-18%-21%-4%-5%
к прошлому году-27%-27%-38%-15%+8%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале по отношению к первому снизился на 14% по количеству, и на 16% по общей площади. Объем предложения составил 2352 объекта общей площадью 1513 тыс.кв. м, из них 407 объектов – в центре и 1945 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым снизился на 26% по офисным помещениям в центре и на 13% за его пределами.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года снижение составило 21% по помещениям внутри Садового кольца и 19% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца и за его пределами осталась на уровне 1 квартала и составила 786 и 475 $/кв.м./год соответственно.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года средняя ставка заметно изменилась лишь по офисным объектам в центре, увеличившись на 6%. Данный рост можно объяснить высоким среднесрочным интересом арендаторов к качественным помещениям в пределах Садового Кольца, хотя на данный момент потенциал роста получается исчерпанным.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение4062012470,61787
к прошлому кварталу-21%-27%-25%-6%-0%
к прошлому году-31%-20%-21%+14%+6%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение1 9456251 2660,65475
к прошлому кварталу-13%-15%-14%-1%-0%
к прошлому году-17%-16%-19%-3%+1%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2017.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты