Rambler's Top100
+7 (495) 981 0012
Москва, ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
На главную Карта сайта Подписаться

Итоги I квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

  1. В I квартале на рынке продажи коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение объема предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив - рост ставок при росте объема предложения. Так как рынок аренды традиционно более оперативно реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения, которые  пока являются несущественными.
  2. Судя по динамике цен, на рынке продажи заметно спрос вырос только по производственно-складским помещениям,  а на рынке аренды роста спроса почти не отмечалось.
  3. Среди основных отличий  развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи можно выделить:
  • Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. Ситуация по ставкам была противоположной и, если по объектам в центре они значительно возросли, то по объектам за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились.
  • По street-retail спрос как на рынке продажи, так и на рынке аренды по объектам в центре вырос, а за пределами центра – снизился, однако если на рынке аренды эта динамика была продолжением тенденции конца 2017 года, то на рынке продажи имела быть место ценовая коррекция.
  • Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились.
  • Цены  по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.

Главный вывод:

Судя по отсутствию сколь-нибудь заметного роста как цен, так и ставок по всем сегментам, стагнация на рынке коммерческой недвижимости продолжается. Подтверждается наш прогноз,, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из этой ситуации ожидать не приходится.  


Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В I кв. 2018 года объем предложения вырос на 3% по количеству и снизился на 9% по общей площади. За год, по сравнению c I кв. 2017 года, объем предложения вырос на 11% по количеству и на 6% по общей площади.

Всего в I квартале на продажу был выставлен 2 521 объект общей площадью 3 624 тыс.кв.м.

Ценовые показатели 

Средневзвешенная цена в I кв. 2018 года снизилась на 5% и составила 163 248 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал и год снизился на 3%, цена в долларовом эквиваленте за квартал снизилась на 8%, а за год снизилась на 14% и составила  2874 $/кв.м.  Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 13%, а за год - на 5% и составила 591 млрд. руб.

Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о продолжении снижении спроса в условиях существования системных проблем в макроэкономике, разрешить которые не получается.

Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение2 521591 5833 6241,44163 248
к прошлому кварталу+3%-13%-9%-12%-5%
к прошлому году+11%-5%+6%-4%-11%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в I квартале 2018 г. по торговой недвижимости вырос на 12%, по офисной – сократился на 18%, по производственно-складским помещениям – вырос на 3%, а по помещениям свободного назначения – снизился на 9%. 

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с I кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 110%, по офисной – снизился на 12%, по производственно-складским  - вырос  на 29%, а по помещениям свободного назначения - на 9%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

Ценовые показатели

За I квартал 2018 года цена по торговой недвижимости выросла на 1% до 211 122 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 185 772 руб./кв.м, по производственно-складской – выросла на 6% и составила 72287  руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 10% до 186 230 руб./кв.м.

По сравнению с I кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 10% по торговой, на 11% - по офисной, выросла на 10% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 9% по помещениям свободного назначения.

Единственным сегментом, по которому цены заметно выросли - производственно-складская недвижимость. Это может быть связано с тем, что именно такие помещения могут пользоваться повышенным спросом в процессе затоваривания в условиях стагнации.

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение538108 4335130,95211 122
к прошлому кварталу+2%+13%+12%+9%+1%
к прошлому году+33%+88%+109%+57%-10%
Офисная недвижимость
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение1 409357 7091 9251,37185 772
к прошлому кварталу-3%-21%-18%-15%-4%
к прошлому году+4%-22%-12%-15%-11%
Производственно-складские помещения
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение32260 3878352,5972 287
к прошлому кварталу+83%+10%+3%-43%+6%
к прошлому году+57%+42%+29%-18%+10%
Помещения свободного назначения
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение25265 0543491,39186 230
к прошлому кварталу-13%-18%-9%+4%-10%
к прошлому году-14%-0%+9%+27%-9%

Торговая недвижимость

Объем предложения

В I квартале экспонировалось 538 торговых объекта общей площадью 514 тыс.кв.м, из них 51 объект  – внутри Садового Кольца и 487 – за его пределами.

За I квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 16%, по общей площади – на 12%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 5% и на 13% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за I квартал 2018 г. снизилась на 3% и составила 616 305 руб./кв.м,  что было обусловлено выходом на рынке дешевого объекта на 1-м Хвостовом пер. (2 357 кв. м, 431 252 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 6% до 192 207 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в I квартале дорогого торгового объекта на Фестивальной ул. (36 000 кв.м, 361 100 руб./кв.м) .

Судя по динамике цен как за квартал, так и за год, спрос на помещения за пределами центра более высок.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение5114 246230,45616 305
к прошлому кварталу-16%-15%-12%+5%-3%
к прошлому году+70%+13%+35%-22%-15%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение48794 1874901,01192 027
к прошлому кварталу+5%+20%+13%+8%+6%
к прошлому году+30%+109%+115%+65%-3%

Street Retail

Объем предложения

В I квартале 2018 г. на продажу было выставлено 157 объектов street-retail общей площадью 44 тыс.кв.м., из них 19 объектов – внутри Садового Кольца и 138 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 27%, а общей площади - на 32%.  Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству и общей площади  вырос на 2%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 6% до 794 570 руб./кв.м. Рост цены был обусловлен уходом в IV квартале дешевых объектов на Фурманном пер.  (203 кв.м, 295421 руб./кв.м) и на ул.Сретенка (400 кв.м, 275 000 руб./кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 5% и составила 267 929 руб./кв.м, что было связано, в частности, с выходом в I квартале дешевого крупного объекта на Волоколамском ш. (1 750 кв.м, 64 103 руб./кв.м).

Несмотря на то, что за квартал цены выросли, а за его пределами снизились, за год по объектам в центре наблюдается существенное снижение цен, в то время, как за пределами центра – рост, поэтому в первом случае речь может идти только о ценовой коррекции.

Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение194 0075,040,27794 570
к прошлому кварталу-27%-28%-32%-7%+6%
к прошлому году+36%-4%+29%-5%-26%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение13810 521,239,270,28267 929
к прошлому кварталу+2%-3%+2%-1%-5%
к прошлому году+27%+40%+17%-8%+20%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в I квартале снизился на 3% по количеству и на 18% по общей площади и составил 1 409 объектов общей площадью 1 926 тыс.кв. м, из них 262 объекта экспонировалось в центре и  1 147 объектов  –  за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству снизился на 11%, а по общей площади - на 1%, а за пределами – уменьшился на 1% и  на 21%, соответственно.

По сравнению с I кварталом 2017 года общая площадь экспонируемых объектов в центре увеличилась на 12%, а за пределами Садового Кольца уменьшилась на 16%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в I кв. 2018 года снизилась на 7% и составила   326 641 руб./кв.м. Снижение цен во многом было вызвано выходом на рынок крупного дешевого офисного объекта на ул.Арбат (27 827 кв.м, 154 345 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в I квартале уменьшилась на 6% и составила 158 470 руб./кв.м. Влияние на снижение цены оказал выход в I квартале дешевого крупного объекта на Сколковском ш. (56 498 кв.м, 76 020 руб./кв.м), при этом на 6% снизилась цена и по объектам, которые экспонируются уже давно.

Цены по объектам в центре и за его пределами центра снизились примерно на одном уровне, однако за год более существенным снижение оказалось по объектам в центре.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение262102 1103131,19326 641
к прошлому кварталу-11%-8%-1%+11%-7%
к прошлому году-5%-14%+12%+18%-24%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоОбщая стоимость, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредневзвешенная цена, $/кв. м
Значение1 147255 5991 6131,41158 470
к прошлому кварталу-1%-25%-21%-20%-6%
к прошлому году+6%-25%-16%-20%-11%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в I кв. 2018 года вырос на 11% по количеству и на 7% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству вырос на 7%, а по общей площади, напротив, уменьшился на 7%.

Всего в I квартале экспонировалось 4 754 объекта общей площадью 2 208 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка как за I квартал выросла 3% и составила 18 878 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за I квартал 2018 г  уменьшился на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 332 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал выросла на 8% и составила 34,0 млрд. руб./год.

Рост рублевых ставок в условиях роста объема предложения свидетельствует о некотором росте спроса, однако он еще очень незначителен, чтобы можно было говорить о каких-либо устойчивых тенденциях.


Графики для рынка в целом

Рынок в целом
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение4 75434 0122 2080,4618 878
к прошлому кварталу+11%+8%+7%-4%+3%
к прошлому году+7%-4%-7%-13%+2%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за I квартал 2018 года по отношению к четвертому вырос на 17% по торговой, на 5% по офисной и на 5% по производственно-складской недвижимости.

За год объем предложения по общей площади по торговой недвижимости вырос на 8%, по офисной уменьшился на 10%, а производственно-складской недвижимости – на 8%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 48%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (16%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за I квартал по всем видам недвижимости выросла на 1% и составила по торговой недвижимости 30 994 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - 17 716 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – 6 667 руб./кв.м/год. 

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

 

Графики сравнительного анализа по сегментам

Торговая недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение1 1459 4783440,330 994
к прошлому кварталу+21%+17%+17%-4%+1%
к прошлому году+16%+18%+8%-6%+1%
Офисная недвижимость
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение2 73319 3781 0580,3917 716
к прошлому кварталу+7%+5%+5%-3%+1%
к прошлому году+4%-11%-10%-14%+1%
Производственно-складские помещения
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение8765 1568050,926 667
к прошлому кварталу+9%+6%+6%-3%+1%
к прошлому году+7%-8%-7%-14%+1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в I квартале по количеству вырос на 21%, а по общей площади - на 17%. Объем предложения за год вырос на 16% по количеству, а по общей площадки - на 8%.

Всего в I квартале экспонировалось 1145 объектов площадью 344 тыс.кв.м, из них 71 объект - в центре и 1074 помещения – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в I квартале вырос на 16% в центре и на 17% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в I кв. 2018 года выросла на 16% и составила 67 962 руб./кв.м/год.  Средняя арендная ставка выросла за счет выхода на рынок таких дорогих объектов как: на ул. Арбат (333 кв.м,  118 900 руб./кв.м/год), Трубная ул. (109 кв.м, 120 900 руб./кв.м/год), ул. Сретенка (96 кв.м,  123 800  руб./кв.м/год), ул. Арбат( 177 кв.м, 208 700 руб./кв.м/год), ул. Никольская (70  кв.м, 237 000   руб./кв.м/год),

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 2% и составила  28 550 руб./кв.м/год.

Судя по заметному росту ставок как за квартал, так и за год по объектам в центре, спрос на них выше, чем за пределами центра.

Графики показателей торговой недвижимости

Торговые помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение71987160,2367 962
к прошлому кварталу+29%+34%+14%-10%+16%
к прошлому году-29%-24%-36%-8%+17%
Торговые помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение1 0748 4903280,3128 550
к прошлому кварталу+21%+16%+17%-3%-2%
к прошлому году+21%+26%+12%-7%+3%

Street Retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в I квартале 2018 года вырос на 22% по количеству и  на 25% по общей площади. За год объем предложения по количеству возрос на 10%, а по общей площади уменьшился на 6%.  Объем предложения по общей площади за год вырос на 21% в центре и на 26% за его пределами. 

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца  в I квартале по сравнению с IV выросла на 14% и составила 77 052 руб./кв.м/год. Рост ставки произошел за счет выставления на рынок дорогого объекта на Никольской ул. (70 кв.м, 237 000 руб./кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в I квартале снизилась на 5%  и составила 30 805 руб./кв.м/год, при этом доля дорогих объектов со ставками выше 30 000 руб./кв.м/год снизилась с 41% в IV квартале до 39% в первом.

Ситуация по street-retail аналогична ситуации по торговым помещениям в центре: спрос на объекты в центре более значителен, чем за пределами.


Графики показателей street-retail

Street-retail внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение2740250,2177 052
к прошлому кварталу+23%+31%+25%-2%+14%
к прошлому году-4%+9%0%+10%+9%
Street-retail вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение3982 553950,2430 804
к прошлому кварталу+22%+17%+27%+3%-5%
к прошлому году+11%-3%+7%-4%-3%

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за I квартал 2018 года по количеству вырос на 7%, а по общей площади - на 5%. Объем предложения составил 2 733 объекта общей площадью 1 059 тыс. кв. м., из них 270 объектов  – в центре и 2 463 объекта – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 5%, а за его пределами – вырос на 6%. По сравнению  с  I кварталом 2017 года, объем предложения уменьшился на 46% по помещениям внутри Садового кольца и на 4% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 2% и составила  26 888 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также выросла на 3% и составила  16 711 руб./кв.м/год, при этом доля объектов со ставками дороже  15 000 руб./кв.м/год выросла на с 44 до 46%.

Судя по изменению ставок за квартал и за год, налицо ценовая коррекция по объектам в центре, при этом спрос на объекты в центре и за его пределами по уровню сближается.

Графики показателей офисной недвижимости

Офисные помещения внутри Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение2702 466890,3326 888
к прошлому кварталу-3%-17%-5%-3%-2%
к прошлому году-38%-42%-46%-13%+7%
Офисные помещения вне Садового Кольца
КоличествоСуммарная ГАП, млн. $Общая площадь, тыс. кв. мСредняя площадь, тыс. кв. мСредняя ставка, $/кв. м/год
Значение2 46316 9129690,3916 711
к прошлому кварталу+9%+9%+6%-3%+3%
к прошлому году+13%-3%-5%-15%+4%


RRG, Россия, Москва,
ул. Крутицкая, дом 9, стр.2
Телефон +7 (495) 981 0012
Russian Realty Web Award

Rambler's Top100


© RRG 2018.
Перепечатка материалов сайта
только с письменного разрешения.
Пользовательское соглашение об обработке персональных данных
На главную Карта сайта
О компании Новости Услуги Технологии Предложения Аналитика Клиенты Контакты